공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론62 - 부동산 가치평가방법 평가의 3방식

 

가치이론과 평가 3방식 7방법

1. 고전학파의 생산비가치설과 원가방식 (객관적 가치설)

1) 생산비가치설

• 개념: 재화의 가치는 그 재화를 생산하는 데 들어간 비용에 의해 결정된다는 이론입니다.
• 비용성의 원리: 어느 정도의 비용을 투입하여 생산된 재화인가에 따라 가치가 결정된다는 원리입니다.
• 공급자 측면: 이 이론은 공급자 측면에서 재화의 가치를 설명합니다.

2) 원가방식의 성립 (비용 접근법)

• 원가법 (적산가액): 대상 부동산의 재생산 비용을 바탕으로 가치 산정.
• 적산법 (적산임대료): 대상 부동산의 임대료를 산정할 때, 그 부동산을 건설하는 데 들어간 비용을 바탕으로 산출.

2. 한계효용학파의 한계효용가치설과 수익방식 (주관적 가치설)

1) 한계효용가치설

• 효용: 상품을 소비하면서 얻는 만족.
• 한계효용: 상품을 하나 더 소비했을 때 얻는 추가적인 만족의 크기입니다. 이 한계효용이 재화의 가치를 결정한다고 보는 이론입니다.
• 수익성의 원리: 재화가 창출할 수 있는 수익에 따라 가치가 결정된다는 원리입니다.
• 수익방식의 성립 (소득 접근법): 부동산이 창출할 수 있는 수익을 바탕으로 가치를 산정하는 방식입니다.

2) 수익방식의 종류

• 수익환원법 (수익가액): 부동산이 창출하는 수익을 바탕으로 현재 가치를 산정하는 방법.
• 수익분석법 (수익임대료): 부동산의 임대료를 산정할 때, 부동산이 창출하는 수익을 분석하여 산출.

3. 신고전학파의 균형가치설과 비교방식

1) 균형가치설

• 마샬의 균형가치설: 시장에서 수요와 공급이 균형을 이루는 지점에서 재화의 가치가 결정된다는 이론입니다.
• 시장성의 원리: 시장에서 거래되는 가격이 가치의 기준이 된다는 원리입니다.
• 비교방식의 성립 (시장 접근법): 시장에서의 거래 사례를 바탕으로 가치를 산정하는 방식입니다.

2) 비교방식의 종류

• 거래사례비교법 (비준가액): 유사한 부동산의 거래 사례를 바탕으로 대상 부동산의 가치를 산정.
• 임대사례비교법 (비준임대료): 유사한 부동산의 임대 사례를 바탕으로 대상 부동산의 임대료를 산정.
• 공시지가기준법: 토지 감정평가 시 공시지가를 기준으로 가치를 산정하는 방법.

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1. 시산가액의 개념

• 시산가액은 감정평가의 3가지 방식을 적용하여 산출된 개별적인 가액(적산가액, 수익가액, 비준가액)을 말합니다.
• 이 시산가액은 최종적인 감정평가 가액을 도출하기 위한 중간 과정으로서의 의미를 지닙니다.

2. 시산가액의 조정

• 시산가액의 조정은 각 평가 방법으로 산출된 가액들을 서로 비교하고 재검토하여, 시산가액 간의 격차를 줄이는 과정입니다.

1) 이론적 근거: 마샬의 3면등가성 이론

• 3면등가성 이론에 따르면, 완전시장에서는 가격이 비용, 수익, 거래라는 세 가지 면에서 동일하게 나타나야 합니다.
• 그러나 부동산 시장은 불완전한 시장이기 때문에, 세 가지 방법으로 산출된 가액들이 동일하지 않으며, 이를 조정하는 작업이 필요합니다.

2) 시산가치 조정의 방법

• 가중평균 방식을 사용하여 시산가치를 조정합니다. 이때, 대상 물건의 특성, 용도, 평가 목적 및 평가 조건 등을 검토하여 각 가액의 중요도에 따라 가중치를 설정합니다.
• 가중치를 설정한 후, 이를 근거로 하여 가중평균을 계산하여 시산가치를 조정합니다.

3) 시산가격의 조정에 사용되는 확인자료

• 시산가치를 조정할 때는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 참고하여 정확성을 높입니다.
• 이러한 자료들은 실질적인 시장 데이터에 기반한 것이며, 시산가치의 신뢰성을 높이기 위해 사용됩니다.

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