상각자산에 적용되는 3가지 환원법
상각자산에 대한 자본회수가 필요한 경우, 아래의 세 가지 환원법이 주로 사용됩니다. 이들 환원법은 상각자산의 특성과 내용연수를 고려하여 자산의 가치를 평가하는 방법들입니다.
1. 직선법(직선환원법)
- 적용 대상: 건물, 구축물, 기계장치 등 내용연수와 수익이 유한한 상각자산에 적용됩니다.
- 특징: 상각자산의 경우 수익이 일정하게 감소할 수 있기 때문에, 자산의 가치를 평가할 때 감가상각분에 대한 자본 회수가 필요합니다.
- 산식:
- 상각후 환원이율: 상각자산에 대한 수익을 환원하기 위해 적용되는 이율입니다.
- 상각률: 자산의 내용연수에 따라 매년 감가상각되는 비율을 의미합니다.
2. 연금법(Inwood, 평균연금환원법)
- 적용 대상: 복합부동산(예: 슈퍼마켓 등)과 어업권 등, 상각금액을 재투자하여도 수익을 연장할 수 있는 자산에 적용됩니다.
- 특징: 연금법은 감가상각된 자산에 대해 연금의 형태로 수익을 환원하는 방법으로, 상각금을 재투자하여 수익을 유지하거나 연장할 수 있는 경우에 적합합니다.
- 산식:
- 복이연금의 현가율: 상각후 환원이율과 잔존내용연수를 기초로 계산된 연금의 현재가치율입니다.
3. 상환기금법(Hoskold법, 감채기금환원법)
- 적용 대상: 광산, 채석장, 광업권 등 상각금액을 재투자하여도 수익을 연장할 수 없는 자산에 적용됩니다.
- 특징: 상환기금법은 자산의 상각금을 재투자할 수 없는 상황을 고려하여 수익을 환원하는 방법입니다. 이 방법은 상각된 자산이 더 이상 수익을 창출하지 못할 경우에 적합합니다.
- 산식:
- 축적이율(i): 상각금액을 축적하여 미래에 사용할 수 있는 이율입니다.
- 환원이율(r)와 축적이율(i) 사이에는 r > i의 관계가 성립합니다.
- 연금법 수익가액이 상환기금법 수익가액보다 큽니다.
수익분석법
1. 의의
- 수익분석법은 기업용 부동산에서 발생하는 총수익을 분석하여 일정한 기간 동안 산출될 것으로 기대되는 순수익에 더해, 부동산을 계속 임대하는 데 필요한 경비를 추가하여 임대료를 산정하는 감정평가 방법입니다.
- 수익임대료 = 순수익 + 필요제경비
이 방법은 주로 기업용 부동산에 적용되며, 부동산의 수익성과 관련된 평가에 사용됩니다.
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