공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론54 - 공영개발 / 민간개발

 

1. 부동산 공영개발  - 매수방식

1) 공영개발의 필요성

공영개발이란 정부나 공공기관이 직접 토지를 매수하여 개발하는 방식입니다. 이러한 공영개발은 주로 시장에서의 자원 배분이 효율적이지 못하거나, 형평성과 공정성을 위해 필요한 경우에 시행됩니다.

• 시장실패의 수정: 시장의 자원 배분이 효율적이지 못할 때, 공공개발을 통해 시장 실패를 수정합니다.
• 효율성과 형평성의 추구: 공공의 이익을 위해 효율적인 자원 배분과 형평성을 동시에 추구합니다.
• 공정성의 추구: 사회적 약자나 소외 계층을 보호하기 위해 공정한 개발을 시행합니다.

2) 공영개발의 장점

공영개발은 다양한 장점을 가지고 있으며, 이는 사회적 및 경제적 측면에서 중요합니다.

• 계획적인 토지이용: 주거용, 상업용, 공업용 등으로 계획된 토지이용을 통해 토지의 효율성을 높일 수 있습니다.
• 택지의 대량공급: 대규모로 택지를 공급할 수 있어, 주택 부족 문제를 해결하는 데 기여할 수 있습니다.
• 공공용지 확보 및 개발이익의 사회적 환수: 공공용지를 확보하여 개발이익을 사회에 환원할 수 있습니다.
• 공공사업 재투자 가능: 개발 이익을 공공사업에 재투자할 수 있어 사회 전체의 발전에 기여할 수 있습니다.
• 토지투기 방지 및 지가 안정: 투기를 방지하고 지가를 안정시킬 수 있습니다.

3) 공영개발의 단점

공영개발은 몇 가지 단점도 가지고 있으며, 이로 인해 실행 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

• 재산권 손실감으로 인한 민원 발생: 토지 소유자들은 재산권이 제한되거나 손실된다고 느껴 민원을 제기할 수 있습니다.
• 사업시행자의 자금부담 가중: 사업시행자는 대규모 자금을 필요로 하며, 이는 정부의 재정 부담을 가중시킬 수 있습니다.
• 보상비로 인한 통화량 팽창 및 지가 상승: 방대한 보상비로 인해 통화량이 팽창하고, 대토보상으로 주변 지역의 지가가 상승할 우려가 있습니다.

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민간개발방식 

1) 자체개발사업

자체개발사업은 토지 소유자가 스스로 사업주체가 되어 자금조달부터 시공까지 모든 과정을 직접 담당하는 개발 방식입니다.

• 장점: 개발로 인한 이익이 모두 토지 소유자에게 돌아가며, 사업 진행 속도가 빠릅니다. 토지 소유자가 모든 결정을 내릴 수 있어 유연하게 대응할 수 있습니다.
• 단점: 위험성이 매우 높으며, 자금 조달에 대한 부담이 큽니다. 또한, 위기관리 능력이 필요하여 자금 운용이나 사업 경험이 부족한 경우에는 실패할 가능성이 높습니다.

2) 지주공동사업

지주공동사업은 토지 소유자가 토지를 제공하고, 개발업자가 자금과 시공을 담당하는 방식입니다. 이 방식에서는 개발업자의 전문적인 노하우와 자본을 활용하여 개발을 진행합니다.

• 장점: 토지 소유자와 개발업자 간에 위험을 분산할 수 있으며, 개발의 효율성을 높일 수 있습니다.
• 유형:
  1. 등가교환방식 (공사비 대물변제형): 개발업자는 공사비를 준공된 건축물의 일부로 변제받습니다. 토지 소유자와 개발업자의 지분에 따라 건축물의 면적을 나누게 되며, 수수료 문제가 발생하지 않습니다. 이 경우 사업시행주체는 토지 소유자입니다.
  2. 분양금 공사비지급형: 토지 소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고, 공사비는 선분양 수입금으로 지급됩니다. 이 방식에서도 수수료 문제가 발생하지 않습니다.
  3. 투자자 모집형 (부동산 신디케이트): 투자자로부터 사업 자금을 모아 사업을 진행하며, 토지 소유자는 사업을 시행하면서 투자 수익이나 지분을 보장받습니다. 이 경우 사업시행주체는 사업시행자입니다.
  4. 사업위탁형 (사업수탁방식): 토지 소유자가 토지 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고, 개발업자는 그에 따른 수수료를 받는 방식입니다. 이 경우 토지 소유권은 그대로 유지되며, 사업시행주체는 토지 소유자입니다.

