공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론63 - 평가의 3가지 방식 / 원가법

원가법은 감정평가에서 대상 물건의 재조달원가(재건축 비용)에 감가수정을 적용하여 그 가액을 산정하는 방법입니다. 이 방법은 신축 건물이나 재생산이 가능한 부동산에 적용할 수 있으며, 특히 공익을 목적으로 하는 특수 목적 부동산의 평가에 유용하게 사용됩니다.

1. 원가법의 성립 근거

원가법은 다음의 원칙들을 바탕으로 성립됩니다:

• 대체의 원칙: 유사한 대체물이 존재할 경우, 그것이 제공하는 효용이 같다면 가치는 유사해야 합니다.
• 수요와 공급의 원칙: 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 따라 결정됩니다.
• 균형의 원칙: 건물과 토지 등 구성 요소들이 조화롭게 결합되어야 적정한 가치가 형성됩니다.
• 외부성의 원칙: 부동산의 가치는 주변 환경과 외부 요인에 의해 영향을 받습니다.
• 최유효이용의 원칙: 부동산은 최유효이용 상태에서 평가됩니다.

2. 원가방식의 두 가지 주요 요소

1. 재조달원가
   • 의의: 현재의 기준시점에서 해당 부동산을 재생산하거나 재취득하기 위해 필요한 적정 원가를 말합니다. 이는 신축 시점이 아닌 기준시점에 해당하며, 최유효이용 상태를 기준으로 합니다. 재조달원가는 대상 물건의 가액 상한선을 설정하는 역할을 합니다.
   • 재조달원가의 종류:
     • 재생산비용(복제비용/복제원가): 현재 기준시점에서 기존 건물과 동일하게 재건축하는 데 필요한 원가를 의미합니다. 신뢰성이 높지만, 기준시점과 건축 시점 간의 변화로 인해 일정한 한계가 존재합니다.
     • 대체비용(대체원가): 대상 부동산과 동일한 효용을 지닌 건물을 현재 비용으로 신축하는 데 필요한 원가입니다. 오래된 건물의 평가에 주로 사용되며, 물리적·기능적 감가상각을 덜 고려해도 되지만, 주관적인 평가가 될 수 있습니다.
   • 건물의 재조달원가 구성 요소:
     • 표준적 건설비: 직접공사비, 간접공사비, 그리고 수급인(개발업자)의 적정이윤을 포함합니다.
     • 통상 부대비용: 등기비, 금리, 감독비, 건설 자금 이자 등이 포함됩니다.
   • 토지의 재조달원가: 토지의 소지 취득 가격, 재생산 가능한 조성·매립에 소요된 표준적인 공사비, 그리고 이에 소요된 통상 부대비용으로 구성됩니다.
2. 재조달원가 산정방법
   • 직접법: 총량조사법, 구성단위법(부분별 단가적용법), 단위비교법, 비지수법 등이 포함됩니다.
   • 간접법: 건축물의 단위비용을 기준으로 대체비용을 산정합니다.

감가수정 (Depreciation Adjustment)

1. 의의

• 감가수정은 대상 물건의 물리적, 기능적, 경제적 요인에 따른 가치의 감소를 공제하여, 해당 부동산의 적정 가치를 산정하는 작업입니다. 이는 부동산의 재조달원가를 기준으로 하여 해당 부동산의 현재 가치를 보다 현실적으로 반영하는 과정입니다.
• 감가수정은 감정평가에서 사용되는 개념으로, 재조달원가에 기반한 적정한 가치를 산정하는 데 중점을 둡니다. 이는 회계목적에서의 감가상각과 구별되며, 회계에서의 감가상각은 취득원가에 대한 비용을 기간 내 손익 계산을 위해 배분하는 개념입니다.

2. 감가수정과 감가상각의 비교

항목감가수정감가상각

적용	감정평가	기업회계
기준	재조달원가 기준	취득가격 기준
목적	적산가액(재조달원가에서 감가요인 공제한 금액)을 구함	손익계산 및 취득원가의 비용 배분
방법	관찰감가법과 내용연수법 병용	관찰감가법 반영 없음
중요 요소	경제적 내용연수 및 장래 보존연수 중시	법정 내용연수 및 경과연수 중시
감가 요인	물리적, 기능적, 경제적 감가 반영	경제적 감가 반영 없음
시장성 반영 여부	비용성, 수익성, 시장성 반영	시장성 반영 없음
대상	상각자산 및 비상각자산(토지 포함)을 대상으로 하며 현존하는 물건에 적용	상각자산에만 적용 (토지에 적용되지 않음)
잔가율 적용 방식	평가대상마다 개별적으로 판단	일정한 기준에 따라 적용

3. 감가수정 방법

1. 직접법

직접법은 경제적 내용연수를 기준으로 감가를 계산하는 방법입니다. 주로 이론적인 감가를 계산하는데 사용되며, 다음과 같은 방법들이 있습니다:

