공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론64

1. 적산법의 개념

적산법은 대상 부동산의 기초가액(원본가액)에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상 부동산을 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 감정평가 방법입니다. 이 방법은 부동산의 기대수익을 바탕으로 임대료를 계산하는 방식입니다.

적산임대료 계산식: 적산임대료=기초가액×기대이율+필요제경비

예제 계산:

2. 기초가액

기초가액은 임대료의 기준시점에서 대상 부동산의 원본가액입니다. 즉, 임대료 산정의 기준이 되는 부동산의 가치입니다.
유의점:
- 기초가액을 산정할 때는 계약의 내용이나 조건에 따라 최유효이용을 고려해야 하며, 최유효이용에 미달할 경우 계약 감가를 고려할 수 있습니다.

3. 기대이율

기대이율은 임대차 기간 동안 적용되는 단기적인 이율로, 상각 후 세금 공제 전 순이익에 대응하는 이율입니다. 이는 임대활동에서 기대할 수 있는 수익률로, 임대료 산정의 중요한 기준이 됩니다.

4. 필요제경비

필요제경비는 대상 부동산의 사용수익에 필요한 다양한 경비를 말하며, 임대인이나 임차인이 임대료에서 고려해야 할 비용입니다. 주요 경비 항목은 다음과 같습니다:
1. 감가상각비:
  - 시간이 지남에 따라 부동산의 물리적, 기능적, 경제적 가치가 감소하는 부분을 반영한 비용.
2. 유지관리비:
  - 부동산 유지, 수선, 관리에 필요한 비용. 대수선비와 같은 자본적 지출, 공익비, 부가사용료는 제외됩니다.
3. 공조공과:
  - 부동산에 직접 부과되는 세금과 공과금(예: 재산세). 소득세와 법인세는 제외됩니다.
4. 손해보험료:
  - 부동산을 보호하기 위한 소멸성 보험료 기준의 비용.
5. 대손준비비:
  - 임차인의 채무불이행에 대비한 대손 준비금. 다만, 보증금이 있는 경우 대손준비비는 제외됩니다.
6. 공실 및 손실 상당액:
  - 예상치 못한 공실이나 손실에 대비한 비용.
7. 1년 이내 정상운영자금이자:
  - 부동산 운영에 필요한 자금에 대한 이자 비용. 1년 이상의 장기 차입금 이자는 제외됩니다.

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