공인중개사 민법8 - 가등기담보

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1. 가등기

1) 의의

• 가등기는 부동산에 관련된 권리(예: 소유권, 지상권, 전세권 등)를 보호하기 위해 본등기 전에 예비적으로 하는 등기입니다.
• 가등기는 특히 본등기의 순위를 확보하는 데 중요한 역할을 하며, 주로 매매대금채권이나 공사대금채권을 확보하기 위해 사용됩니다.

2) 종류

• 청구권 보전의 가등기: 부동산 등기법에 따른 가등기로, 특정 권리를 나중에 본등기로 확정하기 위해 이루어집니다.
• 담보 가등기: 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 가등기로, 채권자가 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있는 권리를 확보하기 위해 이루어집니다.

3) 절차

• 원칙적으로 공동신청으로 진행되며, 가등기의무자의 승낙서가 첨부된 경우 단독신청이 가능하거나, 법원의 촉탁으로도 가능합니다.

4) 가등기의 가등기

• 가등기된 청구권이 양도된 경우, 그 가등기에 대해 채권이전의 부기등기를 할 수 있습니다.

5) 가등기의 효력

1. 순위 보전: 가등기를 통해 본등기가 이루어지면, 본등기의 순위는 가등기한 시점을 기준으로 합니다. 다만, 물권변동의 효력은 본등기를 한 시점부터 발생합니다.
2. 실체법상 효력 없음: 가등기 자체로는 실체법상 권리가 발생하지 않으며, 등기된 내용에 대한 추정력도 없습니다.

2. 가등기담보의 종류: 양도담보 vs 가등기담보

1) 양도담보

• 담보계약에 더해 소유권 이전등기가 이루어지는 경우를 양도담보라고 합니다. 채무자가 채무를 이행하지 않으면 채권자가 소유권을 취득하게 됩니다.

2) 가등기담보

• 담보계약에 가등기를 추가로 하는 경우를 가등기담보라고 합니다. 이 경우, 채권자가 본등기를 통해 담보권을 확정할 수 있습니다.
• 가등기담보는 금전채권자가 주체이며, 본등기로 소유권이나 다른 권리를 취득하기 위한 사전 단계로 이루어집니다.
• 반면, 보전가등기는 물권채권자가 주체가 되어 권리 보전을 위해 이루어지며, 가등기담보가 아닙니다.

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가등기담보 적용범위

1) 적용되는 경우

1. 담보물의 가액이 차용액 및 이자 합산액을 초과하는 경우: 담보물의 가치가 채권액을 초과하면 채권자가 이익을 보는 경우로, 가등기담보가 적용됩니다. 이는 채권자가 과도한 이익을 취하는 것을 방지하기 위함입니다.
2. 등기나 등록으로 공시된 경우: 가등기를 통해 담보 설정이 공시되어야 가등기담보로서 효력이 발생합니다.
3. 소비대차에 의한 채권발생: 차용이나 대출 등으로 발생한 채권에 대해 가등기담보가 적용될 수 있습니다.
4. 소유권, 무체재산권, 지상권, 임차권 등에 적용: 이러한 권리들에 대해 가등기담보를 설정할 수 있습니다.

2) 적용 제외되는 경우

1. 담보물의 가액이 채권액에 미달하는 경우: 담보물의 가치가 채권액보다 낮다면 가등기담보가 적용되지 않습니다.
2. 등기나 등록으로 공시되지 않은 경우: 가등기가 설정되지 않거나 공시되지 않은 경우 가등기담보가 적용되지 않습니다.
3. 소비대차에 해당하지 않는 채권발생(예: 공사대금, 물품대금): 이 경우 가등기담보로 보호되지 않습니다.
4. 전세권, 저당권, 질권 등 담보물권: 이러한 권리들은 이미 담보물권으로 보호되므로, 가등기담보가 적용되지 않습니다.

기출

• 임차인에 대한 토지 인도 청구: 양도담보된 토지의 임차인에게 가등기담보권자가 담보권 실행을 위해 토지의 인도를 청구할 수 있습니다. 이는 가등기담보권자가 담보물을 실질적으로 관리하고 실행할 권리를 확보하기 위함입니다.
• 양도담보된 토지의 경우, 그 토지 위에 살고 있는 임차인에게 가등기담보권자가 토지를 넘겨달라고 요구할 수 있습니다. 이 요구는 가등기담보권자가 토지를 직접 관리하고, 담보권을 실행하기 위해 필요한 권리를 확보하려는 목적에서 이루어집니다. 쉽게 말해, 담보권자가 토지의 소유권을 얻기 위해 임차인에게 그 토지를 비워달라고 요청하는 것입니다.

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가등기담보법상의 실행방법

가등기담보법에서는 채권자가 담보권을 실행하기 위해 두 가지 방법인 귀속청산과 처분청산 중 하나를 선택할 수 있습니다. 

1) 귀속청산 (사적 실행)

귀속청산은 담보권자가 담보물의 소유권을 취득하기 위한 절차로, 사적인 방식으로 이루어집니다. 이 경우 청산절차를 거쳐야 합니다.

• 제 1단계: 채무자에게 통지
  1. 통지 내용: 채무자에게 다음 내용을 통지해야 합니다.
     • 청산금 평가액
     • 통지 당시 담보 목적 부동산의 평가액
     • 청산금이 없다고 평가된 경우 그 사실
     • 담보 목적 부동산이 둘 이상인 경우, 소멸시키려는 채권
  2. 통지의 구속력: 한 번 청산금 평가액을 통지하면, 그 내용을 번복하거나 다툴 수 없습니다.
• 제 2단계: 후순위권리자의 권리
  • 후순위권리자는 청산금에 불만이 있는 경우, 청산기간 내에 경매를 청구할 수 있습니다. 이 경우 피담보채권의 변제기가 도래하지 않아도 경매를 청구할 수 있습니다.
• 제 3단계
  • 채무자가 통지된 내용에 동의하지 않으면, 담보권자는 경매 등의 처분청산 절차로 전환할 수 있습니다.

2) 처분청산 (경매, 공적 실행)

처분청산은 담보물을 경매 등 공적인 방식으로 처분하여 담보권을 실행하는 방법입니다.

• 우선변제권: 처분청산을 통해 담보권자는 경매 대금에서 우선적으로 변제받을 권리를 가집니다.
• 담보가등기의 저당권 간주: 담보가등기는 법적으로 저당권과 동일한 효력을 가집니다. 즉, 저당권과 마찬가지로 부합물(건물에 부착된 물건 등)에 대해서도 그 효력이 미칩니다.
• 경매 시 담보권의 소멸: 경매가 이루어지면 담보권은 소멸하며, 경매 대금에서 채권이 변제됩니다.

귀속청산과 처분청산의 비교

• 귀속청산: 사적 실행으로 채권자가 담보물의 소유권을 취득하며, 청산금 절차가 필요합니다.
• 처분청산: 공적 실행으로 담보물을 경매하여 변제를 받으며, 저당권과 동일한 효력을 가집니다.