공인중개사 민법12 - 타당성 무효의 예 / 불공정한 법률행위 / 이중매매

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타당성 무효의 예

불공정한 법률행위는 법률행위가 이루어질 당시 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있고, 주관적으로 피해자가 궁박, 경솔, 무경험 등으로 인해 이러한 불공정한 행위를 하게 된 경우를 말합니다. 예를 들어 김노인 사건이 이에 해당합니다.

1. 불공정한 법률행위의 요건

객관적 요건:

1. 급부와 반대급부 간 현저한 불균형:
   • 법률행위가 이루어질 당시 제공된 것(급부)과 그에 대한 대가(반대급부) 사이에 심각한 불균형이 있어야 합니다.
   • 예를 들어, 집을 팔 때 실제 가치보다 훨씬 낮은 금액에 팔았을 때 이를 불공정한 법률행위로 볼 수 있습니다.
2. 불균형의 존재만으로는 불공정 행위로 추정되지 않음:
   • 단순히 불균형이 있다는 것만으로는 불공정한 법률행위로 인정되지 않으며, 피해자가 궁박, 경솔, 무경험 등의 이유로 이러한 불공정한 행위를 하게 되었다는 점을 입증해야 합니다.

주관적 요건:

1. 피해자의 상태:
   • 궁박: 경제적 어려움이나 심리적 불안 상태, 예를 들어 가족의 사망이나 구속 등으로 인해 합리적인 판단이 어려운 상황을 말합니다. 본인기준
   • 경솔: 상황을 깊이 고려하지 않고 행위를 한 경우. 대리인기준
   • 무경험: 해당 거래에 대한 경험이 부족한 경우를 말합니다. 일반적인 거래 경험이 있어도 특정 거래에 경험이 없다면 무경험으로 볼 수 있습니다. 대리인기준
2. 궁박, 경솔, 무경험 중 하나만 있으면 됨:
   • 이 중 하나만 충족되면 불공정한 법률행위가 성립될 수 있습니다.
3. 악의:
   • 상대방이 피해자의 이러한 상태를 알고 그것을 이용하려 했다는 점을 입증해야 합니다.
4. 입증 책임:
   • 불공정한 법률행위를 주장하는 사람이 그 증거를 제시해야 합니다. 김노인이 자신이 불리한 상황에서 계약을 체결했다는 것을 입증해야 합니다.

2. 불공정한 법률행위의 효과

1. 무효:
   • 이러한 법률행위는 처음부터 무효이며, 나중에 이를 유효로 바꿀 수 없습니다. 예를 들어, 김노인 사건에서는 김노인이 불리한 조건으로 집을 팔았다면, 그 계약은 무효입니다.
2. 불법원인급여 적용:
   • 피해자는 불공정한 계약을 통해 받은 것을 돌려줄 필요가 없으며, 상대방이 이미 받은 것을 돌려달라고 할 수도 없습니다. 김노인은 집을 되찾을 수 있지만, 상대방은 이미 받은 돈을 돌려달라고 할 수 없습니다.
3. 부제소 합의 무효:
   • 법적으로 불공정한 계약을 다투지 않겠다는 합의는 무효입니다. 즉, 피해자는 언제든지 법적으로 이 계약에 대해 문제를 제기할 수 있습니다.
4. 매매대금 감액:
   • 계약이 무효인 경우, 법원은 이를 적절한 금액으로 감액하여 유효한 계약으로 전환할 수 있습니다. 이는 알박기사건과 같은 예에서 볼 수 있습니다.
5. 단독행위에도 적용:
   • 불공정한 법률행위는 단독으로 이루어진 행위(예: 채권 포기)에도 적용될 수 있습니다.
6. 경매 및 무상행위 예외:
   • 경매나 기부처럼 법적으로 정해진 절차를 따른 행위나 급부와 반대급부가 없는 무상행위는 불공정 여부를 논할 수 없습니다.

 

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이중매매에서 제2매수인의 적극가담

이중매매는 동일한 재산(주로 부동산)을 동일한 매도인이 두 명 이상의 매수인에게 순차적으로 매도하는 행위를 말합니다. 이러한 상황에서는 법률적 분쟁과 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 특히 제2매수인이 적극적으로 가담한 경우에는 그 효력과 각 당사자의 권리 및 보호 방안에 대해 자세한 이해가 필요합니다.

아래에서는 이중매매와 관련된 다양한 상황과 그에 따른 법적 효과를 쉽게 설명하겠습니다.

