공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론51 - 부동산개발 / 토지이용 / 지가구배현상 / 토페카 연구 / 도시스프롤현상

부동산 개발과 최유효이용에 대한 개념 정리

1. 부동산 개발의 정의

• 부동산 개발은 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 등을 통해 부동산을 공급하는 활동입니다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외됩니다.
• 부동산 개발은 사회적 수요와 환경 변화에 맞춰 토지의 최유효이용을 위해 진행되며, 부동산 시장에 적응하는 과정입니다.

2. 토지이용활동과 최유효이용

• 최유효이용이란 토지를 가장 합리적이고 합법적으로 활용하여 최고의 수익을 올릴 수 있는 방법을 의미합니다. 이는 통상적인 능력을 가진 사람이 고려할 수 있는 최선의 이용 방식입니다.

최유효이용의 조건

1. 합리적 이용: 토지나 건축물을 가장 효율적으로 사용하는 방법.
2. 합법적 이용: 법적 제약을 준수하며 이용해야 함.
3. 물리적 채택 가능성: 물리적으로 그 이용이 가능한지 여부.
4. 경험적 증거: 해당 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있음을 경험적 자료로 입증할 수 있어야 함.

최유효이용의 필요성

• 토지의 부증성: 토지는 한정된 자원이므로 효율적으로 사용하지 않으면 사람과의 관계에서 갈등이 발생할 수 있습니다.
• 사회성과 공공성: 토지는 사회적 자산으로, 공공성 극대화를 위해서라도 적절히 사용되어야 합니다.
• 공공복지 증대: 최유효이용은 공공복지 증대에도 기여합니다.
• 이윤 극대화: 부동산 소유자는 최유효이용을 통해 이익을 극대화할 수 있습니다.

3. 토지이용의 구분

• 토지이용의 집약도: 노동이나 자본을 단위면적당 얼마나 투입하느냐에 따라 달라집니다. 집약도가 높으면 도시의 토지이용, 낮으면 농촌에서의 이용을 의미합니다.

집약도의 개념

1. 집약한계: 추가 투입이 이윤 극대화를 가져오는 지점으로, 한계수입과 한계비용이 일치하는 상태입니다.
   • 이윤극대화: 한계수입이 한계비용과 같아질 때.
   • 집약도 상한선: 더 이상 효율적으로 투입할 수 없는 지점.
2. 조방한계: 손익분기점에서 생산비를 감당하는 수준의 집약도로, 총수입이 총비용과 같아지는 상태를 의미합니다.
   • 손익분기점: 총비용과 총수입이 같은 지점.
   • 집약도 하한선: 손익을 겨우 맞추는 상태.

4. 입지잉여와 토지이용

• 입지잉여는 입지조건이 좋은 경우, 동일한 토지이용 집약도에서도 더 큰 이익이 발생하는 것을 말합니다. 즉, 입지에 따른 추가적인 이익을 입지잉여라고 합니다.
• 한계입지는 입지잉여가 0인 위치를 의미합니다.

5. 지가와 토지이용 집약도의 관계

• 지가(토지가격)가 높을수록 토지이용은 집약적으로 이루어지며, 고층화 경향이 나타납니다. 반대로, 지가가 낮을수록 토지이용은 조방화됩니다.
• 지가가 높을 경우:
  1. 직주분리현상이 심화되어 통근거리가 길어집니다.
  2. 택지비가 올라가 건축비가 상대적으로 낮아지며, 이로 인해 주택의 성능 저하 우려가 생길 수 있습니다.
  3. 집약적인 이용을 할 수 있는 주체들만이 입지할 수 있습니다.

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4. 지가구배현상 (토페카 연구)

• 지가구배현상이란 도시의 중심지, 즉 도심지에서 가장 높은 지가(토지가격)가 형성되고, 그 중심지에서 거리가 멀어질수록 지가가 낮아지는 현상을 말합니다. 이는 토지의 가치가 중심지와의 거리와 반비례한다는 개념으로 설명할 수 있습니다.

5. 도시스프롤현상

• 도시스프롤현상은 도시가 계획 없이 무질서하게 확산되며 성장하는 현상입니다. 주거지역뿐만 아니라 상업지나 공업지에서도 발생하며, 특히 도심지보다는 외곽지역에서 더 두드러지게 나타납니다.
• 이러한 현상은 토지가 최유효이용되지 않아 지가수준이 표준 이하로 떨어지고, 토지 이용의 밀도도 합리적 수준 이하로 낮아집니다.
• 유형으로는 고밀도 연쇄개발방식, 저밀도 연쇄개발방식, 간선도로 개발, 비지적 개발(개구리뜀뛰기식 개발) 등이 있으며, 이는 중간중간 공지를 남겨두고 외곽으로 확산되는 특징이 있습니다.

6. 침입적 토지이용

• 침입적 토지이용이란 기존의 토지이용이 새로운 요소의 침입으로 인해 새로운 이용 형태로 변화하는 현상을 말합니다. 이 현상은 보통 낮은 지가수준과 강한 흡인력에 의해 유발됩니다.

7. 직•주 분리와 직•주 접근

• 직•주 분리: 직장과 주거지가 서로 다른 곳에 위치하는 것을 의미합니다. 이는 도심의 환경 악화, 도심의 지가 상승, 재개발로 인한 주택 철거, 공적 규제, 교통의 발달 등으로 인해 발생합니다. 직•주 분리가 일어나면 도심은 공동화(도넛화) 현상을 겪고, 외곽지역은 베드타운(침상도시)이 됩니다.
• 직•주 접근: 직장과 주거지를 가깝게 두려는 현상을 의미합니다. 이는 도심의 환경 개선, 건축 기술의 발달, 출•퇴근 교통체증, 도심 지가의 안정 등이 원인이 됩니다. 직•주 접근이 이루어지면 도심 쪽 주거용 건물이 고층화되고, 도시 회춘화(재활성화, Gentrification) 현상이 발생할 수 있습니다.

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