공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론45 - 할부상환저당대출에 따른 저당상환방법

할부상환저당대출에 따른 저당상환방법

1) 원리금 균등분할 상환대출(CPM: Constant Payment Mortgage)

(1) 개념:

• 원리금 균등분할 상환대출은 대출기간 동안 매월 같은 금액의 원리금을 상환하는 방식입니다. 그러나 매월 상환하는 금액에서 이자와 원금이 차지하는 비중이 시간이 지남에 따라 달라집니다. 초기에는 이자의 비중이 높고, 후기로 갈수록 원금 상환액의 비중이 커집니다.

(2) 상환 구조:

• 대출 초기에는 원금 상환액이 적고 이자 상환액이 많습니다. 이는 초기 대출금이 크기 때문에 발생하는 현상입니다. 시간이 지남에 따라 대출 잔액이 줄어들면서 이자 상환액은 감소하고, 그만큼 원금 상환액이 증가하게 됩니다.

(3) 누적 상환액:

• 원금 균등상환 방식에 비해 전체 대출기간이 끝날 때까지의 누적 원리금 상환액이 더 큽니다. 이는 초기 이자 비중이 높기 때문입니다.

(4) 매월 상환액 변화:

• 매월 상환하는 금액(월불입액)은 고정되어 있지만, 그 안에서 원금과 이자의 비중이 매달 달라집니다. 초기에는 이자 상환액이 크고 원금 상환액이 적다가, 후기로 갈수록 이자 상환액이 줄어들고 원금 상환액이 늘어납니다.

(5) 인플레이션의 영향:

• 인플레이션이 발생하면, 대출 초기에는 이자가 많아 실질적으로 갚아야 할 원금의 가치는 시간이 지남에 따라 줄어드는 효과가 있습니다. 이는 인플레이션 환경에서 이 방식이 차입자에게 유리할 수 있음을 의미합니다.

(6) 차입자에게의 유리한 점:

• 이 방식은 원금 균등분할 상환 방식에 비해 초기 상환 부담이 적기 때문에 초기 소득이 낮은 차입자에게 유리합니다.

(7) 원리금 지불액(원리금 균등상환액) 계산:

• 원리금 지불액은 대출금액에 저당상수를 곱하여 계산합니다. 원리금 지불액=대출금액×저당상수

(8) 이자 지급액 계산:

• 이자 지급액은 매월 남아있는 대출 잔액(융자잔고)에 이자율을 곱해서 계산합니다. 이자 지급액=미상환 대출잔액×이자율

(9) 원금 상환액 계산:

• 매월 상환하는 금액에서 이자 지급액을 뺀 나머지 금액이 원금 상환액이 됩니다. 원금 상환액=원리금 지불액−이자 지급액

(10) 월불입액(고정) = 원금(체증) + 이자(체감):

• 고정된 월불입액은 일정한 금액이지만, 그 안에서 원금은 시간이 갈수록 증가하고 이자는 감소합니다. 따라서 매월 동일한 금액을 내면서도 원금과 이자의 비율이 달라지는 구조입니다.

---

원금 균등분할 상환대출 (CAM: Constant Amortization Mortgage) - 원리금 체감식 상환방법

(1) 개념:

• 원금 균등분할 상환대출은 대출 기간 동안 원금을 매월 동일한 금액으로 상환하고, 이자는 잔여 원금에 따라 점차 줄어드는 방식입니다. 매월 갚아야 할 원리금 상환액이 초기에는 크지만, 시간이 지남에 따라 감소하는 특징이 있습니다.

(2) 상환 구조:

• 원금은 매월 동일하게 상환되지만, 이자는 매월 남아있는 대출 잔액에 따라 줄어듭니다. 따라서 매월 상환해야 하는 원리금(원금 + 이자) 상환액이 점점 줄어들게 됩니다.

(3) 원금 상환액 계산:

• 원금 상환액은 대출금액을 대출 기간으로 나누어 계산합니다. 원금 상환액=대출금액÷대출기간
• 예를 들어, 1억 원의 대출을 10년 동안 상환할 경우, 매월 원금 상환액은 100만 원입니다.

