공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론49 - 주택연금 가입요건 / 연금지급방식 / 대출금상환

주택연금보증 개요 및 가입요건

1. 주택연금보증 개요

• 주택연금은 노후에 주택을 담보로 연금처럼 매월 일정 금액을 받을 수 있는 제도로, 국가에서 보증해주는 안전한 금융상품입니다. 주택연금을 통해 소유자는 평생 거주하면서 안정적인 생활자금을 마련할 수 있습니다.

2. 주택연금의 장점

1. 평생거주 보장 및 지급 보장: 주택에 평생 거주할 수 있으며, 가입자가 살아있는 동안 연금을 계속해서 받을 수 있습니다.
2. 공적 보장: 국가에서 연금을 보장하므로 안전합니다.
3. 낮은 적용 금리: 대출금리에 비해 저렴한 이자율이 적용됩니다.
4. 유연한 상환 조건: 부부가 모두 사망하거나, 본인이 원할 때 주택을 처분하여 정산할 수 있으며, 이 경우 중도상환수수료가 부과되지 않습니다.
5. 세제 혜택: 연금가입자에게는 다양한 세제 혜택이 주어집니다. (예: 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입 의무 면제, 5억 원 이하 주택에 대한 재산세 25% 감면, 이자비용 소득공제 혜택 등)

3. 주택연금 가입요건

1. 가입가능 연령:
   • 기본 조건: 주택 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이어야 합니다.
   • 부부 공동 소유: 부부 중 연장자가 만 60세 이상이어야 합니다.
   • 확정기간 방식: 연소자가 만 55세에서 74세 사이여야 하며, 이 경우 연금지급 기간은 10년에서 30년으로 설정됩니다.
   • 우대 방식: 주택 소유자 또는 배우자가 만 65세 이상이며, 기초연금 수급자인 경우 우대조건이 적용됩니다.
2. 주택 보유수:
   • 기본 조건: 부부 기준으로 1주택만 보유하거나, 보유주택의 합산가액이 9억 원 이하인 다주택자도 가입할 수 있습니다.
   • 2주택자: 2주택자의 경우, 3년 이내에 주택 하나를 처분하는 조건으로 연금 가입이 가능합니다.
   • 우대 방식: 우대 방식의 경우, 부부 기준으로 1주택만 가입 가능하며, 보유주택 합산가격이 1.5억 원 이하인 다주택자는 처분 조건으로 가입할 수 없습니다.
3. 대상 주택:
   • 시가 9억 원 이하의 주택 및 노인복지주택(확정기간 방식은 노인복지주택 제외)만 해당됩니다.
   • 대상 주택은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트(주상복합 포함)입니다.
   • 시가는 한국감정원이나 국민은행의 인터넷 시세를 기준으로 합니다.
4. 제외 주택:
   • 오피스텔, 상가주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답, 확정기간 방식의 노인복지주택 등은 가입이 불가합니다.
   • 상가 등 복합용도주택의 경우, 전체 면적 중 2분의 1 이상이 주택 용도일 경우 가입이 가능합니다.
   • 제한물권 및 보증금이 있는 임대차 계약이 있는 주택은 가입이 불가합니다.
5. 거주 요건:
   • 주택연금에 가입한 주택은 가입자나 배우자가 실제 거주지로 이용해야 합니다.
   • 해당 주택을 전세나 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 불가능합니다.
   • 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 가능합니다.

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주택연금의 연금지급방식과 상환조건

1. 연금지급방식

주택연금은 다양한 연금지급방식을 제공하여 가입자가 자신의 상황에 맞게 선택할 수 있습니다.

1. 월지급금 지급방식
   • 종신지급방식: 주택 소유자가 생존하는 동안 월지급금을 평생 받는 방식입니다.
     • 종신지급방식(정액형): 수시인출한도 없이 평생 일정한 금액을 지급받습니다.
     • 종신혼합방식: 대출한도의 50% 이내에서 수시인출한도를 설정한 후, 나머지 부분을 종신토록 지급받는 방식입니다.
   • 확정기간방식: 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 받는 방식입니다.
     • 확정기간혼합방식: 대출한도의 5%에서 45% 이내에서 수시인출한도를 설정하고, 나머지 금액을 선택한 기간 동안만 지급받습니다.
     • 확정기간방식을 선택할 경우, 대출한도의 5%는 의무적으로 인출해야 합니다.
   • 대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 대출한도의 50% 초과 90% 이내에서 일시적으로 인출하고, 나머지는 종신토록 월지급금을 받는 방식입니다.
   • 우대방식: 부부 기준으로 1.5억 원 이하의 1주택 보유자가 기존의 종신지급방식(정액형)보다 월지급금을 최대 12.7% 더 받는 방식입니다.
     • 우대지급방식: 수시인출한도 없이 우대받은 월지급금을 평생 받습니다.
     • 우대혼합방식: 대출한도의 45% 이내에서 인출한도를 설정한 후, 나머지 금액을 우대받은 월지급금으로 평생 받습니다.

2. 보증기한

• 보증기한: 주택 소유자 및 배우자가 사망할 때까지 보증이 유지됩니다.
  • 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없으며, 재혼한 배우자도 주택연금을 받을 수 없습니다.

3. 대출금리와 보증료

• 대출금리: 변동금리로 적용되며, 이는 기준금리와 가산금리를 합한 값입니다.
  • 기준금리 종류:
    • 3개월 CD금리
    • 신규취급액 COFIX 금리
• 보증료: 주택가격의 1.5%를 초기 보증료로 납부하며, 이는 최초 대출 실행 시 납부해야 하고 환급되지 않습니다. 또한, 보증잔액의 0.75%를 매월 연보증료로 납부해야 합니다.

4. 대출금 상환

• 일시상환: 이용자 사망 후 주택을 처분하여 그 금액으로 일시 상환합니다.
• 채무부담한도: 담보 주택의 처분가격 범위 내에서 상환이 이루어집니다.
  • 주택처분금액 > 연금지급총액: 상환할 금액은 연금지급 총액이며, 남은 금액은 채무자(상속인)에게 반환됩니다.
  • 주택처분금액 < 연금지급총액: 상환할 금액은 주택처분 금액이며, 부족분에 대해서는 채무자(상속인)에게 청구하지 않습니다.

주택 소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 경우, 주택연금채권을 담보한 주택뿐만 아니라 다른 재산에 대해서도 주택연금채권을 청구할 수 있습니다.