공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론60 - 가치 제원칙 / 최유효이용의 원칙

부동산 가격의 원칙

부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지에 대한 법칙성을 찾아내어 감정평가 활동의 지침으로 삼는 것이 부동산 가격의 원칙입니다. 이 원칙들은 서로 직간접적으로 관련되어 있으며, 부동산 평가의 중요한 기준이 됩니다.

1. 최유효이용의 원칙

• 의의: 최유효이용은 부동산의 가치를 극대화할 수 있는 합리적이고 합법적인 최고최선의 이용 방법을 의미합니다.
• 최유효이용 분석: 지역분석과 개별분석을 통해 부동산이 최대 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾는 작업입니다.
• 미래 초점: 현재의 이용보다는 미래에 가능한 최대 수익성을 강조합니다. 중도적 이용은 가까운 장래에 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 현재의 이용을 뜻합니다.
• 가격 형성: 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 한 가격을 표준으로 형성됩니다.
• 초과토지와 잉여토지:
  • 초과토지: 현재의 최유효이용에 비해 필요 이상으로 넓은 토지로, 분리되어 독립적으로 사용될 수 있습니다.
  • 잉여토지: 독립적으로 사용될 수 없는 부가적인 토지입니다.

2. 예측의 원칙

• 의의: 부동산 가격은 장래의 이용 및 미래 수익의 예측에 의해 형성됩니다.
• 가치 형성: 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 것입니다.
• 변동 예측: 부동산 가격 형성 요인과 지역 특성, 가격 수준이 부단히 변하기 때문에, 감정평가 시에는 이러한 변동 요인의 추세와 동향을 예측하는 것이 중요합니다.

3. 변동의 원칙

• 의의: 부동산 가치는 가치 형성 요인과 개별 요인의 변화에 따라 항상 변동합니다. 이 변동의 과정 속에서 부동산 가치가 형성됩니다.
• 기준시점과 시점수정:
  • 기준시점: 가격 조사를 완료한 날짜로, 가격이 변동되는 시점을 명확히 해야 합니다.
  • 시점수정: 과거의 거래시점의 가액을 현재의 기준시점으로 수정하는 작업입니다.
• 부동산 특성과 관련: 영속성, 용도의 다양성, 위치의 가변성 등의 부동산 특성은 변동의 원칙과 밀접하게 관련됩니다.

예측 및 변동의 원칙과 수익환원법의 관계

예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재 가치보다 장래의 활용 가능성 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서 수익환원법의 토대가 됩니다. 수익환원법은 미래의 수익을 현재가치로 환산하는 방법으로, 부동산의 장기적인 수익성을 평가할 때 활용됩니다.

 

 

최유효이용의 내부적 요인 (대내적 공간원칙)

부동산의 최유효이용을 분석할 때, 부동산 내부 요인들이 어떻게 가치에 영향을 미치는지를 설명하는 원칙들입니다. 이 원칙들은 부동산의 개별 요소들이 어떻게 조화를 이루고 있는지, 그리고 각 요소가 부동산 전체의 가치에 어떻게 기여하는지를 평가하는 기준이 됩니다.

1. 수익 배분의 원칙 (잉여생산성의 원리)

• 의의: 부동산의 각 생산요소(토지, 자본, 노동)에 의해 발생하는 총수익은 이들 요소에 재분배됩니다. 이때 유동성 있는 요소들(자본, 노동)에게 분배된 이후 남는 잔여분이 토지에 귀속되며, 이 잉여분이 토지의 가격을 형성합니다.
• 응용: 잉여분이 토지 가격을 형성한다는 원칙은 토지 "잔여"법과 건물 "잔여"법의 이론적 근거가 됩니다.

2. 수익 체증·체감의 원칙

• 의의: 부동산에 대한 투자를 계속 늘리면 총수익이 증가(체증)하지만, 수익의 증가폭은 점점 줄어들게(체감) 됩니다.
• 응용: 이 원칙은 부동산에 대한 추가 투자의 적정성을 판단하거나, 건물의 최적 높이 결정 시 활용됩니다. 한계수익이 정점에 도달하는 시점에서 최적의 투자 결정을 할 수 있습니다.

3. 기여의 원칙 (공헌의 원칙)

• 의의: 부동산의 각 구성 요소가 부동산 전체의 가치에 기여하는 정도에 따라 가격이 형성됩니다.
• 특징: 부동산 가치는 단순히 생산비의 합계가 아니라, 각 요소의 기여도에 따라 결정됩니다. 용도의 다양성이나 병합·분할의 가능성이 이 원칙의 성립 근거가 됩니다.
• 응용: 부동산의 각 구성 요소가 전체에 기여하는 정도를 평가하여 최적의 사용 방법을 선택하거나, 추가 투자의 적정성을 결정할 때 활용됩니다.