(4) 이자 지급액 계산:

• 이자 지급액은 매월 말의 대출 잔액(융자잔고)에 이자율을 곱하여 계산합니다. 이자 지급액=매월 말 대출 잔액×이자율

(5) 원리금 상환액 계산:

• 매월 상환하는 원리금 상환액은 원금 상환액과 이자 지급액을 더한 값입니다. 원리금 상환액=원금 상환액+이자 지급액

(6) 채무불이행 위험:

• 원금 균등분할 상환방법은 초기 상환액이 크지만, 시간이 지남에 따라 상환액이 줄어들기 때문에 원리금 균등상환방법에 비해 채무불이행 위험이 낮습니다.

(7) 유리한 대상:

• 원금 균등분할 상환방법은 초기 상환 부담이 크지만, 후기로 갈수록 상환액이 줄어들기 때문에 장래에 가계 수입의 감소가 예상되는 중년층 이상의 봉급생활자들에게 유리합니다. 이들은 시간이 지나면서 상환 부담이 줄어드는 것이 도움이 됩니다.

---

3) 점증상환식 저당대출(원리금 체증 분할상환: GPM)

(1) 개념:

• 점증상환식 저당대출(GPM)은 대출 초기에는 원리금 상환액이 적고, 일정 기간 동안 점차적으로 상환액이 증가하는 방식입니다. 초기 상환 부담이 적고, 이후에 소득이 증가할 것으로 예상되는 차입자에게 유리한 대출 방식입니다.

(2) 특징:

• 장래 소득 증가 예상: 장래에 소득이 증가할 것으로 예상되는 사람들, 또는 주택을 단기간 보유할 계획이 있는 사람들에게 적합합니다. 초기에는 상환 부담이 적으므로, 소득이 적은 시기에 더 부담이 덜 가는 방식입니다.
• 초기 상환액: 대출 초기에는 원금 상환액이 이자보다 적으며, 이로 인해 초기의 미상환 원금이 증가하게 됩니다. 즉, 원리금 상환액이 적기 때문에 미상환 원금은 대출 금액보다 증가할 수 있습니다.
• 대출 초기의 부담: 초기에는 원리금이 점차 증가하므로 초기 상환 부담이 적지만, 시간이 지날수록 상환 부담이 커집니다.

(3) 대출 금액의 실질가치 하락 방지:

• 이 방식은 인플레이션으로 인한 대출금의 실질가치 하락 문제(CPM 방식의 단점)를 해결하기 위해 도입되었습니다.

비교 분석:

1. 대출 직후 원리금 상환액:

• 원금균등분할상환방식(CAM) > 원리금균등분할상환방식(CPM) > 점증상환식 저당대출(GPM): 대출 직후 원리금 상환액은 CAM이 가장 크고, GPM이 가장 작습니다.

2. 대출 실행 시점에서 총부채상환비율(DTI)이 가장 높은 방식:

• CAM (원금균등분할상환방식): 대출 초기 상환액이 크기 때문에 DTI가 가장 높습니다.

3. 대출 중간에 조기상환 시 미상환 원금이 가장 작은 방식:

• CAM (원금균등분할상환방식): 매월 일정한 금액의 원금을 상환하므로, 미상환 원금이 빠르게 줄어듭니다.

4. 대출 중간에 조기상환 시 미상환 원금이 가장 높은 방식:

• GPM (점증상환식 저당대출): 초기에는 원금 상환이 거의 이루어지지 않기 때문에 미상환 원금이 가장 높습니다.

5. 대출 초기 저당지불액(원리금 상환액)의 소득 비중이 가장 낮은 방식:

• GPM (점증상환식 저당대출): 초기 상환 부담이 적기 때문에 차입자의 소득에서 차지하는 비중이 가장 낮습니다.

6. 대출 말기에 저당지불액(원리금 상환액)의 소득 비중이 가장 낮은 방식:

• CAM (원금균등분할상환방식): 대출 말기에 원리금 상환액이 감소하므로, 소득에서 차지하는 비중이 가장 낮습니다.

7. 대출 중기에 주택가치 대비 저당잔액 비율이 가장 높은 방식:

• GPM (점증상환식 저당대출): 초기 원금 상환이 거의 이루어지지 않기 때문에, 중기에 주택가치 대비 저당잔액 비율이 높습니다.

8. 대출 기간 만기까지 대출기관의 총 이자 수입 크기:

• GPM > CPM > CAM: GPM 방식은 초기 원금 상환이 적기 때문에 전체 이자 비용이 가장 크고, CAM 방식은 원금 상환이 빨라 이자 비용이 가장 적습니다.