공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론61 - 지역분석

 

지역분석 (선행분석)

• 분석 내용: 대상 부동산이 속한 지역 내에서 부동산 가치 형성에 영향을 미치는 지역 요인을 분석합니다. 이를 통해 지역의 특성, 표준적 사용, 장래 동향을 명확히 하여 그 지역 내 부동산의 가격 수준을 판정합니다.
• 분석 범위: 대규모의 전체적, 광역적, 거시적 분석이 이루어지며, 대상 지역은 인근 지역과 유사한 특성을 가진 지역을 포함합니다.
• 분석 방법: 전반적인 분석을 통해 지역의 표준적 이용 방법을 평가합니다.
• 가격 관련: 지역 분석의 결과는 주로 가격 수준의 판정에 영향을 미치며, 적합의 원칙을 적용하여 경제적 감가를 평가합니다.
• 근거: 지역적 요인인 부동성과 인접성, 연관성에 의해 지역분석의 필요성이 제기됩니다.

2. 개별분석 (후행분석)

• 분석 내용: 대상 부동산의 개별 요인을 분석하여 해당 부동산의 최유효이용을 판단합니다. 이를 통해 구체적인 가격을 산정합니다.
• 분석 범위: 부분적, 국지적, 구체적 분석이 이루어지며, 대상 부동산을 중심으로 미시적인 분석이 수행됩니다.
• 분석 방법: 개별적 분석을 통해 대상 부동산의 최유효이용을 판정합니다.
• 가격 관련: 개별분석은 구체적인 가격 파악과 기능적 감가의 평가에 영향을 미치며, 균형의 원칙을 적용하여 가격을 산정합니다.
• 근거: 개별적 요인과 부동산의 용도의 다양성에 의해 개별분석의 필요성이 제기됩니다.

 

지역분석 방법

1. 인근지역 분석

1) 개념

• 인근지역은 대상 부동산이 속한 지역으로, 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역입니다. 이 지역에서는 지역요인의 비교는 필요 없고, 개별요인 비교만 필요합니다.

2) 인근지역의 특징

• 직접적인 영향: 대상 부동산의 가치 형성에 직접적으로 영향을 줍니다.
• 동질성: 인근지역 내 부동산은 대상 부동산과 용도적, 기능적으로 동질성을 가지며, 상호 대체 및 경쟁관계를 형성합니다.
• 유동성: 인근지역의 지역요인은 지속적으로 변화하며, 유동적이고 가변적입니다.
• 생애주기: 인근지역은 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 변화합니다.
  • 성장기: 개발이 진행되며 지가가 상승하는 시기.
  • 성숙기: 지가가 안정되고, 지역의 기능 및 가격이 최고에 도달하는 시기.
  • 쇠퇴기: 지가가 하락하고, 하향 여과 현상이 나타나는 시기.
  • 천이기: 하향 여과가 활발하며, 재개발이 필요해지는 시기.
  • 악화기: 슬럼화 전단계로 주거환경이 악화되는 시기.

3) 인근지역 경계와 범위

• 유동적이고 가변적입니다.
• 일반적 기준: 토지의 이용 형태, 편리성, 연속성 등을 중시하여 설정합니다.
• 구체적 기준: 자연적 경계(하천, 산악 등)와 인문적 경계(철도, 도로 등)를 고려하여 설정합니다.
• 주의사항: 인근지역의 범위를 너무 확대하거나 축소하지 않도록 주의해야 하며, 행정적 구역과 일치하지 않을 수 있습니다.

2. 동일수급권 내 유사지역 분석

 

1) 의의 및 특징

• 유사지역은 대상 부동산이 속하지 않지만, 인근지역과 특성이 유사한 지역으로, 가치 형성에 간접적으로 영향을 미칩니다.
• 지역요인과 개별요인 비교가 모두 필요합니다.

2) 유사지역 분석의 필요성

• 인근지역의 특성을 명확히 하고, 사례 수집이 어려운 경우 유사지역의 사례를 활용할 수 있습니다.

3. 동일수급권 분석

1) 의의

• 대상 부동산과 대체 및 경쟁관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역입니다.
• 인근지역과 유사지역을 포함하는 공간적 범위로, 사례 수집의 가장 먼 거리가 됩니다.

2) 용도지역별 동일수급권 파악

• 주거지: 도심에서 통근 가능한 범위와 일치하는 경향이 있습니다.
• 상업지: 동일하거나 유사한 배후지를 배경으로 동일한 상업수익을 올리는 지역.
• 공업지: 제품의 생산성과 판매비용의 경제성을 중심으로 결정됩니다.
• 후보지/이행지: 전환(이행)의 성숙도가 낮은 경우, 전환 전의 동일수급권과 같아지는 경향이 있습니다.

 

 

 

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