공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론48 - 주택저당증권 지분형 채권형 혼합형

저당의 유동화와 주택저당증권(MBS)의 개념

1. 저당의 유동화의 전제조건 저당의 유동화는 저당권을 담보로 자금을 조달하는 방법으로, 이를 효과적으로 운영하기 위해 몇 가지 전제조건이 필요합니다:

1. 지속적인 자금 공급: 저당시장에 자금이 원활하게 계속 공급되어야 합니다. 이를 통해 저당시장이 활성화되고, 유동화가 가능해집니다.
2. 수익률 조건: 1차 저당시장의 수익률(예: 금융기관의 저당대출 수익률)이 2차 저당시장의 수익률(MBS 수익률)보다 높아야 하며, 이 수익률이 다시 투자자의 요구수익률보다 높아야 합니다. 이렇게 되면 투자자들은 MBS를 매력적으로 여길 것입니다.

2. 주택저당증권(MBS)의 개념 주택저당증권(MBS)은 저당을 담보로 하여 발행하는 새로운 형태의 금융 상품으로, 주택담보대출에서 발생하는 현금흐름을 기반으로 발행됩니다.

1. 개념
   • 저당을 담보로 발행: MBS는 주택저당채권을 담보로 하여 발행되며, 변동금리 또는 고정금리로 발행될 수 있습니다.
   • 유동성 보장: 이 증권은 시장에서 쉽게 유동화될 수 있으며, 발행자는 지급을 보증합니다.

3. 주택저당증권(MBS)의 종류 MBS는 다양한 형태로 발행되며, 각 형태는 소유권자, 원리금 수취권자, 조기상환 위험 부담 등의 특징에 따라 나뉩니다.

1. 지분형 MBS (MPTS)
   • 소유권자: 투자자가 저당풀의 소유권을 가집니다.
   • 원리금 수취권: 투자자가 원리금을 수취합니다.
   • 조기상환 위험: 투자자가 조기상환 위험을 부담합니다.
   • 콜방어 및 초과담보: 콜방어는 없고, 초과담보도 없습니다.
   • 위험과 수익: 높은 위험과 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
2. 채권형 MBS (MBB)
   • 소유권자: 발행자가 저당풀의 소유권을 유지합니다.
   • 원리금 수취권: 발행자가 원리금을 수취합니다.
   • 조기상환 위험: 발행자가 조기상환 위험을 부담합니다.
   • 콜방어 및 초과담보: 콜방어와 초과담보가 적용됩니다.
   • 위험과 수익: 낮은 위험과 낮은 수익을 기대할 수 있습니다.
3. 혼합형 MBS (MPTB)
   • 소유권자: 발행자가 저당풀의 소유권을 유지합니다.
   • 원리금 수취권: 투자자가 원리금을 수취합니다.
   • 조기상환 위험: 투자자가 조기상환 위험을 부담합니다.
   • 콜방어 및 초과담보: 콜방어는 없으나 초과담보가 적용됩니다.
   • 위험과 수익: 중간 수준의 위험과 수익을 기대할 수 있습니다.
4. 혼합형 MBS (CMO)
   • 소유권자: 발행자가 저당풀의 소유권을 유지합니다.
   • 원리금 수취권: 투자자가 원리금을 수취합니다.
   • 조기상환 위험: 투자자가 조기상환 위험을 부담합니다.
   • 콜방어 및 초과담보: 장기적으로 가능한 콜방어와 초과담보가 적용됩니다.
   • 위험과 수익: 중간 수준의 위험과 수익을 기대할 수 있습니다.

주요 용어 설명

• 저당풀 (Mortgage Pool): 다양한 대출 금액, 지역, 만기를 가진 주택저당채권을 모아 하나의 집합체로 만든 것.
• 콜방어 (Call Protection): 조기 상환에 따른 위험을 줄이기 위한 장치.
• 초과담보 (Overcollateralization): 발행하는 증권의 가치를 초과하는 담보를 제공하여 안전성을 높이는 방식.
• MBS (Mortgage-Backed Securities): 저당담보부증권으로, 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환액을 기초로 발행된 증권.

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저당채권이체증권(MPTS)과 주택저당담보부채권(MBB)

1. 저당채권이체증권(MPTS): 투투방식

1. 개념
   • 투투방식: 이 방식은 저당채권에서 발생하는 원리금을 차입자가 매월 상환하면, 발행기관이 이 원리금을 바로 투자자에게 이체하는 구조입니다. 발행기관은 단지 중개자 역할만 하며, 발행기관의 자산 크기에 변화는 없습니다.
2. 투자자의 권리와 위험
   • 투자자의 권리
     • 원리금수취권: 투자자는 저당채권에서 발생하는 원리금을 받을 권리가 있습니다.
     • 주택저당채권집합물의 소유권: 투자자는 저당채권집합물의 소유권도 가집니다.
   • 투자자의 위험
     • 조기상환위험: 차입자가 대출을 조기 상환할 경우, 투자자는 원리금을 예상보다 일찍 돌려받아야 하며, 이는 투자자의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.
     • 금리위험: 시장 금리가 변동할 경우, 투자자가 받는 수익률이 달라질 수 있습니다.
3. 특징
   • 이체증권의 수명: 일반적으로 MPTS의 수명은 원래의 저당채권의 만기보다 짧습니다.
   • 수익의 원천: 투자자의 수익은 기초 자산인 주택저당채권집합물에서 발생하는 현금흐름(저당지불액)에 의존합니다.