1. 정액법 (균등상각법, 직선법)
   • 정의: 부동산의 가치가 매년 일정액씩 감소한다는 가정하에 감가를 계산하는 방법입니다.
   • 특징:
     • 매년의 감가액이 일정하며, 감가누계액이 경과 연수에 비례하여 증가합니다.
     • 주로 건물과 구축물의 감정평가에 사용됩니다.
   • 감가액 계산:
     • 매년 감가액 = (재조달원가 – 잔존가격) / 경제적 내용연수
     • 감가수정액(감가누계액) = 매년 감가액 X 경과연수
     • 적산가액 = 재조달원가 – 감가누계액
   • 장점:
     • 계산이 간단하고 용이합니다.
   • 단점:
     • 실제 감가와 일치하지 않을 수 있으며, 관찰감가법에 의한 보정이 필요합니다.
2. 정률법 (체감증감법, 잔고점감법, 체감상각법)
   • 정의: 부동산의 가치가 매년 일정 비율로 감가된다는 가정하에 감가를 계산하는 방법입니다.
   • 특징:
     • 감가율이 매년 일정하지만, 감가액은 첫해에 가장 크고, 매년 체감합니다.
     • 기계, 기구, 임대용 부동산 등에 적절합니다.
   • 감가액 계산:
     • 적산가액 = 재조달원가 X (전년대비 잔가율)^m (여기서 m은 경과연수)
   • 장점:
     • 능률이 높은 초기에 많은 감가를 반영하여 자본을 안전하게 회수할 수 있습니다.
   • 단점:
     • 계산이 복잡하고, 표준 감가액을 구하기 어려우며, 잔존가격이 없는 경우 적용할 수 없습니다.
3. 상환기금법
   • 정의: 광산 등 내용연수가 유한한 자산의 감가를 계산하는 방법으로, 건물의 내용연수가 만료될 때 감가누계액과 그에 대한 복리 계산의 이자 상당액을 포함하여 상환하는 방법입니다.
   • 특징:
     • 광산에서 매년 회수되는 감가액을 국공채 등 안전한 자산에 투자, 운용한다고 가정합니다.
     • 광산 수명이 다 되었을 때 감가누계액과 국공채에 투자한 원리금의 총 합계가 동일하도록 매년 일정한 금액을 상각합니다.

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2) 관찰감가법 (실제로 발생한 감가)

(1) 의의

• 관찰감가법은 감정평가사가 대상물건을 직접 관찰하고 조사하여 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 파악하고, 이를 바탕으로 감가액을 산출하는 방법입니다. 이 방법은 대상물건의 실제 상황을 반영하기 때문에, 각 감가요인이 감정평가에 직접적인 영향을 미칩니다.

(2) 장점과 단점

• 장점:
  1. 대상물건의 개별적 상황이 세밀하게 반영됩니다. 물리적 상태뿐만 아니라 기능적, 경제적 요인까지 고려할 수 있습니다.
  2. 대상물건의 특수성을 감가수정에 정확히 반영할 수 있습니다.
• 단점:
  1. 감정평가사의 주관이나 능력에 따라 감가수정의 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
  2. 외관상으로는 파악하기 어려운 기술적 하자나 문제가 간과될 수 있는 위험이 있습니다.

3) 분해법 (실제로 발생한 감가)

• 의의: 분해법은 감가요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가요인으로 세분하고, 이를 회복 가능 여부에 따라 재분류하여 각각의 감가액을 산출한 후 이를 합산하는 방법입니다. 이 방법은 감가의 발생 원인별로 감가액을 정확히 산출할 수 있다는 점에서 유리합니다.
• 특징:
  • 물리적 감가: 건물의 물리적 마모나 손상에 따른 감가로, 일부 회복이 가능할 수 있습니다.
  • 기능적 감가: 설계나 구조적 문제로 인한 감가로, 기술적 개선을 통해 회복이 가능할 수 있습니다.
  • 경제적 감가: 외부 경제적 요인(예: 주변 환경 변화, 시장 경기 침체)으로 인해 발생하는 감가로, 일반적으로 회복이 어렵습니다.

간접법

1) 시장추출법

• 의의: 시장추출법은 시장에서 유사한 부동산의 거래사례를 통해 감가액을 추정하는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 실제 거래된 가격을 바탕으로 감가액을 도출하므로, 시장의 반영성을 중시합니다.
• 특징: 이 방법은 시장 데이터를 직접 이용하기 때문에 현실성을 반영할 수 있지만, 충분한 사례가 없을 경우 적용이 어려울 수 있습니다.

2) 임대료 손실 환원법

• 의의: 임대료 손실 환원법은 부동산의 임대료 손실을 감가액으로 환산하는 방법입니다. 예를 들어, 건물의 노후화로 인해 임대료가 감소했다면, 그 감소분을 감가액으로 산출하는 방식입니다.
• 특징: 이 방법은 수익성 측면에서 감가를 추정하는 방법으로, 임대수익을 중시하는 부동산에 적합합니다.

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