공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론55 - 부동산 관리

1. 부동산 관리의 내용

부동산 관리란 부동산을 효율적으로 운영하고 유지하는 활동을 말합니다. 이를 통해 부동산의 가치를 유지하거나 증대시킬 수 있습니다. 부동산 관리는 크게 기술적 관리(물리적 유지관리), 경제적 관리(경영관리), **법률적 관리(보전관리)**로 나눌 수 있습니다.

1) 기술적 관리 (물리적 유지관리)

기술적 관리는 건물과 부지의 물리적 상태를 유지하고 개선하는 활동입니다. 이를 통해 부동산의 물리적 하자나 기능적 결함을 파악하고 필요한 조치를 취합니다.

• 토지의 기술적 관리: 경계확정(경계표시, 측량), 사도의 방지(철조망 설치), 경사지 대책(옹벽 설치) 등을 포함합니다.
• 건물의 기술적 관리: 위생관리(청소, 해충 대책), 설비관리(기기의 운전 및 보수), 보안관리, 보전관리 등을 포함합니다.

2) 경제적 관리 (경영관리)

경제적 관리는 부동산 운영으로 얻는 수익을 극대화하기 위한 활동입니다. 특히 수익성 부동산(임대용 부동산, 기업용 부동산 등)에 중요합니다.

• 토지의 경제적 관리: 나지 활용(모델하우스 부지 제공, 주차장, 자재합치장 등), 세금 감면 등의 활동이 포함됩니다.
• 건물의 경제적 관리: 회계관리(임대용 부동산의 손익분기점 파악), 인력관리 등의 활동이 포함됩니다.

3) 법률적 관리 (보전관리)

법률적 관리는 부동산의 법적 유용성을 보호하기 위한 활동입니다. 이는 법률적 제반 조치를 통해 부동산의 권리와 가치를 보호하고, 법적 문제를 예방하는 것을 목적으로 합니다.

• 토지의 법률적 관리: 권리관계 조정, 토지도난 방지 대책, 법률적 이용가치 개선(지목 변경 등) 등이 포함됩니다.
• 건물의 법률적 관리: 임대차 시설 이용에 관한 계약 관리, 공법상 규제사항 관리 등이 포함됩니다.

2. 부동산 관리방식 및 관리 영역

부동산 관리는 관리주체에 따라 자가관리(직접/자치/직영관리), 위탁관리(간접/외주관리), 혼합관리(부분위탁)로 나눌 수 있습니다.

1) 자가관리

자가관리는 부동산 소유자가 직접 관리하는 방식입니다. 단독주택, 빌딩, 작은 면적의 토지 등에 적합합니다.

• 장점:
  • 입주자에게 최대한의 서비스를 제공할 수 있습니다.
  • 소유자가 직접 지시하고 통제할 수 있어 기밀 유지와 보안 관리가 뛰어납니다.
  • 관리 업무에 대한 신속한 의사결정이 가능합니다.
• 단점:
  • 업무가 타성에 젖기 쉽고, 전문성이 부족할 수 있습니다.
  • 인건비가 높아지며, 임대료 관리가 불합리하게 될 수 있습니다.

2) 위탁관리

위탁관리는 부동산 관리업무를 전문 관리업체에 맡기는 방식입니다. 주로 대형 빌딩이나 대규모 토지에 적용됩니다.

• 장점:
  • 소유자가 본업에 전념할 수 있으며, 급여체계와 노무 관리가 단순화됩니다.
  • 전문업자의 관리로 부동산 관리가 합리적이고 비용이 저렴합니다.
• 단점:
  • 관리업체의 신뢰도가 문제될 수 있으며, 기밀 유지와 보안이 불안정할 수 있습니다.
  • 관리요원의 애호정신이 낮고, 종합적인 관리가 어려울 수 있습니다.

3) 혼합관리(부분위탁)

혼합관리는 자가관리와 위탁관리의 장점을 결합한 방식입니다. 일부 업무만 위탁하고 나머지는 소유자가 직접 관리합니다.

• 장점:
  • 관리업무에 대한 강한 지도력을 유지하면서도 위탁관리의 편리성을 이용할 수 있습니다.
  • 자기관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 방법으로 편리합니다.
• 단점:
  • 책임의 소재가 불분명하고, 자기관리와 위탁관리 요원 간의 협력이 어려울 수 있습니다.
  • 운영을 잘못하면 두 방식의 단점이 모두 노출될 수 있습니다.

4) 부동산 전문관리의 영역

부동산 관리에는 시설관리, 자산관리, 재산관리(건물 및 임대차 관리)가 포함됩니다.

• 시설관리: 설비 운영 및 유지, 에너지 관리, 외주관리, 방범/방재 관리, 청소 관리 등 소극적 관리 활동.
• 자산관리: 소유주나 기업의 부를 극대화하기 위한 적극적 관리, 포트폴리오 관리, 재투자 및 재개발 결정, 부동산 매입/매각 관리, 자금조달 업무 등.
• 재산관리: 회계 관리, 임대 수익 관리, 수익 목표 수립, 연간 예산 수립, 임대차 활동, 비용 통제 등.

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