공인중개사 민법3 - 하자담보책임 / 경매 담보 책임 / 제3자를 위한 계약

하자담보책임 (매매목적물의 하자) 

1. 하자담보책임의 요건

ⓐ 매매 목적물에 하자가 있을 것

• 매매 목적물에 하자가 존재해야 하며, 이 하자는 주관적인 하자뿐만 아니라 법률상의 장애도 포함됩니다. 예를 들어, 토지에 법령상의 제한으로 인해 건물 신축이 불가능한 경우, 이는 매매목적물의 하자로 간주됩니다.
• 기출문제 예시: "토지에 대한 법령상의 제한으로 건물 신축이 불가능하면 이는 매매목적물의 하자에 해당한다." 이 지문은 정답입니다.

ⓑ 매수인의 선의, 무과실

• 매수인이 하자에 대해 알지 못했고, 또한 과실이 없어야 합니다. 만약 매수인이 하자를 알고 있었다면, 매수인은 하자담보책임을 물을 수 없습니다.
• 기출문제 예시: "매도인의 담보책임은 과실상계의 법리가 적용될 수 없으나, 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상 범위를 정할 수 있다." 이 지문은 정답입니다. 과실상계는 적용되지 않지만, 손해배상 범위는 매수인의 잘못에 따라 조정될 수 있습니다.

ⓒ 하자의 존재여부 판단 시기

• 하자의 존재는 법률행위 성립 시점(즉, 계약 체결 시)을 기준으로 판단됩니다. 계약 체결 당시 매매 목적물에 하자가 있었던 것으로 판단되는 경우, 매도인은 하자담보책임을 부담하게 됩니다.

2. 책임의 내용

ⓐ 계약의 해제와 손해배상

• 매수인은 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약을 해제할 수 있으며, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 매수인은 완전물급부청구권을 주장할 수는 없습니다. 이는 매도인이 하자를 제거하고 완전한 물건을 제공할 것을 요구할 수 있는 권리입니다.

ⓑ 매수인의 권리행사기간 (제척기간)

• 매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 내에 권리를 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 권리를 행사할 수 없게 됩니다.

4. 매도인의 담보책임과 채무불이행책임의 경합

• 매매 목적물에 권리의 흠결이나 물건의 하자가 존재하고, 이러한 문제가 매도인의 귀책사유로 인해 발생한 경우, 담보책임과 채무불이행책임이 경합할 수 있습니다.
• 악의의 매수인이라 할지라도, 매도인의 귀책사유를 증명할 수 있다면, 채무불이행에 따른 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 담보책임과 별도로 채무불이행에 따른 책임을 물을 수 있는 경우를 의미합니다.

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경매에 있어서의 담보책임

1. 경매절차가 무효인 경우, 담보책임은 인정되지 않는다.
   • 경매절차가 무효일 경우, 경락인은 경매 채권자나 관련 당사자에게 담보책임을 물을 수 없습니다. 따라서 손해배상을 청구할 수 없으며, 경매대금에 대해서는 경매 채권자에게 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 이때 경매 채권자는 경매대금 중 배당받은 금액에 대해서만 반환의무를 부담합니다.
2. 채무자가 권리의 하자를 알고 고지하지 않은 경우, 경락자는 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있다.
   • 채무자가 권리의 하자를 알고도 이를 경락인에게 고지하지 않은 경우, 경락인은 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 채무자의 고지의무 위반으로 인한 책임입니다.
   • 경락인은 경매 절차에서 경매에 나온 물건(주로 부동산)을 낙찰받은 사람을 의미합니다
3. 담보책임이 인정되는 경우, 경락인은 채무자에게 먼저 대금상환을 청구하고, 채무자 자력이 없다면 채권자에게 대금상환을 청구할 수 있다.
   • 담보책임이 인정될 경우, 경락인은 먼저 채무자에게 대금상환을 청구합니다. 만약 채무자가 상환능력이 없을 경우, 경락인은 경매 채권자에게 대금상환을 청구할 수 있습니다. 이는 채무자가 담보책임을 이행할 수 없는 경우 경락인을 보호하기 위한 규정입니다.
4. 경락인이 소유권을 취득한 후 경매신청 전 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 마친자가 가등기에 기한 본등기를 마친 경우, 경락인은 계약을 해제할 수 있다.
   • 경락인이 경매를 통해 소유권을 취득한 후 경매 신청 전에 소유권이전등기청구권보전을 위해 가등기를 마친 자가 본등기를 마친 경우, 경락인은 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이는 경락인의 소유권 취득에 중대한 영향을 미치는 상황으로, 담보책임이 발생할 수 있는 조건에 해당합니다.

