공인중개사 민법9 - 집합건물 소유 및 관리법

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집합건물은 여러 소유자가 각자 독립적인 소유권을 가지면서 건물의 특정 부분을 구분해서 소유하는 건물을 의미합니다. 예를 들어, 아파트나 오피스텔 같은 건물이 이에 해당합니다.

1. 집합건물의 개념
   • 전유부분: 구분소유의 목적인 건물의 특정 부분을 말합니다. 예를 들어, 아파트에서는 각 세대가 전유부분에 해당합니다.
   • 구분소유의 성립: 건물이 집합건축물대장에 등록되지 않더라도, 구분소유가 성립할 수 있습니다. 이는 특정 부분을 독립적으로 사용할 수 있는 구조로 설계되어 있으면 구분소유가 인정된다는 뜻입니다.
   • 구분행위: 건물의 특정 부분을 독립적으로 사용할 의사가 객관적으로 표시되면, 등기 없이도 구분소유가 성립할 수 있습니다. 예를 들어, 건축허가 신청 시나 분양계약 시에 구분의사가 명확히 나타나면 구분소유가 성립됩니다.
2. 전유부분과 대지사용권
   • 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 대지사용권에도 미칩니다. 이는 전유부분과 대지사용권이 일체로서 거래된다는 것을 의미합니다.
3. 의무위반자의 조치
   • 규약에서 정한 의무를 위반하는 경우, 예를 들어 특정 업종을 운영하지 않기로 한 규약을 어기는 경우, 단전이나 단수와 같은 제재조치가 있을 수 있습니다. 이는 집합건물에서 공동 생활을 유지하기 위한 규제입니다.

 

 

 

 

 

