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1. 저당대출의 위험과 이자율 결정
1) 저당대출의 위험 (대출자가 겪을 위험)
- (1) 채무 불이행 위험 (Credit Risk):
- 차입자(피저당권자)의 신용도나 대출 조건에 따라 위험의 강도가 달라집니다.
- 대출자는 이러한 위험을 관리하기 위해 대출금리를 인상할 수 있습니다. 신용도가 낮거나 대출 조건이 불리한 경우, 더 높은 금리를 부과하여 위험을 상쇄하려고 합니다.
- (2) 조기상환 위험 (Prepayment Risk):
- 차입자가 만기 이전에 대출 원금과 이자를 조기 상환할 수 있는 위험입니다.
- 이 경우 대출자는 예상보다 적은 이자 수익을 얻게 됩니다. 주로 금리가 하락할 때 조기상환 위험이 증가합니다.
- (3) 금리 위험 (Interest Rate Risk):
- 시장 금리의 변동으로 인해 발생하는 위험입니다. 금리가 상승하면 대출자의 이자 수익이 감소하고, 금리가 하락하면 차입자의 이자 부담이 줄어듭니다.
- (4) 유동성 위험 (Liquidity Risk):
- 자산을 현금으로 빠르게 전환하기 어려운 위험입니다. 대출을 통해 발생한 자산이 쉽게 유동화되지 않으면 금융기관에 부담이 됩니다.
- (5) 법적 위험 (Legal Risk):
- 조세 제도의 변화, 임대료 규제, 금리 수준에 대한 규제 등과 관련된 위험입니다. 이러한 법적 변화는 대출 조건이나 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
2) 저당대출의 이자율 결정 (대출금리를 인상시키는 요인)
- (1) 대출이자율 결정 요소:
- 대출이자율 = 시장의 실질이자율 + 위험에 대한 대가 + 예상 인플레이션율
- 명목금리: 인플레이션이 감안된 이자율입니다.
- 실질금리: 인플레이션이 없는 이자율로, 명목금리에서 예상 인플레이션율을 뺀 값입니다.
2. 이자율 변동방법에 따른 저당대출의 분류
1) 고정금리저당대출 (Fixed-Rate Mortgage, 예: 보금자리론)
- (1) 고정금리저당대출의 특징:
- 대출 기간 동안 이자율이 고정되어 있어 금리 변동에 따른 위험이 대출자에게 전가됩니다.
- 시장 금리가 상승하면 대출자는 손해를 보고, 차입자는 이익을 봅니다.
- 반대로, 시장 금리가 하락하면 차입자는 조기상환을 선택할 수 있으며, 이 경우 대출자는 이자 수익의 감소를 경험할 수 있습니다.
- 대출금리가 고정금리일 때, 예상보다 높은 인플레이션이 발생하면 금융기관에 손해가 발생하고, 차입자는 이익을 보게 됩니다.
2) 변동금리저당대출 (Adjustable-Rate Mortgage, ARM)
- (1) 변동금리저당대출의 특징:
- 일정 기간마다 대출 이자율이 지표 금리(예: CD금리, COFIX 금리)의 변동에 따라 조정됩니다.
- 대출금리 계산:
- 대출금리 = 기준금리 (예: CD금리, COFIX) + 가산금리 - 우대금리
- COFIX 금리: 자금조달비용지수로, 신규취급액 기준과 대출잔액 기준으로 구분됩니다.
- 금리 위험은 차입자가 부담하게 되며, 단기 대출에 많이 적용됩니다.
- 인플레이션이 발생할 경우, 이자율 조정주기가 짧을수록 차입자는 손해를 보고, 대출자는 이익을 보게 됩니다.
- 이자율 조정주기가 길수록 대출자는 더 많은 금리 위험을 부담하게 됩니다.
- 일반적으로 변동금리의 초기 이자율은 고정금리보다 낮습니다. 이는 차입자가 금리 변동에 따른 위험을 부담하기 때문입니다.
- 금리상한(Interest Cap): 변동금리 저당대출을 받은 차입자는 금리상한을 설정하여 금리가 지나치게 오르는 상황에서 보호받을 수 있습니다.
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