공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론47 - 저당 유동화 / 저당시장 구조 / 1차 저당시장 /2차 저당시장

저당의 유동화란 무엇인가?

1. 저당의 유동화의 개념

• 저당의 유동화란 쉽게 말해, 저당권(담보물)을 '상품'처럼 만들어 사고팔 수 있게 하는 것을 의미합니다. 이 과정에서 부동산 저당권이 금융 시장에서 다시 거래되면서 신용 창출의 수단으로 활용됩니다.
• 예를 들어, 한 사람이 주택을 담보로 대출을 받았다고 합시다. 이 대출은 저당권에 의해 보호받습니다. 저당권을 가진 금융기관은 이 저당권을 여러 다른 투자자들에게 팔 수 있습니다. 이렇게 하면 대출이 더 많은 사람들에게 자금을 돌릴 수 있게 되죠.
• 우리나라에서는 자산유동화증권(Asset-Backed Securities, ABS) 제도를 통해 이런 방식의 거래가 이루어집니다. 이 제도는 자산유동화에 관한 법률에 따라 운영됩니다.
• 유동화 자산이란 이런 유동화 과정에서 거래되는 자산을 의미합니다. 이는 대출금, 부동산, 기타 재산권 등을 포함합니다.

2. 저당의 유동화의 효과

저당 유동화는 여러 가지 긍정적인 효과를 가져옵니다.

1. 부동산에 자금 유입을 촉진: 저당 유동화를 통해, 부동산 분야에 더 많은 자금이 들어오게 됩니다. 이는 자본시장(주식시장)이 침체되었을 때, 돈이 필요한 부동산 분야로 자금을 원활히 흐르게 해줍니다. 자금의 흐름이 막히지 않고 계속 순환되도록 도와주는 것이죠.
2. 단기 자금을 장기 자금으로 전환: 저당 유동화는 짧은 기간 동안 필요한 자금을 장기간 사용 가능한 자금으로 대체해줍니다. 이는 안정적인 자금 운용을 가능하게 하죠.
3. 부동산 금융 활성화: 부동산이나 주택 관련 자금 배분이 활발해지면서, 전반적으로 부동산 금융 시장이 활성화됩니다. 즉, 돈이 더 잘 돌게 되어 부동산 관련 사업이 활발해집니다.
4. 투자 기회 제공: 저당 유동화는 투자자들에게 새로운 투자 기회를 제공합니다. 이를 통해 다양한 투자 상품을 포트폴리오에 포함시킬 수 있는 선택권이 주어집니다.
5. 금융기관의 유동성 위험 감소: 저당 유동화를 통해 금융기관은 자산을 더 빨리 현금으로 전환할 수 있게 됩니다. 이는 금융기관이 자금이 부족해지는 위험을 줄여줍니다.

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저당시장의 구조는 크게 1차 저당시장과 2차 저당시장으로 나눌 수 있으며, 신용보증시장과 간접투자시장도 이와 관련된 중요한 요소들입니다. 이 구조를 통해 주택금융이 어떻게 운영되고 있는지를 이해할 수 있습니다.

1. 저당시장의 기본 개념

• 저당시장이란, 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 금융시장을 말합니다. 여기서 '저당'은 담보로 잡힌 부동산을 의미합니다.

