공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론56 - 부동산 관리활동 및 건물의 생애주기

부동산 관리활동 및 건물의 생애주기

부동산 관리활동은 부동산의 가치를 유지하고, 최대한의 수익을 창출하기 위해 필요한 여러 가지 활동을 포함합니다. 이러한 활동들은 임대차 관리, 유지관리, 보험, 재무관리 등으로 구분됩니다.

1. 부동산 관리활동

1) 임대차 활동

임대차 활동은 부동산을 임대하는 과정에서 중요한 부분을 차지합니다. 이는 적절한 임차인을 선정하고, 임대차 계약을 체결하며, 임대료를 수집하는 활동을 포함합니다.

• 임대차 선정:
  • 주거용 부동산에서는 임차인의 유대성이 중요합니다. 이는 임차인이 해당 지역에서 오랫동안 거주할 수 있는 능력과 의지를 의미합니다.
  • 매장용 부동산에서는 가능 매상고가 중요합니다. 이는 임차인이 해당 매장에서 발생시킬 수 있는 매출을 평가하는 것입니다.
  • 사무실용 부동산에서는 목적적합성이 중요합니다. 이는 사무실이 임차인의 업무에 적합한지를 평가하는 것입니다.
• 임대차 유형(임대료 결정):
  • 조임대차(총임대차): 임차인이 임대인에게 총임대료를 지불하고, 임대인이 세금, 보험 등의 운영비용을 지출하는 방식입니다. 주거용 부동산에서 주로 사용됩니다.
  • 순임대차: 임대인이 순임대료만을 받으며, 운영비용은 사전 협상에 따라 지불됩니다.
    • 1차 순임대차: 순수 임대료 + 편익시설비용 + 부동산세금 + 기타 특별부과금.
    • 2차 순임대차: 1차 순임대차 + 보험료.
    • 3차 순임대차: 2차 순임대차 + 유지수선비. 공업용 부동산에서 일반적으로 사용됩니다.
  • 비율임대차: 임차인의 총수입의 일정 비율을 임대료로 지급하는 방식입니다. 주로 매장용 부동산에서 사용됩니다.

2) 임대료의 수집

임대료의 수집은 부동산 관리에서 중요한 수익 창출 활동입니다. 적시에 임대료를 수집하고, 임차인이 지불하지 않을 경우 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.

3) 부동산의 유지활동

부동산의 유지활동은 부동산의 상태를 최적화하고, 장기적인 가치를 유지하기 위해 필요한 활동입니다.

• 일상적 유지활동: 청소, 소독 등 정기적으로 이루어지는 기본적인 유지활동입니다.
• 예방적 유지활동: 문제 발생 전에 사전적으로 교환하거나 수리하는 활동입니다. 예를 들어, 정기적인 장비 점검 및 교체가 포함됩니다.
• 대응적 유지활동(수정적 유지활동): 문제가 발생한 후 이를 해결하는 활동입니다. 예를 들어, 파손된 부분을 수리하거나 긴급하게 문제를 해결하는 것이 포함됩니다.

4) 보험

부동산 관리에서 보험은 위험을 최소화하고 예기치 않은 손실에 대비하는 데 중요한 역할을 합니다.

• 채무보험: 부동산 소유자의 채무에 대한 보험입니다.
• 손해보험: 화재보험, 임대료 손실보험 등으로, 예기치 않은 사고나 손실로부터 보호해줍니다.

5) 장부처리, 보고서 작성, 예산관리

재무관리는 부동산 관리의 필수적인 부분으로, 임대료 수입, 유지비용, 보험료 등의 비용을 체계적으로 기록하고 관리합니다. 또한, 보고서를 작성하여 부동산의 상태와 재무 상황을 점검하고, 예산을 계획하여 효율적인 관리를 도모합니다.

