공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론59 - 부동산가치

 

1. 부동산가치의 정의

부동산가치란 부동산의 소유로 인해 미래에 얻을 수 있는 이익(유형 및 무형의 이익)을 현재의 가치로 환원한 금액을 말합니다. 이 가치는 물리적 자산(유형적 이익)뿐만 아니라 소유로 인해 얻게 되는 만족감과 같은 비물질적 혜택(무형적 이익)도 포함됩니다.

• 유형적 이익: 전매차익, 세액공제, 임대료 소득 등 금전적 이익.
• 무형적 이익: 부동산 소유로 인한 정신적 만족, 안정감 등.

부동산 감정평가는 이와 같은 경제적 가치를 평가하는 과정입니다.

2. 부동산의 가격과 가치

가격(Price)과 가치(Value)는 비슷해 보이지만 다릅니다.

• 가격: 중개사가 전문
  • 정의: 실제로 지불된 과거의 금액. 객관적이고 실질적인 거래 가격입니다.
  • 특징: 특정 시점에서의 거래 금액으로, 유일한 값을 가집니다.
  • 기타: 과거의 거래에서 정해진 금액을 의미합니다.
• 가치: 평가사가 전문
  • 정의: 부동산이 가지는 미래의 이익을 현재의 가치로 환원한 금액. 주관적 평가에 따라 결정됩니다.
  • 특징: 장래 이익에 초점을 두며, 효용성을 중시합니다. 다양한 주관적 판단이 반영되기 때문에 여러 개의 가치가 존재할 수 있습니다.
  • 기타: 동일한 부동산이라도 사람에 따라 다른 가치를 매길 수 있습니다.

3. 시장가치

 

시장가치는 감정평가에서 가장 일반적으로 사용되는 가치 기준입니다. 이는 특정 부동산이 통상적인 시장에서 거래될 가능성이 가장 높다고 인정되는 금액을 의미합니다.

• 조건:
  1. 시장성(매매 또는 임대 가능성)이 있어야 합니다.
  2. 다수의 매도인과 매수인이 존재하는 통상적인 시장이어야 합니다.
  3. 매수인이 충분히 발견될 수 있도록 공개시장에 적절한 시간이 주어져야 합니다.
  4. 외부의 부당한 요인 없이 자연스럽게 형성된 가격이어야 합니다.
• 시장가치기준 원칙: 감정평가는 기본적으로 시장가치를 기준으로 하며, 이는 법률이나 의뢰인의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 다른 가치 기준을 사용할 수 있습니다.

4. 시장가치 외의 가치

• 보험가치: 보험금 산정과 보상에 기준이 되는 가치.
• 과세가치: 정부에서 세금 부과를 위해 사용하는 기준 가치.
• 사용가치: 특정 용도로 사용될 때 가지는 가치로, 일반적인 교환가치와는 무관합니다.
• 공익가치: 공공목적을 위한 비경제적 이용에서의 가치.
• 장부가치: 취득가격에서 감가상각분을 제외한 남은 가치로, 장부에 기록된 가치입니다.
• 투자가치: 특정 투자자에게 부여되는 주관적 가치입니다.

 

4. 부동산[토지]가격의 특징

1. 기간분할의 가능성:
   • 부동산 가격은 사용수익의 대가로써 기간에 따라 분할하여 평가할 수 있습니다. 예를 들어, 임대료와 같이 시간에 따라 나누어지는 형태로 가치를 나눌 수 있습니다.
2. 불완전성:
   • 부동산 시장은 완전하지 않기 때문에, 동일한 물건에 대해 하나의 가격이 형성되지 않습니다(일물일가의 법칙이 적용되지 않음). 이로 인해 균형가격이 형성되기 어렵고, 감정평가사가 시장의 균형가격을 인위적으로 설정할 필요가 있습니다.
3. 권리의 대가:
   • 부동산 가격은 소유권이나 기타 권리 및 이익의 가격입니다. 동일한 부동산에 여러 권리나 이익이 존재할 경우, 각각의 권리나 이익에 대해 별개의 가격이 형성될 수 있습니다.
4. 영속성 및 용도의 다양성:
   • 부동산 가격은 장기적인 관점에서 형성되며, 변동 과정에 있습니다. 이는 부동산의 내용연수가 길고, 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화하기 때문입니다.
5. 개별성:
   • 부동산 가격은 개별적인 특성에 따라 형성되며, 위치의 고정성 등으로 인해 정보가 공개되기 어렵습니다. 따라서 개인적인 동기나 특수한 사정이 가격 형성에 쉽게 개입될 수 있습니다.
6. 하방경직성(부동성):
   • 부동산 가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 경향이 있습니다. 이는 부동산의 물리적 특성과 시장의 특성 때문입니다.
7. 가격의 이중성:
   • 부동산 가격은 수요와 공급에 의해 영향을 받으며, 동시에 수요와 공급에 다시 영향을 미치는 이중적인 특성을 가지고 있습니다.

