공인중개사 민법5 - 매매의 효력 / 매도 매수인의 의무

매도인의 의무

1. 소유권 이전의무:
   • 등기협력의무: 매도인은 매수인이 소유권을 이전받을 수 있도록 등기에 협조할 의무가 있으며, 이 비용은 매수인이 부담합니다.
   • 타인 소유물 매매: 매도인이 타인의 소유물을 매매한 경우, 이행기(계약이 완료되는 시점)까지 그 소유물을 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다.
   • 부담 없는 소유권 이전의무: 매도인은 소유권에 부착된 근저당권 등 부담이 없는 상태로 소유권을 이전해야 합니다. 만약 매도인이 근저당권 등기를 말소하지 못하면, 매수인은 피담보채무액만큼 대금 지급을 거절할 수 있습니다.
2. 목적물 인도의무:
   • 매도인은 매매 계약의 대상물을 매수인에게 인도해야 합니다. 이 인도는 물리적인 인도뿐만 아니라 점유권의 이전을 의미합니다.
3. 부수적 의무:
   • 사용/관리법 고지의무: 매도인은 매수인에게 목적물을 어떻게 사용하고 관리해야 하는지 알려줄 의무가 있습니다.
   • 위험성 경고의무: 매도인은 목적물에 잠재된 위험성을 매수인에게 경고해야 합니다.
   • 수리 후 인도의무: 필요할 경우, 목적물을 수리한 후 인도해야 할 의무가 있습니다.
   • 공과금 완납의무: 매도인은 매매 계약 이전에 발생한 공과금 등을 완납할 의무가 있습니다.
4. 동시이행관계:
   • 매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금 지급의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 매도인이 재산권을 이전하지 않으면, 매수인도 대금 지급을 거절할 수 있습니다.
   • 기출 사례: 잔금 지급을 지체한 경우, 매도인은 매매 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5. 과실의 귀속:
   • 인도 전 과실: 매도인이 목적물을 매수인에게 인도하기 전에 발생한 과실(예: 이익)은 매도인에게 귀속됩니다.
   • 인도 후 과실: 목적물을 매수인에게 인도한 후 발생한 과실은 매수인에게 귀속됩니다.
   • 인도 후 완납 전 과실: 매수인이 목적물을 인도받은 후에도 대금을 완납하기 전까지 발생한 과실은 매수인에게 귀속됩니다.

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매수인의 의무

1. 대금 지급의무:
   • 지급시기: 매수인은 매매 대금을 약정된 시기에 지급해야 합니다. 특별한 약정이 없으면, 매도인의 소유권 이전의무와 대금 지급의무는 동일기한의 의무로 추정됩니다. 즉, 양측은 동시에 자신의 의무를 이행해야 하는 것으로 봅니다.
   • 지급장소: 대금 지급 장소는 일반적으로 물건이 인도되는 장소입니다. 물건이 원래 있던 장소가 아니라, 물건이 실제로 인도되는 장소에서 대금을 지급해야 합니다.
   • 지급거절: 매수인은 물건의 위험이 발생한 한도 내에서 대금 지급을 거절할 수 있는 권리가 있습니다. 다만, 매도인이 상당한 담보를 제공하는 경우에는 매수인이 대금 지급을 거절할 수 없습니다.
2. 계약의 비용 부담:
   • 비용 부담 원칙: 계약 체결과 관련된 비용은 특약이 없는 경우 매도인과 매수인이 균등하게 부담합니다. 예를 들어, 토지 측량비, 공증비용, 감정평가비용 등은 매도인과 매수인이 반반씩 부담합니다.
   • 예외: 등기비용은 매수인이 부담하고, 담보권 말소 비용은 매도인이 부담하는 것이 일반적입니다. 이 비용들은 계약 체결에 필요한 비용이 아니라, 소유권 이전이나 담보권 해제와 같은 추가적인 절차에 따른 비용입니다.
   • 기출 문제: "매매 비용은 매수인이 전부 부담한다"는 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없다면 이는 유효한 약정으로 인정됩니다. 즉, 매수인이 매매와 관련된 모든 비용을 부담하기로 한 약정이 법적으로 유효하다는 의미입니다.

