공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론58 - 감정평가

 

1. 감정평가의 정의

• 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 금액(가액)으로 표시하는 과정을 의미합니다. 이는 다양한 부동산의 가치를 평가하여, 그 가치에 맞는 적정한 가격을 산출하는 것입니다.

2. 감정평가의 필요성

1. 부동산 시장의 불완전성: 부동산시장은 완전한 경쟁시장과는 다르기 때문에, 정확한 시장 가격을 형성하기 어렵습니다. 따라서 감정평가가 필요합니다.
2. 감정평가의 구체적 필요성:
   • 합리적 시장의 결여: 부동산 시장은 정보 비대칭, 거래 비용, 접근성 문제 등으로 인해 합리적인 시장이 형성되기 어렵습니다.
   • 가치형성요인의 복잡성 및 다양성: 부동산의 가치는 위치, 용도, 주변 환경 등 다양한 요인에 의해 복잡하게 형성됩니다.
   • 부동산의 사회적 공공성: 부동산은 개인뿐만 아니라 사회 전체에 중요한 자원이므로 공정한 가격 산정이 필요합니다.
   • 가치형성의 기초: 부동산의 특성(인문적, 물리적 특성)으로 인해 시장에서 적정한 가격을 형성하는 것이 어렵습니다.

3. 감정평가규칙에서 규정된 사항

• 시장가치기준 원칙: 감정평가는 시장에서 형성될 수 있는 가치를 기준으로 합니다.
• 현황기준 원칙: 감정평가는 대상 부동산의 현황을 기준으로 합니다.
• 개별물건기준 원칙: 감정평가는 개별적인 물건을 기준으로 하여 이루어집니다.
• 원가방식, 비교방식, 수익방식: 감정평가에서 주로 사용하는 세 가지 평가 방법입니다.

참고: 최유효이용원칙은 감정평가규칙에 직접 규정되지 않았습니다.

4. 감정평가의 일반적 분류

1. 평가주체에 따른 분류:
   • 공적평가: 국가 또는 공공기관이 수행하는 평가.
   • 공인평가: 법원이 경매 개시결정을 내린 물건에 대해 평가사무소에 의뢰하는 경우가 해당됩니다.
2. 강제성 여부에 따른 분류:
   • 필수적 평가: 법원 경매, 공매 등 강제성이 있는 평가.
   • 임의적 평가: 금융기관 대출을 위한 담보물건 평가 등 강제성이 없는 평가.
3. 평가 목적에 따른 분류:
   • 공익평가: 공익을 목적으로 한 평가(예: 3기 신도시).
   • 사익평가: 개인의 이익을 목적으로 한 평가.
   • 법정평가: 법적으로 규정된 평가(예: 매수 및 수용 평가, 공시지가 평가).
4. 감정평가 조건에 따른 분류:
   • 현황평가: 현재의 상태와 용도를 기준으로 평가.
   • 조건부평가: 장래 발생할 수 있는 특정 조건을 전제로 평가.
   • 기한부평가: 미래의 특정 시점을 기준으로 평가.
   • 소급평가: 과거의 특정 시점을 기준으로 평가.

5. 감정평가에서의 기준시점

• 기준시점: 감정평가에서 가격을 결정하는 기준이 되는 날짜입니다.
  • 현장 조사가 완료된 날짜가 아니라, 감정평가 가격을 산출하는 시점입니다.
  • 기준시점은 과거, 현재, 또는 미래의 특정일이 될 수 있습니다.
  • 기준시점이 중요한 이유는 변동의 원칙에 따라 시간이 지나면 가치가 변하기 때문입니다.
• 평가시점: 대상 물건의 실제 조사가 이루어진 날짜로, 기준시점과 일치하는 경우가 많습니다. 그러나 소급평가나 기한부평가에서는 평가시점과 기준시점이 다를 수 있습니다.
• 감정평가의 주요 원칙: 기준시점에서의 대상물건의 이용상황과 공법상 제한상태를 기준으로 평가합니다. 불법적이거나 일시적인 이용은 평가에서 제외됩니다.

 

복합부동산 평가의 방법: 독립평가와 부분평가 (일본)

복합부동산이란 토지와 정착물(건물, 입목 등)이 결합된 형태의 부동산을 말합니다. 복합부동산 평가 시에는 독립평가와 부분평가라는 두 가지 방식이 사용될 수 있습니다.

1. 독립평가

• 개념: 건물이 없는 나지 상태를 가정하여 토지를 평가하는 방식입니다. 이 경우, 토지가 최유효이용될 가능성을 전제로 하여 평가가 이루어집니다.
• 특징:
  • 조건부평가에 속합니다.
  • 나지 상태로 가정하기 때문에, 건부감가(건물이 있는 경우의 감가) 요소는 고려되지 않습니다.
  • 최유효이용을 전제로 하여 평가되므로, 현재의 건물 상태와 상관없이 토지의 최적 가치를 산정합니다.

2. 부분평가

• 개념: 현 상태, 즉 건물이 있는 상태대로 토지를 평가하는 방식입니다. 이 경우, 현재 상태의 토지와 건물을 고려하여 평가가 이루어집니다.
• 특징:
  • 현황평가에 속합니다.
  • 건물이 있는 상태를 반영하여 건부감가 요소가 고려됩니다.
  • 최유효이용이 아닌 현재의 상태를 기반으로 평가가 이루어질 수 있습니다.

용어 정리

• 일체로 이용되는 물건의 일부분에 대한 평가를 부분평가라고 하며, 이는 독립된 평가의 방식과 구분됩니다.
• 구분평가는 하나의 대상물건이라도 서로 다른 가치를 가지는 부분이 있는 경우, 그 부분을 따로 평가하는 것을 말합니다. 예를 들어, 임지와 입목, 유형고정자산과 무형고정자산 등을 따로 평가하는 것이 구분평가입니다.

우리나라 감정평가 규칙 제7조

우리나라 감정평가 규칙에 따르면, 다음과 같은 평가 방법들이 존재합니다.

1. 개별평가:
   • 감정평가는 대상물건마다 개별로 수행해야 합니다. 즉, 각각의 부동산에 대해 독립적으로 평가가 이루어져야 합니다.
2. 일괄평가:
   • 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 이를 일괄하여 평가할 수 있습니다.
   • 예: 토지와 건물, 집합건물법에 따른 구분소유권과 대지사용권 등이 이에 해당합니다.
3. 구분평가:
   • 하나의 대상물건이지만, 그 안에 가치를 달리하는 부분이 있는 경우 이를 구분하여 평가할 수 있습니다.
   • 예: 산림(임지와 입목), 공장(유형고정자산과 무형고정자산), 선박(선체, 기관, 의장) 등을 구분하여 평가하는 것이 구분평가입니다.
4. 부분평가:
   • 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분만을 평가하는 경우, 이를 부분평가라고 합니다. 이는 대상물건의 전체적인 활용을 기준으로 하되, 일부만을 평가하는 방식입니다.

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