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제3자를 위한 계약은 계약의 당사자인 요약자(청약자)와 낙약자(승낙자)가 체결한 계약에 따라, 제3자가 권리를 취득하거나 이익을 얻는 계약을 의미합니다. 이 계약의 특징과 주요 내용을 정리해 보겠습니다.

1. 의의

• 제3자를 위한 계약은 계약의 당사자가 아닌 제3자가 그 계약으로부터 권리를 취득하게 하는 계약입니다. 대표적인 예로 꽃배달 서비스나 타인을 위한 생명보험이 있습니다.
• 낙약자는 기본 계약 관계에 따른 항변으로 제3자에게 대항할 수 있지만, 대가관계에 따른 항변으로는 제3자에게 대항할 수 없습니다.
• 낙약자 (Promisor)
  • 정의: 낙약자는 계약에서 어떤 의무를 이행해야 하는 사람을 의미합니다. 즉, 계약을 통해 제3자에게 이익을 제공하기로 약속한 당사자를 낙약자라고 합니다.
  • 예시:
    • A가 B에게 돈을 지급하고, B가 그 돈을 C에게 지급하기로 약속한 계약을 생각해봅시다. 여기서 A가 돈을 주고받는 계약의 당사자인데, C가 그 돈을 받는 제3자입니다. 이 경우, B가 낙약자입니다. B는 A와의 계약에 따라 C에게 돈을 지급할 의무를 가지게 됩니다.
   
  • 예시: 매도인 甲과 매수인 乙이 계약을 체결하고, 대금을 제3자인 丙이 받기로 한 경우, 乙은 甲의 丙에 대한 항변으로 丙에게 대항할 수 없습니다.
  • • 갑이 을에게 "내가 이 물건을 팔 테니, 그 대금을 병에게 줘"라고 했어요.
    • 그런데 갑과 병 사이에 어떤 문제가 있어서 갑이 병에게 불만이 있다고 해도, 을은 그 문제를 이유로 병에게 돈을 안 줄 수 없어요. 을은 그냥 갑의 지시에 따라 병에게 돈을 줘야 해요.
    결론적으로, 을은 갑과 병 사이에 무슨 문제가 있더라도, 그 문제를 이유로 병에게 돈을 주지 않는다고 할 수 없다는 뜻입니다.

2. 성립요건

1. 제3자를 위할 것:
   • 계약은 제3자에게 채권, 물권, 준물권을 부여할 수 있으며, 일정한 의무를 부담하게 할 수도 있습니다.
   • 제3자는 반드시 현존할 필요는 없지만 특정될 필요가 있습니다.
   • 병존적 채무인수와 같은 계약도 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있습니다.
2. 계약할 것 (보상관계의 유효성):
   • 계약의 당사자는 요약자와 낙약자입니다.
   • 제3자가 권리를 취득하기 위해서는 수익의 의사표시가 필요합니다. 다만, 이 의사표시는 제3자의 권리 취득 요건일 뿐, 계약 성립 요건은 아닙니다.

3. 제3자의 권리취득 요건

• 수익의 의사표시(형성권): 제3자는 낙약자에게 수익 의사표시를 해야 권리를 취득할 수 있습니다.
• 제3자의 권리:
  • 이행청구권 (예: 대금 지급 청구권)
  • 손해배상청구권 (예: 계약 이행이 안 되었을 경우)
  • 하지만, 계약을 취소하거나 해제할 권리는 없습니다.
• 수익의 의사표시 후: 제3자의 권리는 요약자와 낙약자가 변경할 수 없습니다.
• 확답 요구: 낙약자가 제3자에게 수익 여부에 대해 확답을 요구하였으나 제3자가 답변을 하지 않으면, 이는 수익을 거절한 것으로 간주됩니다.
• 계약 취소 시: 계약이 적법하게 취소되면, 제3자의 급부청구권도 소멸합니다.

4. 요약자에 대한 효력

• 요약자는 낙약자가 계약을 이행하지 않을 경우, 제3자가 수익을 거절하지 않는 한 계약을 해제할 수 있습니다.
• 요약자 (Promisee)
  • 정의: 요약자는 낙약자에게 특정한 의무를 이행하도록 요청하거나 약속을 받은 사람입니다. 제3자를 위한 계약에서, 요약자는 낙약자에게 제3자에게 이익을 제공할 것을 요청하는 당사자입니다.
• 제3자가 수익을 거절한 경우: 요약자는 자신에게 급부를 요구할 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 후발적 불능이 발생할 수 있습니다.

5. 낙약자에 대한 효력

• 낙약자가 수익자에게 대금을 지급한 후 계약이 해제된 경우: 특별한 사정이 없는 한, 낙약자는 수익자에게 대금의 반환을 청구할 수 없습니다.

 

 

 

 

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