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1. 이중매매의 효력

1) 일반적인 경우의 효력

• 원칙적으로 유효함
  • 계약자유의 원칙에 따라, 매도인은 자신의 재산을 누구에게나 매도할 자유가 있습니다. 따라서 동일한 재산을 여러 번 매도하는 행위 자체는 원칙적으로 유효합니다.
  • 제2매수인이 제1매매 계약의 존재를 알고 있었거나 알 수 있었던 경우에도, 특별한 사정이 없다면 그 계약은 유효합니다.
    • 이 경우 매도인은 채무불이행(약속을 지키지 않은 것)에 대한 책임을 질 수 있지만, 계약 자체는 유효하게 인정됩니다.
    • 이행불능: 만약 제2매수인에게 이미 소유권 이전 등기가 완료되어 제1매수인에게 재산을 넘겨줄 수 없는 상태라면, 이는 이행불능 상태로 간주됩니다. 이 경우, 별도의 최고(이행을 촉구하는 절차) 없이도 계약을 해제할 수 있으며, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2) 예외적인 경우의 효력

• 절대적 무효
  • 제2매수인이 적극적으로 가담한 경우, 즉 제1매매의 존재를 알고 있으면서도 매도인에게 적극적으로 제2매매를 제안하거나 요청하고, 등기 이전까지 완료한 경우에는 그 계약은 사회질서에 위반되는 행위로 간주되어 절대적으로 무효가 됩니다.
  • 이러한 경우, 제2매수인은 배임죄의 공범으로도 처벌받을 수 있습니다.

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2. 제1매수인의 보호 방안

이중매매로 인해 피해를 입은 제1매수인은 아래와 같은 방법으로 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

1) 채권자대위권 행사

• 채권자대위권이란 채권자가 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있는 권리를 말합니다.
  • 제2매매가 무효인 경우, 제1매수인은 매도인(채무자)을 대신하여 제2매수인에게 소유권 이전 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
  • 이는 제1매수인이 직접 제2매수인에게 권리를 주장할 수 없는 경우에 사용되며, 매도인의 권리를 대신 행사하여 자신의 권리를 보호합니다.

2) 제2매수인에 대한 손해배상 청구

• 제1매수인은 직접적으로 제2매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
  • 특히, 제2매수인이 적극적으로 이중매매에 가담하여 피해를 입힌 경우 그 책임을 물을 수 있습니다.

3) 채권자취소권 행사 불가

• 채권자취소권은 채권자가 채무자의 사해행위를 취소하고 원상회복을 청구하는 권리이지만, 특정채권(특정한 계약 이행을 목적으로 하는 채권)의 경우에는 이를 행사할 수 없습니다.
  • 따라서 이중매매 상황에서 제1매수인은 채권자취소권을 사용할 수 없습니다.

4) 매도인의 계약 해제 권한

• 매도인은 중도금 지급 전까지는 계약금을 배액(두 배)으로 상환하고 제1매수인과의 매매계약을 해제할 수 있습니다.
  • 이는 법적으로 인정된 해제 권한으로, 매도인이 계약을 해제하고 새로운 거래를 할 수 있는 여지를 제공합니다.

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3. 전득자의 지위

• 전득자(제3자)란 제2매수인으로부터 해당 재산을 다시 취득한 사람을 말합니다.
  • 제2매매가 무효인 경우, 전득자가 선의(해당 사정을 몰랐음)라 할지라도 그 권리를 보호받을 수 없습니다.
  • 이는 사회질서 위반으로 인한 무효는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있기 때문입니다. 따라서 전득자는 해당 재산에 대한 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

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4. 적극가담의 적용 범위 확대

'적극가담'의 개념은 매매계약에만 국한되지 않고, 다양한 법률행위에 적용될 수 있습니다. 아래는 그 예시들입니다.

1) 수증자의 적극가담

• 매매계약 후 매도인의 배임행위에 수증자(증여를 받는 사람)가 적극 가담한 경우
  • 예를 들어, 매도인이 이미 다른 사람에게 팔기로 한 재산을 제3자에게 증여하려 할 때, 그 수증자가 이러한 사실을 알고 적극적으로 참여했다면 그 증여는 무효가 됩니다.

2) 취득시효 완성 후 증여

• 취득시효가 완성된 부동산의 소유자가 그 재산을 아들에게 증여한 경우
  • 이때도 취득시효에 따른 소유권 이전을 방해하려는 의도가 있다면, 그 증여는 무효로 간주될 수 있습니다.

3) 이미 매도된 부동산에 저당권 설정

• 매도인이 이미 다른 사람에게 매도한 부동산에 대해 제3자에게 저당권을 설정하고, 그 제3자가 이러한 사실을 알고 적극 가담한 경우
  • 이러한 저당권 설정 행위는 무효가 됩니다.

4) 명의수탁자의 배임행위

• 부동산의 명의수탁자가 배임행위를 하며 부동산을 취득자에게 넘기고, 그 취득자가 이에 적극 가담한 경우
  • 이 경우에도 해당 부동산의 이전은 무효로 처리됩니다.

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정리 및 요약

• 이중매매는 원칙적으로 유효하지만, 제2매수인이 제1매매의 존재를 알고 적극적으로 가담한 경우에는 그 계약이 사회질서 위반으로 무효가 됩니다.
• 제1매수인은 채권자대위권 행사나 손해배상 청구 등을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
• 제2매매가 무효인 경우, 이후 해당 재산을 취득한 선의의 제3자도 그 권리를 인정받을 수 없습니다.
• '적극가담'의 개념은 매매 외에도 다양한 법률행위에 적용되어, 부당한 재산 이전을 방지하고 공정한 거래 질서를 유지하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

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