공인중개사 민법7 - 계약의 각칙 임대차 계약

1. 임대차계약의 성립

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• 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약: 임대차 계약은 서로가 주고받는 의무를 가진 계약으로, 특별한 형식을 필요로 하지 않으며, 당사자가 합의만 하면 성립됩니다.
• 예외: 농지임대차와 주택임대차는 서면 계약이 법적으로 요구됩니다.
• 임대차 목적물: 타인의 재산도 임대차 계약의 목적물이 될 수 있습니다. 단, 농지는 임대차가 제한됩니다.
• 차임(임대료): 임차인이 임대인에게 차임을 지급하기로 약정하는 것만으로 계약이 성립됩니다.

2. 임차인의 권리

1) 지상물매수청구권

• 형성권( 형성권이란 어떤 법률관계에 변화를 일으킬 수 있는 권리 ): 임차인이 토지를 임대차 계약이 종료된 후, 임대인에게 지상물(건물, 수목 등)을 매수해달라고 청구할 수 있는 권리입니다.
• 포기 배제 특약: 무효입니다. 이 권리를 미리 포기하는 계약은 효력이 없습니다.
• 권리 주체: 토지 임차인 또는 지상권자.
• 행사 기간: 임대차가 만료된 후, 임대인이 갱신을 거절하거나 해지 통고를 한 때.
• 적용 배제: 임차인이 2기 이상 채무를 불이행, 연체한 경우.
• 목적물 범위 : 임대차 기간 중 건물이 신축된경우, 무허가 건물도 인정, 근저당권 설정 건물도 인정

2) 부속물매수청구권

• 형성권: 건물 임차인이 임대차 종료 시 임대인에게 부속물을 매수하도록 요구할 수 있는 권리입니다.
• 포기 배제 특약: 무효입니다. 이 권리를 미리 포기하는 계약은 효력이 없습니다.
• 권리 주체: 건물 임차인, 전세권자.
• 요건 및 행사 기간: 임대인 동의 하에 부속물을 설치하거나 임대인이 매수한 부속물이 독립적일 때 행사할 수 있습니다.
• 적용 배제: 일시 사용을 위한 임대차, 특수목적의 부속물, 무단 전대.
• 동시이행항변권 이정, 유치권은 부정

3) 비용상환청구권

• 청구권: 임차인이 임대차 기간 동안 임대물에 지출한 필요비나 유익비를 임대차 종료 시 임대인에게 청구할 수 있는 권리입니다.
• 포기 배제 특약: 유효입니다. 이 권리는 포기할 수 있습니다.
• 권리 주체: 건물 임차인.
• 적용 배제: 임차인이 채무불이행 상태인 경우.
• 행사 기간: 필요비는 즉시, 유익비는 임대차 종료 시 청구할 수 있습니다. 임차물을 인도한 후 6개월 이내에 청구해야 합니다.
• 임차목적물에 유치권을 갖는다.

기타

• 동시이행항변권: 임대인에게 동시이행항변권이 인정되지만, 임차인의 유치권은 부정됩니다.
• 유치권: 임차인은 임차 목적물에 대해 유치권을 가질 수 있습니다.

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1. 부속물 매수청구권

• 부속물 매수청구권이란 건물 임차인이 임대인에게 건물에 부속된 시설물을 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리입니다.