5. 부동산가치의 기능

1. 자원배분기능:
   • 부동산 가치는 수요자의 행동을 결정하는 중요한 역할을 하며, 자원이 효율적으로 배분되도록 합니다.
2. 지표로서의 기능:
   • 가격은 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 기준이 됩니다. 부동산 가격은 시장에서의 거래와 경제적 활동에 있어 중요한 지표로 작용합니다.
3. 잠재가격 기능:
   • 실제 부동산 가격이 기회비용을 정확히 반영하지 못할 수 있지만, 감정평가에 의해 산정된 가격은 기회비용을 반영하는 잠재가격의 기능을 합니다.

부동산 가치형성 요인 및 가치발생 요인

• 가치형성요인:
  • 일반적 요인: 경제적, 사회적, 정치적 요인 등.
  • 지역적 요인: 특정 지역의 위치, 접근성, 환경 등.
  • 개별적 요인: 개별 부동산의 특성, 물리적 상태 등.
• 가치발생 요인:
  • 유용성: 부동산이 유용할수록 가치가 있습니다.
  • 유효수요: 부동산에 대한 실제적인 수요가 존재할 때 가치가 발생합니다.
  • 희소성: 부동산의 공급이 제한적일 때, 가치가 높아집니다.
  • 이전성: 부동산이 거래 가능하고 이전이 용이할 때 가치가 발생합니다.

6. 부동산 가치형성 요인

1. 의의:
   • 부동산의 가치에 영향을 미치는 다양한 요인들을 의미하며, 이러한 요인들은 시간의 흐름에 따라 변화하고 서로 유기적으로 연관되어 있습니다.
2. 일반적 제요인:
   • 부동산 가치에 광범위하게 영향을 미치는 사회적, 경제적, 행정적 요인들이 포함됩니다.
   • 사회적 제요인: 인구 구조, 가족 구성, 교육 수준, 사회 복지 등.
   • 경제적 제요인: 금융 상태, 물가 수준, 산업 구조, 세부담 등.
   • 행정적 제요인: 토지 이용 규제, 법규, 주택 정책, 세제 등.
3. 지역적 제요인:
   • 특정 지역 내에서 부동산 가치를 결정하는 요인들입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 각 지역의 특성에 따라 부동산의 표준적인 사용과 가격이 결정됩니다.
4. 개별적 제요인:
   • 개별 부동산의 특성에 영향을 미치는 요인들입니다. 이 요인들은 부동산의 최유효이용과 개별적인 가격을 구체화하는 데 중요한 역할을 합니다.

7. 부동산 가치의 발생 요인 경제적요인3 + 법적요인1

부동산의 가치는 다음과 같은 경제적 요인과 법적 요인에 의해 발생합니다.

1. 효용(유용성) -> 수요:
   • 부동산이 인간의 필요나 욕구를 얼마나 만족시킬 수 있는지를 나타내는 재화의 능력을 의미합니다. 이는 수요 측면에 영향을 미치는 중요한 요인입니다.
   • 쾌적성: 주거지에서 느끼는 정신적 만족도, 주거용 부동산에 해당.
   • 수익성: 상업지에서 얻어지는 경제적 이익, 상업용 부동산에 해당.
   • 생산성: 공업지에서의 경제적 타당성, 농업용 및 공업용 부동산에 해당.
2. 유효수요 -> 수요:
   • 부동산에 대한 실질적인 구매의사와 구매력을 갖춘 수요를 의미합니다. 유효수요자가 존재해야만 거래를 통해 가격이 발생할 수 있습니다.
3. 상대적 희소성 -> 공급:
   • 부동산의 공급이 제한적이라는 것을 의미하며, 이는 부동산의 자연적 특성 중 하나인 부증성에서 비롯됩니다. 공급이 제한적일 때, 수요가 증가하면 부동산의 가치가 상승합니다.
   • 예를 들어, 용도지역지구제(규제), 건폐율 축소 등이 공급을 제한할 수 있습니다.
4. 부동산 권리의 이전가능성:
   • 법적으로 부동산 권리를 다른 사람에게 이전할 수 있는 능력을 의미합니다. 소유권이 자유롭게 이전될 수 있어야 부동산의 가격이 형성될 수 있습니다.
   • 부동산의 물리적 특성뿐만 아니라 토지 이용 규제와 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 부동산의 효용에 영향을 미칩니다.
     

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