2. 저당시장의 구조

1. 1차 저당시장 (주택자금대출시장, 주택담보대출시장)
   • 1차 저당시장은 일반 사람들이 은행 같은 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 받는 시장입니다.
   • 예를 들어, 아파트를 사기 위해 은행에서 대출을 받는다면, 이 거래가 1차 저당시장에서 이루어지는 것입니다.
   • 주택담보대출은 은행이 예금 등을 통해 자금을 조달한 후 이를 주택 구매자에게 대출해주는 것을 말합니다. 예를 들어, 보금자리론 같은 상품이 이에 해당됩니다.
   • 신용창조: 은행이 대출을 통해 계속 자금을 공급할 수 있는 이유는 신용창조라는 개념 때문입니다. 이는 예금을 담보로 계속 대출을 해주면서 자금을 확대하는 과정을 의미합니다.
2. 2차 저당시장 (주택 자금공급시장)
   • 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 대출된 주택담보대출을 묶어 투자자들에게 판매하는 시장입니다.
   • 이 시장은 특별목적회사(SPC)를 통해 운영됩니다. SPC는 대출된 주택담보채권을 묶어 투자자들에게 판매하고, 그 자금을 다시 1차 저당시장에 공급합니다.
   • 한국에서는 한국주택금융공사가 이 역할을 담당합니다. 이 기관은 주택담보채권을 묶어 MBS(Mortgage-Backed Securities)라는 증권으로 만들어 투자자들에게 판매합니다.
   • 저당풀(pool): 대출금액, 지역, 만기 등이 비슷한 주택담보대출을 묶어서 하나의 상품으로 만들어 투자자들에게 판매하는 것을 말합니다. 이는 자금을 더 효율적으로 활용할 수 있게 해줍니다.

3. 기타 관련 시장

• 신용보증시장: 주택금융과 관련된 대출에 대해 신용보증을 제공하는 시장입니다. 예를 들어, 주택금융신용보증기금은 대출자가 원리금을 상환하지 못할 때 대신 이를 상환해주는 역할을 합니다.

요약

• 1차 저당시장은 사람들이 주택을 담보로 대출을 받는 시장입니다.
• 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 발생한 주택담보대출을 묶어 투자자들에게 판매하여 자금을 다시 1차 저당시장에 공급하는 역할을 합니다.
• 이러한 구조를 통해 주택금융이 원활하게 운영되며, 주택구매자들은 자금을 더 쉽게 조달할 수 있게 됩니다.

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한국주택금융공사의 업무

한국주택금융공사는 주택 금융과 관련된 다양한 업무를 수행하는 기관입니다. 주요 업무를 아래와 같이 정리할 수 있습니다:

1. 주택저당채권 유동화
   • 주택저당채권을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 자금을 조달합니다. 이렇게 발행된 MBS는 주택금융공사에서 주택담보대출을 받은 사람들의 대출금 상환을 기반으로 한 증권입니다.
   • 기출 문제: "한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택 저당증권을 발행하고 있다."는 문구가 이 업무를 설명합니다.
2. 주택저당채권 보유
   • 한국주택금융공사는 주택저당채권을 직접 보유하고 관리합니다. 이는 주택담보대출을 받은 사람들이 갚아야 할 채권을 의미합니다.
3. 채권 평가 및 실사
   • 주택저당채권이나 학자금대출채권의 가치를 평가하고, 실사를 통해 그 신뢰성을 확인합니다. 이는 채권의 가치와 안정성을 평가하는 중요한 과정입니다.
4. 주택담보노후연금 보증(주택연금)
   • 주택연금은 노후를 대비해 집을 담보로 매월 일정 금액을 지급받는 금융상품입니다. 한국주택금융공사는 이 주택연금에 대한 보증을 제공하여, 연금가입자들이 안전하게 연금을 받을 수 있도록 합니다.
   • 기출 문제: "한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다."는 내용이 이 업무와 관련됩니다.

주택도시보증공사(HUG)와 주택도시기금

주택도시보증공사(HUG)는 주택 및 도시 개발과 관련된 다양한 보증 업무를 수행하는 기관입니다. 주요 업무는 다음과 같습니다:

• 주택도시기금 관리 및 운용
  • 주택도시기금은 국민의 주거 안정과 주택 건설 자금 조달을 위해 설치된 기금입니다. HUG는 이 기금을 관리하고 운용하여 국민의 주거 생활 향상에 기여합니다.
• 주택 관련 각종 보증
  • 주택 건설 사업자의 원활한 사업 수행과 분양 계약자의 안전한 입주를 지원하기 위해 다양한 보증 서비스를 제공합니다. 이는 주택 건설과 관련된 리스크를 줄이고, 사업자와 소비자 모두에게 안정성을 제공합니다.
• 융자 지원
  • 국민주택규모 이하의 주택을 구입하거나 임차, 개량, 리모델링하는 데 필요한 자금을 융자해 줍니다. 이외에도 준주택(예: 오피스텔)과 관련된 융자도 지원합니다.