공인중개사 민법4 - 계약의 각칙 / 매매 / 계약금 / 증거금 / 해약금 / 위약금

1. 매매의 성립

• 유상(담보책임): 매매는 대가를 지급하는 계약으로, 매수인은 대금을 지급하고 매도인은 재산권을 이전합니다.
• 쌍무(위험부담): 양 당사자가 서로의 의무를 동시에 이행해야 하는 계약입니다. (예: 매수인은 대금을 지급하고, 매도인은 재산권을 이전함)
• 낙성: 계약은 의사 합치만으로 성립되며, 별도의 형식을 요구하지 않습니다.
• 불요식: 특별한 형식을 갖추지 않아도 계약은 성립합니다.

매매는 당사자 중 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고, 상대방이 그에 대한 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생깁니다. 중요한 점은, 이 계약이 성립되기 위해서는 특정된 물건이 없어도 되고, 반대급부는 반드시 금전으로 이루어져야 한다는 것입니다.

2. 매매의 예약(채권계약)

• 매매의 예약은 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 계약입니다.
• 일방예약의 경우, 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생깁니다.
• 매매 예약이 성립하기 위해서는 청약과 승낙이 있어야 하고, 본 계약의 요소가 되는 내용이 확정되어야 합니다.

매매의 예약은 특정 시점에 매매를 완료할 것을 약속하는 계약으로, 예약완결권이란 일종의 형성권으로, 제척기간(10년)이 경과하면 소멸됩니다. 만약 예약완결권 행사 전에 목적물이 전부 멸실되어 이행 불능이 된 경우에는 예약완결권을 행사할 수 없습니다.

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1. 계약금의 개념

• 계약금은 계약이 체결될 때, 계약 당사자 중 한쪽이 상대방에게 주는 금전이나 기타 유가물입니다. 이것은 계약 체결의 증거로서 역할을 하거나 계약 해제 시의 보상으로 작용할 수 있습니다.

2. 계약금 계약

• 요물계약: 계약금 계약은 금전이나 유가물을 실제로 주고받아야 성립하는 요물계약입니다. 계약금은 매매대금과는 달리 금전 이외의 유가물도 가능하지만, 매매대금은 반드시 금전이어야 합니다.
• 종속적 계약: 계약금 계약은 매매계약에 종속되어 있기 때문에, 매매계약이 무효가 되면 계약금 계약도 소멸합니다.
• 계약금 지급 시기: 매매계약과 동시에 계약금을 지급할 필요는 없습니다. 또한, 계약금이 지급되었더라도 정당한 사유 없이 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 계약금을 포기하고 계약을 해제할 경우에는 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.

3. 계약금의 기능

1. 증거금 (증약금): 계약금은 계약이 체결되었음을 증명하는 역할을 합니다.
2. 해약금: 계약금은 별도의 약정이 없는 한, 해약금으로 추정됩니다. 즉, 계약 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.
   • 이행의 착수: 계약의 이행이 시작되면 계약을 해제할 수 없습니다. 이행의 착수는 매도인의 경우 인도나 등기 시점, 매수인의 경우 중도금 지급, 열쇠 수령, 등기소 동행 요청 등으로 판단합니다.
   • 이행 착수로 보지 않는 경우: 단순히 계약 이행을 요구하는 소송을 제기하는 것만으로는 이행의 착수로 보지 않습니다.
   • 해약금 해제권 행사: 계약금을 수령한 사람은 해제 의사를 표시하는 것만으로는 계약을 해제할 수 없고, 동시에 배액을 상환하거나 상환 준비가 되어 있음을 표시해야 합니다. 상대방은 해제 의사 표시만으로도 해제가 가능하며, 공탁은 필요하지 않습니다.

또한, 계약금의 일부만 지급한 경우라도 매도인은 약정한 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 해제를 원하지 않을 경우, 계약금 잔액의 지급을 청구할 수 있습니다.

특약으로 해약금 해제권을 배제하는 것은 유효합니다. 이는 계약금을 포기하고 해제할 수 있는 권리를 당사자 간 합의로 배제할 수 있다는 의미입니다.

토지거래허가구역에서 계약금을 주고받은 상태에서 토지거래허가를 받은 경우에도, 계약금을 배액 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

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위약금

• 위약금은 계약이 이행되지 않거나 위반되었을 때, 미리 정해진 금액을 상대방에게 지급해야 하는 돈입니다.

1. 위약금의 성질

• 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 이는 계약 위반 시 상대방에게 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 간주됩니다.
• 계약을 위반한 사실만으로도 상대방은 손해를 입증할 필요 없이 위약금을 청구할 수 있습니다.
• 위약금을 이미 정해둔 경우에는, 별도로 추가 손해배상을 청구할 수 없습니다. 즉, 위약금이 곧 손해배상액으로 간주되기 때문입니다.
• 다만, 위약금이 과도하게 높은 경우, 법원은 직권으로 그 금액을 감액할 수 있습니다. 이는 부당하게 높은 위약금으로 인한 불공정을 방지하기 위함입니다.

2. 위약벌

• 위약벌은 계약을 위반했을 때 상대방에게 지급하는 벌금 같은 개념입니다.
• 위약벌은 위약금과 달리, 손해배상과는 별개로 청구할 수 있습니다. 즉, 위약벌을 지불한 후에도 추가로 손해배상을 요구할 수 있습니다.
• 위약벌이 정해진 사항에 대해서는 위반이 있었다는 사실을 입증해야 하며, 법원이 감액할 수 없습니다.

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