4. 균형의 원칙 (★적합의 원칙과 비교 중요)

• 의의: 부동산 가격은 내부 구성 요소들이 서로 조화를 이루고 있을 때 최적의 가치를 형성합니다. 부동산의 설계, 구조, 공간 배치 등의 요소가 균형을 이루어야 합니다.
• 응용: 균형의 원칙은 개별 분석을 통해 부동산 내부의 요소들이 조화를 이루고 있는지를 판단합니다. 균형이 깨지면 부동산의 가치가 하락하며, 이는 기능적 감가로 나타날 수 있습니다.
• 예시: 주차장의 면적이 건물 면적에 비해 너무 작거나, 복도의 천정 높이가 과대하게 높을 때, 해당 부동산의 가치는 하락할 수 있습니다.

 

외부적 요인 / 대내외 공간 원칙

부동산의 가치는 내부적 요인뿐만 아니라 외부적 요인들, 즉 부동산이 위치한 지역의 환경이나 인접한 부동산의 특성 등 외부적 조건에 의해 크게 영향을 받습니다. 이러한 외부적 요인을 반영한 부동산 가격 형성의 원칙들은 다음과 같습니다.

1. 경쟁의 원칙

• 의의: 부동산의 가격은 시장에서의 경쟁에 의해 결정됩니다. 경쟁이 존재하면 초과이윤은 점차 사라지고, 부동산 가격은 균형을 이루게 됩니다.
• 예시: 업무용 부동산의 공실률이 0%라 해도, 부동산 가치는 평균 공실률을 고려하여 결정됩니다. 이는 경쟁이 부동산 시장에서 가격을 조정하는 역할을 한다는 것을 보여줍니다.

2. 적합의 원칙 (★★사례 중요)

• 의의: 부동산의 가격이 최고조에 이르기 위해서는 그 부동산이 외부환경과 적합하게 조화를 이루어야 합니다. 이 원칙은 부동산의 입지와 인근 환경의 적합성에 따라 가치가 결정된다는 점에서 중요합니다.
• 적합성 판정: 이 원칙은 주변지역의 분석을 통해 판단됩니다. 지역분석을 통해 부동산이 위치한 지역과의 적합성을 평가합니다.
• 예시: 공장지대 내에 주택이 위치하면, 이 주택의 가치는 경제적 감가로 인해 하락할 수 있습니다. 이 경우 적합의 원칙이 위배되었기 때문에 부동산의 가치는 감소하게 됩니다.

3. 외부성의 원칙

• 의의: 부동산의 가격은 외부 요인, 즉 주변 환경이나 외부적 조건의 영향을 받아 형성됩니다. 이 원칙은 부동산의 부동성 및 인접성과 관련이 깊습니다.
• 응용: 부동산의 가치는 해당 부동산이 위치한 주변 환경의 변화에 크게 영향을 받기 때문에, 외부 요인들을 고려한 평가가 중요합니다.

최유효이용의 원칙 - 간접원칙

부동산의 최유효이용을 분석할 때, 대내외적 요인들 외에도 경제 원칙들이 간접적으로 부동산 가치에 영향을 미칩니다.

1. 대체의 원칙

• 의의: 대체 관계에 있는 여러 부동산의 가격, 용도, 효용은 서로 유사하거나 동일해야 합니다. 유용성이 같을 때는 가격이 저렴한 것을, 가격이 같을 때는 효용이 높은 부동산을 선택하게 됩니다.
• 응용: 이 원칙은 부동산 감정평가의 세 가지 방식(원가법, 비교방식, 수익방식)의 기초가 됩니다.

2. 수요와 공급의 원칙

• 의의: 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정됩니다. 이 원칙은 부동산 가격이 수요와 공급의 변화에 따라 어떻게 변동되는지를 설명합니다.
• 응용: 부동산 시장에서 가격의 피드백 원리 및 가격의 이중성을 설명하는 근거가 됩니다.

3. 기회비용의 원칙

• 의의: 부동산의 가격에는 그 부동산을 소유함으로써 포기하게 되는 다른 기회들에 대한 비용이 포함됩니다. 기회비용은 대체의 원칙에 기초하여 나타납니다.
• 예시: 도심 내 공업용지의 가격이 높은 이유는 그 공업용지가 포기하게 되는 상업용지의 잠재적 가치를 반영하기 때문입니다.

 

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