3) 토지신탁개발방식

토지신탁개발방식은 토지 소유자가 토지를 신탁회사에 신탁하고, 신탁회사가 사업주체로서 토지를 개발하여 분양하거나 임대합니다. 이후 발생한 수익을 신탁자가 돌려받습니다.

• 특징: 신탁회사가 사업 주체로서 책임을 지며, 토지 소유자는 일정한 수익을 보장받습니다. 소유권이 신탁회사에 형식적으로 이전되지만, 실제 소유권의 귀속은 토지 소유자에게 있습니다.

4) 컨소시엄구성방식

컨소시엄구성방식은 여러 법인 간에 사업자금을 조달하거나 상호 기술을 보완하기 위해 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 방식입니다.

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• 장점: 다양한 기업이 협력하여 사업의 안정성을 높일 수 있습니다. 자금력과 기술력을 보완할 수 있어 대규모 프로젝트에 적합합니다.
• 단점: 사업을 시행하는 과정에서 이해관계 조정이 필요해 시간이 오래 걸릴 수 있으며, 책임 회피 현상이 발생할 수 있습니다.
• 활용 예: 도로, 철도, 항만, 원자력발전소 등 대규모 공공 인프라 개발에 주로 활용됩니다.

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부동산의 유효활용방식

1) 구차지방식

구차지방식은 토지 소유자로부터 개발업자가 토지를 빌려 개발하는 방식입니다. 이 과정에서 개발업자는 토지 소유자에게 권리금을 지급하고, 그 토지에 차지권부 건물을 건립합니다. 이후, 건물은 개발업자에 의해 분양되거나 임대됩니다.

• 특징: 토지 소유자는 토지를 제공하고, 개발업자는 건물을 세우고 이를 통해 수익을 창출합니다. 개발업자가 건축비용을 부담하지만, 그에 따른 수익도 얻을 수 있습니다.

2) 신차지방식

신차지방식은 토지 소유자와 개발업자가 공동으로 개발을 진행하는 방식입니다. 이 방식에서는 토지 소유자와 개발업자가 함께 이익을 공유하게 되며, 차지계약이 종료되면 토지는 무상으로 소유자에게 반환되고, 건물은 시가에 따라 양도됩니다.

• 특징: 공동개발을 통해 높은 지대의 이익을 얻을 수 있으며, 토지와 건물의 소유권 분할이 이루어집니다. 계약 종료 시, 토지 소유자는 토지를 되돌려받고, 건물은 시장 가치에 따라 양도됩니다.

4. 민간개발사업의 투자방식 (B: Build- 준공, O: Operate- 시설관리운영, T: Transfer- 소유권이전) 

민간개발사업에서는 BTO, BOT, BTL, BOO와 같은 다양한 투자방식이 사용됩니다. 이들 방식은 주로 인프라 개발과 관련된 대형 프로젝트에 활용되며, 사업시행자와 국가 또는 공공기관 간의 소유권 및 운영권 관계를 정의합니다.

1) BTO (Build-Transfer-Operate)

• 설명: 사업시행자가 시설을 준공하고, 소유권을 국가나 공공기관에 이전한 후, 일정 기간 동안 그 시설을 운영하는 권리를 가지는 방식입니다.
• 예시: 고속도로, 철도 등에서 자주 사용됩니다.

2) BOT (Build-Operate-Transfer)

• 설명: 사업시행자가 시설을 건설하고 일정 기간 동안 그 시설을 운영한 후, 운영 기간이 끝나면 시설을 국가나 공공기관에 무상으로 양도하는 방식입니다.
• 예시: 전력발전소, 도로 건설 프로젝트 등에서 많이 사용됩니다.

3) BTL (Build-Transfer-Lease)

• 설명: 사업시행자가 시설을 준공하고 소유권을 공공기관에 이전한 후, 그 시설을 임차하여 사용하는 방식입니다.
• 예시: 학교, 병원 등 공공시설 개발 시 자주 사용됩니다.

4) BOO (Build-Own-Operate)

• 설명: 사업시행자가 시설을 건설하고 소유권과 운영권을 모두 가지는 방식입니다. 이 방식에서는 사업시행자가 시설을 지속적으로 운영하며, 국가나 공공기관에 소유권을 이전하지 않습니다.
• 예시: 민간 발전소, 민간 공항 등에서 사용됩니다.

 

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