2. 주택저당(Mortgage) 담보부 채권(MBB): 발발방식

1. 개념
   • 발발방식: 차입자가 매월 원리금을 상환하지만, 발행기관이 이를 즉시 투자자에게 이체하지 않고, 일정 기간(통상 6개월)마다 투자자에게 원리금을 지급하는 방식입니다.
2. 발행기관의 권리와 위험
   • 발행기관의 권리
     • 원리금수취권: 발행기관이 저당채권에서 발생하는 원리금을 수취할 권리가 있습니다.
     • 주택저당채권집합물의 소유권: 발행기관이 주택저당채권집합물의 소유권을 가집니다.
   • 발행기관의 위험
     • 조기상환위험: 차입자가 조기 상환을 할 경우, 발행기관이 이 조기상환금을 투자자에게 조기 지급해야 하며, 이에 따른 손실을 발행기관이 부담합니다.
     • 금리위험: 금리 변동에 따라 발행기관이 투자자에게 지급해야 하는 금액이 변동될 수 있습니다.
     • 채무불이행위험: 차입자가 상환하지 못할 경우, 발행기관이 이 위험을 감수해야 합니다.
   • 투자자의 입장: 투자자는 위험을 부담하지 않으며, 이에 따라 수익률은 상대적으로 낮습니다.
3. 특징
   • 초과담보: MBB 발행 시, 투자 안전성을 위해 주택저당채권 총액보다 더 많은 금액이 발행됩니다.
   • 채권만기: 원저당(모저당)의 만기와는 별도로 발행된 MBB의 채권만기가 설정됩니다.
   • 콜방어: 조기상환을 방지하는 장치가 마련되어 있어, 투자자의 예상 수익이 조기 상환으로 인해 줄어드는 것을 막습니다.

핵심 요약

• MPTS (투투방식): 투자자는 저당채권에서 발생하는 원리금과 소유권을 직접 가지며, 조기상환과 금리 변동의 위험도 투자자가 부담합니다.
• MBB (발발방식): 발행기관이 원리금 수취권과 소유권을 가지며, 모든 위험을 발행기관이 부담합니다. 투자자는 안전하지만, 수익률이 낮습니다.

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저당대출자동이체채권(MPTB)와 다계층저당채권(CMO) 설명

1. 저당대출자동이체채권(MPTB) / 현금수지채권 / 저당직불채권

1. 개념
   • 저발투수: 차입자가 매월 원리금을 상환하면, 발행기관이 이를 바로 투자자에게 이체하는 구조로, MPTS(저당채권이체증권)의 성격과 MBB(주택저당담보부채권)의 성격이 혼합된 형태입니다.
   • MPTS와 MBB의 혼합형: 발행기관은 주택저당채권집합물의 소유권을 가지며, 투자자는 원리금수취권과 조기상환위험을 부담합니다.
2. 특징
   • MPTS보다 수익률 낮음, MBB보다 높음: MPTB는 MPTS보다 안정성이 높아 수익률이 낮지만, MBB보다는 수익률이 높습니다.

2. 다계층저당채권(CMO)

1. 개념
   • 투자자의 다양한 욕구 충족: CMO는 MPTB를 확장하여 투자자들의 다양한 투자욕구를 충족시키고, 조기상환에 따른 위험을 분산시키기 위해 도입된 제도입니다.
   • 저당채권의 풀(pool)과 트렌치: 발행자는 저당채권의 풀(pool)에 대한 소유권을 가지며, 이 풀을 바탕으로 채권을 발행합니다. 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹(트렌치)으로 나누어, 각 트렌치는 다른 만기와 이자율로 구성되며, 원금 지급순서도 다릅니다.
2. 특징
   • 투자자의 선택폭 확대: 트렌치의 규모와 수를 조정함으로써, 투자자들은 자신의 투자목표에 맞는 만기와 위험을 선택할 수 있습니다.
   • 콜방어: 장기 투자자들이 원하는 조기상환을 방지하는 장치(콜방어)가 포함되어 있어, 투자 안정성을 높입니다.
   • 조기상환위험과 수익: 투자자가 원리금수취권을 가지며, 조기상환위험은 투자자가 부담합니다. 이로 인해 시장이자율이 변동하면 투자자가 받을 수 있는 수익이 달라질 수 있습니다.
   • 선순위와 후순위: 선순위 트렌치의 신용등급은 후순위 트렌치보다 높으며, 이는 투자자들에게 더 높은 안정성을 제공합니다.

3. 기타: 상업용 부동산 저당증권(CMBS)와 역저당(Reverse Mortgage)

1. CMBS (상업용 부동산 저당증권)
   • 상업용 부동산을 기초로 한 증권: 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지를 기초자산으로 하여 발행하는 증권입니다. 이는 주로 상업용 부동산 투자와 관련이 있습니다.
2. 역저당(Reverse Mortgage)
   • 정기적인 현금 지급: 역저당은 주택을 담보로 차입자가 매기간마다 정기적으로 일정액을 받는 제도로, 주로 노년층의 자산 유동화와 연금 수급을 위해 사용됩니다. 이때, 대출금은 주택이 매각되거나 상속자에 의해 상환됩니다.

요약

• MPTB는 저당채권이체증권(MPTS)와 주택저당담보부채권(MBB)의 혼합형으로, 투자자는 원리금수취권을 가지며, 조기상환위험도 부담합니다.
• CMO는 투자자의 다양한 투자욕구를 충족시키기 위해 만들어진 증권으로, 각 트렌치에 따라 다른 만기와 이자율을 제공합니다. 투자자는 원리금수취권을 가지며, 조기상환위험도 부담합니다.
• CMBS는 상업용 부동산을 기초로 발행되는 증권이며, 역저당은 주택을 담보로 정기적인 현금을 지급받는 제도입니다.