1. 임차인의 지위와 분리할 수 없음: 부속물 매수청구권은 임차인의 지위와 분리하여 독립적으로 양도할 수 없어요. 이는 이 권리가 임차인의 지위에 딸린 부속적인 권리이기 때문입니다.
2. 임대인의 지위 승계인에게도 청구 가능: 임대인의 지위를 승계한 새로운 임대인(예: 건물을 매수한 사람)에게도 부속물 매수청구권을 행사할 수 있어요.
3. 유익비 상환청구권과의 관계: 만약 임차인이 자신의 비용을 들여 건물을 증축했고, 그 증축한 부분이 임대인 소유가 되기로 약정했다면, 이때 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 간주됩니다. 즉, 임차인은 더 이상 그 비용을 임대인에게 청구할 수 없게 됩니다.                                                                                                                                                   유익비상환청구권이란 임차인이 임대차 계약 중 임차물(건물이나 토지 등)을 사용하면서 그 가치를 높이기 위해 지출한 비용(유익비)을 임대차 종료 시 임대인에게 상환해 줄 것을 청구할 수 있는 권리                                                         상황약정(합의)
   • 증축한 부분은 임대인의 소유로 한다.
   • 임차인은 이 증축에 대해 유익비를 청구하지 않는다.
   결과
   1. 임대인의 소유로 한다는 약속이 유효하다면:
      • 임차인이 지출한 비용으로 증축한 부분은 임대인의 것이 됩니다. 이 부분은 계약에서 이미 합의한 내용이므로, 법적으로 유효합니다.
   2. 유익비 청구를 포기한 약속이 유효하다면:
      • 임차인은 증축에 들인 비용(유익비)에 대해 돈을 돌려달라고 요구할 권리가 없게 됩니다.
      • 즉, "유익비 청구를 포기"하기로 한 합의도 법적으로 인정받게 됩니다.
   결론 임차인이 유익비 상환을 포기하기로 한 약속이 법적으로 인정되므로, 임차인은 증축한 부분에 대해 임대인에게 돈을 돌려달라고 요구할 수 없게 됩니다. 
4. 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 지상건물 매수청구권: 토지임차인이 임대인의 토지에 건물을 지었고, 임대차가 종료된 후에 그 토지를 새로운 사람이 취득했더라도, 토지임차인은 그 새로운 소유자에게 건물 매수를 청구할 수 있습니다.
5. 무단양도 시: 만약 토지임차인이 임대인의 동의 없이 그 토지 위에 지은 건물을 다른 사람에게 소유권 이전을 했다면, 토지임차인의 건물 매수청구권은 인정되지 않습니다. 즉, 무단양도는 매수청구권 행사에 장애가 됩니다.

2. 지상물 매수청구권

• 지상물 매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차인이 임대차 계약 종료 시, 임대인에게 자신이 세운 건물이나 지상물을 매수해 달라고 청구할 수 있는 권리입니다.

1. 지상건물이 양도된 경우:
   • 임대인의 동의가 있는 경우: 임대인이 동의한 상태에서 건물 소유권이 양도되었거나, 저당권 실행을 통해 양도된 경우라면, 건물 양수인(새로운 소유자)도 지상물 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
   • 임대인의 동의가 없는 경우: 임대인의 동의 없이 건물이 양도되었다면, 건물 양수인은 지상물 매수청구권을 행사할 수 없습니다. 다만, 임차권이 등기되어 있어 대항력이 있다면, 임차인은 토지의 새로운 소유자에게 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
   • 임차인의 권리 행사: 임차인은 지상물의 소유자일 때만 지상물 매수청구권을 행사할 수 있으며, 그 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인입니다.

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1. 임차권의 양도와 전대란?

• 임차권 양도: 임차인이 자신이 임대인으로부터 빌린 임차권을 제3자에게 넘기는 것.
• 전대: 임차인이 임대인으로부터 빌린 부동산을 제3자에게 다시 빌려주는 것.

2. 임대인의 동의가 있는 전대

• 동의전대: 임대인이 임차인의 전대(재임대)를 동의한 경우입니다.
• 효력: 임대인의 동의는 전대계약의 효력 요건이 아니지만, 동의를 받으면 전차인(재임차인)이 임대인에게 직접 의무를 지게 됩니다.

특징:

1. 별도의 임대차 관계가 형성됩니다: 전대인(임차인)과 전차인(재임차인) 간의 새로운 계약이 만들어집니다.
2. 전차인의 의무: 전차인은 임대인에게 직접적으로 차임을 지급해야 하는 의무가 생깁니다.
3. 임대인의 권리: 임대인은 전차인에게 직접 차임을 청구할 수 있습니다.
4. 전대차의 종료: 원래의 임대차 계약이 종료되면, 전대차 계약도 원칙적으로 종료됩니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료시킨 경우에는 전대차가 소멸하지 않을 수도 있습니다.
5. 차임 지급에 대한 대항: 전차인은 해당 월의 차임 지급에 대해서만 임대인에게 대항할 수 있습니다. 즉, 전액 선불로 차임을 지급한 경우, 전차인은 임대인에게 이를 주장할 수 없습니다.
6. 전차인의 권리: 전차인은 임대차 및 전대차가 동시에 만료되고 지상시설이 현존하는 경우, 임대차 계약의 연장이나 부속물 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
7. 전차인의 임대청구권, 지상시설매수청구권
   • 전차인의 임대청구권: 전차인은 임대차 및 전대차 기간이 동시에 만료되고, 지상시설이 현존한 때에 임대인에게 임대차 연장을 청구할 수 있는 권리를 가집니다.
   • 전차인의 지상시설매수청구권: 전차인이 임대인의 동의를 얻어 지상에 건물을 신축하거나 시설을 설치한 경우, 임대차가 종료되었을 때 그 지상시설을 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리입니다.
   8. 전차인의 부속물매수청구권
   • 전차인의 부속물매수청구권: 전차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우, 임대차가 종료될 때 임대인에게 그 부속물을 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 임차인이 부속한 물건을 회수하지 못하게 될 경우에 대비한 보호 장치입니다.
   9. 임대인의 동의로 양도한 경우, 연체된 차임채무
   • 이미 발생한 임차인의 연체차임채무: 임차인이 전차인에게 임대차권을 양도하면서 임대인의 동의를 받은 경우에도, 이미 발생한 임차인의 연체된 차임채무는 전차인에게 자동으로 이전되지 않습니다. 특별한 약정이 없는 한, 전차인은 임차인이 연체한 차임을 부담하지 않습니다.
   10. 임차인의 차임 연체로 인한 임대차 해지 시 전차인에 대한 영향
   • 임차인의 2기 차임 연체로 인한 임대차 해지: 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하여 임대인이 임대차 계약을 해지할 경우, 임대인은 전차인에게 따로 통지하지 않아도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있습니다. 즉, 이 경우 전차인은 전대차 계약에 따라 점유를 계속할 권리를 상실하게 됩니다.

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2) 무단전대/무단양도

• 무단전대/무단양도는 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 계약의 권리를 제3자(전대인)에게 넘기는 것을 의미합니다.

(1) 해지권 발생

1. 임대인의 해지권:
   • 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 전대나 양도를 하는 경우, 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 가집니다.
   • 그러나, 전대나 양도가 임대인에게 배신 행위로 간주되지 않는 상황(예: 전대인이 임차인의 배우자와 함께 경영하는 경우)에서는 임대인의 해지권이 제한될 수 있습니다.
2. 전대차 관계:
   • 무단 전대의 경우에도 전대차 관계(임차인과 전대인 간의 계약)는 유효합니다. 그러나, 전대인은 임대인에게 직접 대항할 수 없습니다.
   • 만약 임대차 계약이 임대인의 해지통고로 종료되면, 전대인은 불법 점유 상태가 되며, 임대인은 전대인에게 불법 점유를 이유로 차임 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

(2) 임대차계약이 존속하는 동안

1. 부당이득 반환/손해배상 청구:
   • 임대차 계약이 여전히 유효한 동안에는, 임대인은 전대인에게 X토지의 불법 점유를 이유로 부당이득 반환이나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 이는 임대차 계약이 유효하게 유지되고 있기 때문입니다.
2. 차임 지급 청구:
   • 임대인은 여전히 임차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있습니다. 즉, 무단 전대나 양도가 있더라도 차임을 청구할 권리는 임대인에게 남아 있습니다.
3. 임차인의 의무:
   • 임차인은 전대인에게 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있습니다. 만약 임대인의 동의 없이 전대했다면, 임차인은 이를 시정해야 할 의무가 있습니다.
4. 무단전대 종료 시:
   • 무단 전대가 종료되면, 전대인은 임대인에게 부속물 매수청구권을 행사할 수 없습니다. 부속물 매수청구권은 임대인의 동의하에 부속한 물건에 대해서만 행사할 수 있습니다.
5. 소부분 임대:
   • 임대차 계약의 일부만을 소부분 임대하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 가능합니다. 그러나 이는 계약 조건에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

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