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집합건물의 공용부분에 대한 설명

1. 공용부분의 개념
   • 구조상 공용부분: 건물 내에서 모든 소유자가 공동으로 사용하는 부분을 의미합니다. 예를 들어, 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당합니다. 이러한 구조상 공용부분은 별도의 등기가 필요하지 않습니다.
   • 규약상 공용부분: 건물 내에서 특정 용도로 사용되며, 모든 소유자가 공동으로 사용하는 부분입니다. 예를 들어, 관리사무소나 노인정이 이에 해당합니다. 이 경우 표제부(공용부분을 표시하는 장부)를 만들 수 있습니다.
2. 지분
   • 공용부분의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 예를 들어, 집합건물에서 각 소유자의 전유부분 면적이 전체 면적에서 차지하는 비율에 따라 공용부분의 지분이 결정됩니다.
   • 이 지분은 별도로 등기할 필요가 없으며, 처분할 수도 없습니다.
3. 물권의 득실변경
   • 공용부분에 대한 물권의 득실변경(즉, 소유권의 취득, 상실, 변경 등)은 등기를 필요로 하지 않습니다.
4. 관리비 승계
   • 공용부분에 관련된 관리비는 체납 시 특별승계인(새로운 소유자)에게 승계됩니다. 하지만 전유부분(개별 소유 부분)의 관리비나 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않습니다.
   • 기출 문제: 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 특별승계인에게도 효력이 있습니다.
5.  설명 :
   • 기존 공유자 간의 채권: 공용부분에 대해 공유자들 사이에 채권이 발생할 수 있어요. 예를 들어, 복도나 엘리베이터 같은 공용부분의 수리비용을 A라는 공유자가 먼저 부담했다고 가정해볼게요. 그럼 A는 다른 공유자들에게 "내가 대신 낸 돈을 돌려줘야 해"라고 요구할 수 있죠. 이때 A가 다른 공유자들에 대해 가지는 요구 권리가 채권이에요.
   • 새로운 소유자 등장: 만약 B라는 공유자가 자신이 소유하던 아파트를 C라는 사람에게 팔았다고 해볼게요. 그러면 C가 새로운 소유자(특별승계인)가 되죠.
   • 채권의 효력: 이때, A가 B에게 가지고 있던 채권(공용부분 수리비용을 돌려달라는 요구)은 B가 소유권을 넘겨도 C에게 그대로 효력이 있어요. 즉, A는 이제 C에게 "당신이 이 부분을 새로 샀으니, B 대신 내가 대신 낸 돈을 돌려줘야 해"라고 요구할 수 있어요.
6. 설치 및 보존상 하자
   • 전유부분(개별 소유 부분)이 속한 1동의 건물에 대한 설치 및 보존상의 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정됩니다. 내가 소유한 공간에서 문제가 생겼다면, 그 문제는 공용부분에서 발생한 것일 가능성이 높다고 먼저 생각한다는 뜻 내집에서 물이새면, 공용부에 문제가 있어서 물이 샌다고 먼저 생각
   • 담보책임 존속기간:
     • 전유부분(분양자): 인도한 날로부터 기산
     • 공용부분(시공자): 사용승인일부터 기산
   • 하자로 인한 손해배상청구권은 하자가 발생한 시점부터 발생합니다.
7. 공용부분의 사용과 비용
   • 공용부분은 그 용도에 맞게 사용되어야 하며, 공용부분에 대한 비용은 지분비율에 따라 부담합니다.
8. 공용부분에 대한 권리 제한
   • 공용부분은 시효취득(법적으로 일정 기간 사용하여 소유권을 취득하는 것)의 대상이 될 수 없습니다.
9. 공용부분에 대한 관리 행위
   • 관리행위: 일반적인 관리행위는 집회 결의에 따라 결정됩니다. 구분소유자(집합건물의 각 소유자) 및 의결권의 과반수로 결정됩니다.
   • 사용: 공용부분은 용도에 따라 사용되어야 합니다.
   • 보존행위: 각 구분소유자가 할 수 있으며, 입주자대표회의가 대리할 수 없습니다.
   • 변경행위: 공용부분의 설정, 변경, 해지 시에는 구분소유자 및 의결권 3/4의 결의가 필요하며, 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법으로 합의가 이루어져야 합니다.
   • 처분 및 분할: 전원 동의로도 불가합니다.
10. 공용부분의 결정 기준
    • 통상적인 결정: 구분소유자 및 의결권의 과반수로 결정합니다.
    • 변경행위: 구분소유자 및 의결권 3/4의 결의가 필요합니다.
    • 재건축 등 중요한 변경행위: 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법으로 합의가 필요합니다.
    • 집회 소집 절차 생략: 4/5 이상의 동의가 필요합니다.
    • 부담 및 수익: 지분 비율에 따라 결정됩니다.

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• 대지사용권: 아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서는, 각자가 소유한 개별 공간(전유부분) 외에도 건물이 서 있는 땅(대지)을 사용할 권리가 있습니다. 이 권리를 "대지사용권"이라고 합니다.
• 분리 처분 금지: 전유부분(내가 소유한 아파트나 사무실)과 그 건물이 서 있는 땅에 대한 대지사용권은 함께 소유되어야 합니다. 즉, 이 두 가지를 분리해서 따로 팔거나 처분할 수 없습니다. 예를 들어, 아파트만 팔고 대지사용권은 내가 가지는 식으로 할 수 없다는 것이죠.
• 등기의 중요성: 만약 이 분리 처분 금지의 취지를 등기에 기록하지 않으면, 제3자가 이 사실을 모르는 상태로 물건을 사거나 권리를 취득하게 되었을 때 그 사람에게 이 규정을 주장할 수 없습니다. 예를 들어, 어떤 사람이 아파트를 사면서 대지사용권이 함께 따라온다는 것을 몰랐을 경우, 그 사람은 대지사용권을 가지지 못할 수 있습니다.
• 대지 사용 방식: 구분소유자는 자신이 소유한 전유부분의 면적이나 지분비율에 상관없이, 건물이 서 있는 땅을 용도에 맞게 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 아파트 단지 내 공원을 이용할 때 그 면적에 비례해 사용을 제한하지 않는 것과 같은 원리입니다.

