공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론68 - 수익환원법 환원이율

환원이율(계산/개념문제) 

1. 환원이율의 의의

• 환원이율은 부동산이 장래에 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산 가액의 비율로 정의됩니다. 이는 순수익을 자본화하여 부동산의 수익가액을 구할 때 적용되며, 부동산의 수익성을 나타내는 중요한 지표입니다.

2. 환원이율 산식

• 환원이율을 계산하는 기본 산식은 다음과 같습니다: 

  

  
  ​
  • 자본 수익률(할인율): 투자의 수익률을 나타내며, 자본이 투자된 후 얼마나 수익을 기대할 수 있는지를 의미합니다.
  • 자본 회수율(감가상각률): 자본이 회수되는 비율로, 시간 경과에 따라 자산이 감가상각되면서 자본이 얼마나 회수될 수 있는지를 나타냅니다.

 

 

3. 환원이율의 종류

1. 개별환원이율과 종합환원이율: 개별적으로 산출된 환원이율과 여러 요소를 종합한 환원이율.
2. 상각전 환원이율과 상각후 환원이율: 감가상각을 고려하기 전과 후의 환원이율.
3. 세공제전 환원이율과 세공제후 환원이율: 소득세 공제 전과 후의 환원이율.

4. 환원이율 산정방법 (암기법: 시.조.투.엘.부)

1. 시장추출법(시장접근법):
   • 의의: 실제 부동산 시장에서 최근 거래된 사례를 통해 환원이율을 추출하는 방법입니다.
   • 장점: 실증적이고 설득력이 있습니다.
   • 단점: 과거의 사례를 기반으로 하므로 미래의 수익 예측이 어렵습니다.
2. 요소구성법(조성법):
   • 의의: 부동산의 위험을 여러 요소로 분해하여, 각 요소의 위험률을 더하여 환원이율을 산정합니다.
   • 구성요소: 무위험률 + 위험할증률
     • 무위험률: 국공채 수익률이나 시중은행의 1년 만기 정기예금 이자율을 기준으로 합니다.
     • 위험할증률: 부동산 투자에 따른 위험을 반영한 추가 이율로, 물가상승률도 포함됩니다.
   • 장점: 위험 요소를 분해하여 파악함으로써 이론적 타당성을 높입니다.
   • 단점: 위험률 산정에 평가자의 주관이 개입될 수 있으며, 저당금융의 영향을 반영하지 못합니다.
3. 물리적 투자결합법:
   • 의의: 토지와 건물의 순수익이 다르다는 가정에 기반하여 종합환원이율을 산정합니다.
   • 산식: 종합환원이율=(토지가격구성비×토지환원이율)+(건물가격구성비×건물환원이율)

     

     
     
   • 예제:
     • 유효총소득(EGI): 38,000,000 원
     • 영업경비(OE): 8,000,000 원
     • 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%
     • 토지환원이율: 5%
     • 건물환원이율: 10%
     • 순수익 = EGI - OE = 30,000,000 원
     • 종합환원이율 = (5% X 40/100) + (10% X 60/100) = 8%
     • 수익가액 = 30,000,000 / 0.08 = 375,000,000 원
4. 금융적 투자결합법:
   • 의의: 저당투자자(금융기관)와 지분투자자(일반 투자자)의 요구 수익률이 다르다는 점을 반영하여 환원이율을 산정합니다.
   • 산식: 환원이율=(지분비율×지분환원이율)+(저당비율×저당환원이율)

     

     
     
   • 장점: 저당금융의 영향을 반영하여 현실성을 높입니다.
5. 저당지분방식(Ellwood법):
   • 의의: 종합환원이율보다 지분수익률을 강조하며, 투자자의 실제 수익성을 반영하는 방법입니다.
   • 특징:
     • 부동산 가치 = 지분가치 + 저당가치
     • 환원대상소득 = 세전현금수지
6. 부채감당법(Gettel법):
   • 의의: 부채감당률에 근거하여 환원이율을 산정하는 방법으로, 금융기관이 중시하는 요소를 반영합니다.
   • 산식: 환원이율=부채감당률×대부비율×저당상수

     

     
     
   • 예제:
     • 순영업소득(NOI): 30,000,000 원
     • 부채서비스액: 15,000,000 원
     • 지분비율 : 대부비율 = 40% : 60%
     • 저당상수(연 12%, 10년): 0.177
     • 부채감당률 = NOI / 부채서비스액 = 2
     • 환원이율 = 2 X 40% X 0.177 = 0.1416 = 14.16%

직접환원법

• 적용: 주로 감가상각이 필요 없는 토지(농지, 염전 등)에 적용되며, 자본 회수가 필요 없는 경우에 사용됩니다.
• 수익가액(가격) = 순수익 / 환원이율

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