공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론52 - 부동산 개발 / 타당성분석

 

부동산 개발의 주체

1. 부동산 개발의 주체
   부동산 개발을 주도하는 주체는 다음과 같이 구분됩니다:
   1. 공공개발 주체: 국가, 지방자치단체, 공사 등이 해당합니다. 이들은 공공의 이익을 위해 도시 개발, 주택 공급 등을 목적으로 부동산 개발을 주도합니다.
   2. 민간개발 주체(사적개발주체, 제2섹터): 개인, 주택건설사업자, 토지 소유자 등이 포함됩니다. 이들은 주로 이윤을 목적으로 부동산 개발을 수행합니다.
   3. 제3섹터(제3개발자): 정부와 민간이 협력하여 공동으로 개발 사업을 수행하는 주체입니다. 이러한 형태는 공공의 이익과 민간의 효율성을 결합한 방식입니다.

부동산 개발의 과정

부동산 개발 과정은 여러 단계로 나뉘며, 각각의 단계에서 중요한 의사결정이 이루어집니다. 

1. 제1단계: 구상(아이디어) 단계
   • 이 단계에서는 개발할 부동산의 아이디어를 창출하고, 전반적인 구상을 합니다. 무엇을 개발할지, 어떤 목적으로 개발할지를 결정하는 단계입니다.
2. 제2단계: 예비적 타당성분석 단계
   • 이 단계에서는 간략한 수익성 분석을 통해 개발 아이디어가 현실적으로 가능한지를 검토합니다. 개발에 들어갈 대략적인 비용과 기대 수익을 예측합니다.
3. 제3단계: 부지의 모색과 확보 단계
   • 개발할 부지를 탐색하고, 해당 부지를 확보하는 단계입니다. 이 단계에서는 적합한 위치를 찾는 것이 중요하며, 부지의 가격, 접근성, 인프라 등을 고려합니다.
4. 제4단계: 타당성 분석 단계
   • 본격적인 타당성 분석을 통해 개발의 실현 가능성을 평가하는 단계입니다. 이 단계는 다음과 같이 세분화됩니다:
     • 법적 타당성 분석: 개발이 법적으로 가능한지를 분석합니다. 예를 들어, 해당 부지의 용도 규제, 건축법 등의 법적 규제를 검토합니다.
     • 물리적/기술적 타당성 분석: 부지의 지질, 토양, 지형 등의 물리적 요소를 분석하여 개발의 물리적 가능성을 평가합니다.
     • 경제적 타당성 분석: 비용과 수익, 수요와 공급 등의 경제적 측면을 분석하여 개발의 경제적 타당성을 평가합니다.
5. 제5단계: 금융 단계 (자금조달)
   • 개발을 위한 자금을 조달하는 단계입니다. 이 단계에서는 필요한 자금을 어떻게 조달할 것인지, 자금조달의 조건과 방식 등을 결정합니다.
6. 제6단계: 건설 단계 (택지조성, 물리적 공간 창조 단계)
   • 실제로 개발을 진행하는 단계로, 부지 조성 및 건축물을 건설하는 과정입니다. 이 단계에서는 개발 계획에 따라 건설 작업이 진행됩니다.
7. 제7단계: 마케팅 단계 (분양)
   • 개발된 부동산을 시장에 내놓아 임대하거나 매도하는 단계입니다. 이 단계에서는 부동산의 판매 또는 임대를 위한 마케팅 활동이 이루어지며, 시장성에 대한 분석이 초기 단계부터 지속적으로 이루어져야 합니다.

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부동산 분석의 유형과 계층체계

1. 시장(선행)분석

• 목적: 개발사업이 진행될 시장에서의 채택 가능성을 평가하기 위해 수행됩니다. 주어진 부지의 최적 용도를 결정하거나, 투자 대안을 찾는 투자자를 위해 수행됩니다.
• 주요 내용: 법적, 경제적, 사회적 제약 조건 등을 분석하며, 시장의 동향과 수요, 공급 등을 파악합니다.

시장 분석의 주요 단계:

1. 지역경제분석:
   • 내용: 대상 시장 지역의 인구, 고용, 소득 등 거시적인 경제 요소들을 분석하여, 부동산 수요에 영향을 미치는 요인을 파악합니다. 이는 모든 부동산 유형에 걸친 수요 분석을 포함합니다.
2. 시장분석:
   • 내용: 특정 유형의 부동산에 대한 수요와 공급을 분석하여, 해당 부동산의 가격 수준과 시장의 동태적 변화를 파악합니다. 분석 단위는 상권이며, 상권의 범위는 수요 대체성 및 경쟁 부동산의 공간적 분포와 관련이 깊습니다.
   • 시장 세분화: 수요자의 인구 경제학적 특성에 따라 시장을 여러 개의 소규모 집단으로 나누는 것을 의미합니다.
   • 시장 차별화: 공급되는 상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것을 의미합니다.
3. 시장성 분석:
   • 내용: 주어진 입지에서 개발 형태에 따른 수요자의 선호도와 경쟁 환경을 분석하여, 개발사업의 시장 흡수율과 분양 실적을 극대화하는 방법을 연구합니다. 이는 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 가능성을 평가하는 것입니다.

3.  경제성(후행)분석

• 목적: 특정 개발사업의 수익성 여부를 평가하여 최종 투자 여부를 결정하기 위해 수행됩니다. 개발업자의 결정에 초점을 맞추며, 수익성 있는 투자인지를 판단합니다.

4) 타당성 분석:

• 내용: 대상 개발사업이 투자자에게 충분한 수익을 제공할 수 있는지 여부를 평가합니다. 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 대략적으로 계산하여 수익성을 검토합니다. 세후 현금수지를 기준으로 판단해야 합니다.

5. 투자 분석:

• 내용: 최고최선의 이용(최유효이용)을 확인하는 과정입니다. 이는 투자자에게 가장 큰 이익을 가져다줄 수 있는 방법을 찾는 분석입니다.

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