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집합건물의 관리와 관련된 주요 개념

1. 관리단

• 구성: 구분소유자(아파트나 빌라 등의 각 호실 소유자) 전원이 자동으로 구성원이 되는 단체입니다. 별도의 조직 행위가 필요하지 않습니다.
• 필수 요건: 구분소유자가 10인 이상인 경우에 필수적으로 구성해야 합니다. 10인 미만인 경우는 임의로 결정할 수 있습니다.
• 관리위원회: 관리단 내에 규약에 따라 설치할 수 있는 소규모의 위원회로, 관리위원회 위원은 점유자가 아닌 구분소유자 중에서 선출됩니다.

2. 관리인

• 임명과 해임: 관리단집회의 결의로 임명되며, 해임도 결의로 가능합니다. 이 규정은 강행규정으로, 반드시 따라야 합니다.
• 대표권 제한: 관리인의 대표권을 제한하는 경우, 선의의 제3자(관리단 외부인)에게는 이 제한을 주장할 수 없습니다.
• 자격: 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 임기는 2년 이내로 규약에 따라 정합니다.
• 해임 청구: 관리인이 부정한 행위를 한 경우, 각 구분소유자는 법원에 관리인의 해임을 청구할 수 있습니다.

3. 규약

• 설정과 변경: 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성이 있어야 규약을 설정, 변경, 폐지할 수 있습니다.
• 방해배제청구권: 규약에 단체(입주자대표회의)에게 방해배제청구권을 행사하도록 한 규정은 무효입니다. 이는 공유지분권자의 고유한 권리입니다.
• 층별 회칙: 규약에 따라 정해진 층별 업종 제한 규정은 해당 층의 구분소유권을 승계한 사람이나 임차인에게도 적용됩니다.

4. 관리단 집회

• 의결권: 각 구분소유자는 자신의 지분 비율에 따라 의결권을 행사할 수 있으며, 대리 행사도 가능합니다.
• 정기 집회: 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집해야 합니다.
• 소집 절차: 구분소유자 전원의 동의가 있으면, 소집 절차를 거치지 않고 관리단집회를 소집할 수 있으며, 소집 절차를 생략한 경우에도 미리 통지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있습니다.

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재건축 및 복구에 관한 주요 개념

1. 재건축결의 요건

• 결의 요건: 재건축 결의는 구분소유자(아파트나 빌라 등의 각 호실 소유자) 및 의결권의 4/5 이상의 찬성으로 이루어져야 합니다. 각 건물마다 4/5의 동의를 별도로 받아야 합니다.
• 결의의 유효성: 재건축 비용의 분담액이나 산출 기준이 명확하지 않은 결의는 무효로 간주됩니다. 재건축을 하려면 이 부분이 명확히 결정되어야 합니다.

2. 재건축의 절차

• 반대자에 대한 서면 최고: 재건축에 반대하는 소유자에게 서면으로 재건축 참가를 촉구하는 절차가 필요합니다. 이 과정은 반드시 서면으로 진행해야 하며, 법적으로 규정된 절차(요식행위)입니다.
• 회답의무: 서면으로 촉구를 받은 소유자는 촉구를 수령한 날로부터 2개월 내에 재건축에 참여할지 여부를 회신해야 합니다. 만약 회신하지 않으면 재건축 참여를 거부한 것으로 간주됩니다.
• 시가매도청구권 행사: 재건축에 반대한 구분소유자에 대해서는 최고기간이 만료된 날로부터 2개월 이내에, 재건축 추진 측에서 해당 소유자의 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도하도록 청구할 수 있습니다. 이는 법적으로 보호된 권리(형성권)이며, 2개월의 제척기간이 적용됩니다.
• 재건축 결의의 유효성: 재건축 결의 당시 정족수가 부족했으나, 이후에 추가 동의를 받는 등의 방법으로 정족수를 충족하게 된 경우, 그 결의는 유효하게 성립됩니다.
• 재매도청구권: 재건축 결의일로부터 2년 이내에 공사가 착수되지 않으면, 구분소유자는 그 기간 만료일로부터 6개월 이내에 재건축 참여에 대한 매도를 청구할 수 있습니다.

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