이러한 부동산 관리활동은 건물의 생애주기 전반에 걸쳐 지속적으로 이루어지며, 부동산의 가치를 유지하고 최대한의 수익을 창출하는 데 중요한 역할을 합니다.

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2. 건물의 생애주기와 건물관리

건물의 생애주기는 건물의 초기 계획부터 완전 폐물까지의 기간을 말하며, 이 기간 동안의 유지 관리가 건물의 가치와 사용 수명을 결정하는 중요한 요소입니다. 초기 투자비와 관리 유지비의 비율을 조절함으로써 보유 기간 동안 총비용을 효과적으로 관리할 수 있습니다.

1) 건물의 내용연수

건물의 내용연수는 건물이 기능적으로 유효한 기간을 의미하며, 물리적, 기능적, 경제적, 행정적 측면에서 나눌 수 있습니다.

• 물리적 내용연수(변동의 원칙):
  • 건물이 파손되거나 시간이 지나면서 노후화되어 더 이상 사용이 불가능할 때까지의 기간을 의미합니다.
  • 주로 주거용 부동산에 적용되며, 건물의 구조적 안전성과 관련됩니다.
• 기능적 내용연수(균형의 원칙):
  • 건물이 기능적으로 유효한 기간을 의미합니다. 설계 불량이나 설비 부족, 디자인 악화 등으로 인해 기능적으로 적합하지 않게 되는 시점까지의 기간입니다.
  • 주거 및 상업용 부동산 모두에 적용됩니다.
• 경제적 내용연수(적합의 원칙):
  • 건물이 경제적으로 유용할 것으로 예상되는 기간을 의미합니다. 건물의 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 짧습니다.
  • 인근 지역의 변화나 시장성의 감소 등으로 인해 건물의 경제적 가치는 감소할 수 있습니다.
  • 상업용 부동산에서 주로 사용되며, 부동산 가치 평가의 기준이 됩니다.
• 행정적 내용연수:
  • 법률, 제도 또는 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 결정되는 경우입니다. 예를 들어, 건축법의 변경으로 인해 건물이 더 이상 법적 기준을 충족하지 못할 경우 내용연수가 종료될 수 있습니다.

2) 건물의 생애주기(LCC: Life Cycle Cost)

건물의 생애주기는 전개발 단계에서부터 완전 폐물 단계까지의 기간을 포함하며, 각 단계에서의 관리가 중요합니다.

• 전(前)개발단계:
  • 건물이 건축될 용지 상태와 관련된 단계입니다.
  • 건축계획과 건축 후 관리계획, 도시계획상의 규제 및 공적 규제 등을 고려해야 하며, 전문가의 조언과 시장 조사를 통해 철저히 준비하는 단계입니다.
• 신축단계:
  • 건물의 착공부터 완성까지의 단계로, 건물의 물리적 유용성이 가장 높은 시기입니다.
  • 이 단계에서 계획된 기능이 완전히 구현되지 않을 수 있으며, 일부 변경이 필요할 수 있습니다.
• 안정단계:
  • 건물이 가장 오랜 기간 동안 유지되는 단계입니다.
  • 관리 상태가 좋다면 안정단계는 상당히 길어질 수 있으며, 이 시기에 기술적 관리를 통해 기능적 하자를 최소화할 수 있습니다.
  • 자본적 지출을 통해 건물의 가치를 유지하는 것이 유익한 단계입니다.
• 노후단계:
  • 건물의 물리적 및 기능적 상태가 급격히 악화되는 단계입니다.
  • 이 단계에서는 개량비의 지출을 억제하고 건물 자체를 교체할 계획을 수립하는 것이 필요합니다. 새로운 투자 가치는 상실하게 되는 시기입니다.
• 완전폐물단계:
  • 건물이 완전히 쓸모없어지는 단계로, 더 이상 경제적, 기능적 가치가 없는 상태입니다.
  • 이 단계에서는 건물을 철거하고 새로운 개발을 계획하는 것이 일반적입니다.

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