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환매는 매매계약과 동시에 매도인이 일정한 기간 내에 매수인에게 매매대금과 매매와 관련된 비용을 반환하고, 다시 매매대상 물건을 사들일 수 있는 권리를 갖는 것을 의미합니다. 이 권리는 물권적 효력을 가지며, 환매권이 행사되면 매매계약이 해제되고 소유권은 매도인에게 복귀합니다.

1. 환매의 의의

• 환매란 매도인이 매매계약과 동시에 매수인에게 매매대금 및 매매와 관련된 비용을 반환하고, 매매대상 물건을 다시 사들일 수 있는 권리를 유보하는 것입니다. 이 권리는 매매계약과 동시에 설정되어야 하며, 부기등기를 통해 제3자에게도 대항할 수 있습니다.

2. 환매의 특징

1. 환매특약의 동시성: 매매계약과 환매권 유보 특약은 동시에 이루어져야 하며, 이를 부기등기해야 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 부기등기는 기존의 등기에 추가적으로 내용을 변경하거나 새로운 내용을 덧붙이는 등기를 의미합니다. 쉽게 말해, 이미 이루어진 본등기에 대해 그 내용에 변동이 있을 때 그 변동 사항을 기록하는 등기입니다.
2. 환매대금: 환매대금에는 매매대금뿐만 아니라 매수인이 부담한 매매비용도 포함됩니다.
3. 환매기간: 부동산의 경우 환매기간은 5년 이내로 제한되며, 동산의 경우는 3년 이내로 제한됩니다. 환매기간을 초과하는 특약이 있더라도 법적으로 인정되는 최대 기간으로 단축됩니다.
4. 과실과 이자 상계: 별도의 특약이 없는 경우, 매매대금의 이자와 목적물로부터 발생한 과실은 상계된 것으로 간주됩니다.

3. 매수인의 권리와 의무

1. 목적물의 사용 및 보존의무: 매수인은 목적물을 사용하고 수익할 수 있으며, 그 과정에서 목적물을 보존할 의무를 가집니다.
2. 제한물권 설정 및 소유권 이전: 매수인이 목적부동산에 제한물권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전할 경우, 매도인은 손해배상 책임을 지게 됩니다. 하지만, 이러한 설정이나 이전이 당연히 무효가 되는 것은 아니며, 환매권자는 이러한 제3자(전득자)에게도 환매권을 행사할 수 있습니다.

4. 환매권의 실행

• 매도인은 환매기간 내에 환매대금을 매수인에게 제공하며, 환매의 의사를 명확히 해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 환매권을 상실하게 됩니다. 채권자도 매도인의 환매권을 대위행사할 수 있습니다.

5. 환매의 효과

1. 매매계약의 해제 효과: 환매권이 행사되면 매매계약은 해제되며, 소유권은 환매권자(매도인)에게 복귀합니다.
2. 비용 상환 청구권:
   • 매수인(또는 전득자)이 목적물에 대해 지출한 필요비와 유익비를 환매권자에게 청구할 수 있습니다.
   • 매수인이 과실을 취득한 경우, 필요비에 대해서는 상환 청구가 인정되지 않을 수 있습니다.
   • 법원은 환매권자의 청구에 따라 유익비 상환을 위한 상당 기간을 허여할 수 있습니다.
3. 매도인의 손해배상 청구권: 목적물이 훼손되거나 멸실된 경우, 매도인은 매수인에게 그 손해 전부에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.

기출 지문 해설

• 환매대금에는 매매비용이 포함되며, 환매권 행사가 이루어지면 매수인이 목적물에 대해 지출한 필요비와 유익비를 상환 청구할 수 있습니다.
• 환매권을 행사한 경우, 환매기간 내에 매수인에게 환매대금을 제공해야 하며, 그렇지 않으면 환매권이 상실됩니다.

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