공인중개사 쌩기초 핵심만 개인공부 부동산학개론4 - 준부동산, 부동산의 분류 방법

키워드 : 준부동산

 

준부동산(의제부동산)

준부동산은 법적으로는 동산이지만, 사회적 통념상 부동산처럼 다루어야 할 필요가 있는 특정한 동산 또는 동산과 일체로 이루어진 부동산의 집단을 말합니다. 이러한 준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖추고 있기 때문에, 넓은 의미에서 부동산으로 간주될 수 있습니다.

(1) 개념

• 준부동산은 법적 성격은 동산이지만, 부동산과 유사하게 관리하고 규율해야 할 필요가 있는 자산입니다. 예를 들어, 등기나 등록과 같은 공시방법을 통해 거래의 안정성을 확보할 수 있습니다.

(2) 성립 요건

• 준부동산이 되기 위해서는 등기나 등록 등의 공시방법을 갖춰야 하며, 이를 통해 독립된 거래의 객체로 인정됩니다. 이 공시방법이 있어야만 준부동산이 부동산과 유사하게 취급될 수 있습니다.

(3) 종류

준부동산으로 간주되는 대상들은 다음과 같습니다:

1. 등기 대상 물건:
   • 20톤 이상 선박: 선박은 대형일 경우 등기를 통해 부동산처럼 관리됩니다.
   • 공장재단: 공장에 속하는 모든 재산을 하나의 집합으로 취급하며, 수익환원법을 통해 감정평가가 이루어집니다.
   • 광업재단: 광업에 속하는 모든 재산을 하나의 집합으로 취급하며, 수익환원법을 통해 감정평가가 이루어집니다.
   • 입목: 입목(땅에 심어진 나무)은 산지와 분리하여 독립적으로 등기되며, 비교법을 통해 감정평가가 필요합니다.
2. 등록 대상 물건:
   • 자동차: 자동차는 거래사례비교법을 통해 평가되며, 등록을 통해 관리됩니다.
   • 건설기계: 건설에 사용되는 기계들로, 등록을 통해 관리됩니다.
   • 항공기: 항공기는 원가법을 통해 감정평가되며, 등록을 통해 관리됩니다.
3. 등록 대상 권리:
   • 어업권: 특정 수역에서 어업을 할 수 있는 권리로, 등록을 통해 공시됩니다.
   • 공장 및 광업재단권: 공장이나 광업재단의 권리도 등록을 통해 공시되며, 수익환원법을 통해 평가됩니다.

준부동산은 이러한 공시방법을 통해 독립적으로 거래될 수 있으며, 넓은 의미에서 부동산처럼 다루어집니다.

 

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표준지

• 표준지는 지가(토지의 가격)를 공시하기 위해 선택된 토지로, 가치형성 요인이 같거나 유사한 토지 중에서 선정됩니다.

1. 소지 (미성숙지)

• 소지는 아직 개발되지 않은 자연 상태의 토지를 말합니다. 예를 들어, 논, 밭, 임야 등은 소지에 해당합니다. 이러한 토지는 아직 택지로 개발되지 않은 상태라서 "미성숙지"라고도 합니다.

2. 택지

• 택지는 주거용, 상업용, 공업용 등으로 현재 이용 중이거나, 앞으로 이용이 가능한 토지를 의미합니다. 택지는 크게 두 가지로 나뉩니다:
  • 나지: 건축물이 없는 토지로, 즉시 건축이 가능한 토지를 의미합니다. "갱지"는 일본어로 같은 의미를 가지고 있으며, 최유효이용이 기대됩니다. 즉, 시장성(매매나 임대될 가능성)이 높은 토지이며, 사법상의 권리가 설정되지 않은 토지입니다.
  • 건부지: 이미 건축물이 있는 토지입니다. 이 경우, 토지는 건물 때문에 사용이나 수익이 제한될 수 있습니다. 이러한 제약 때문에 토지가격이 나지보다 낮아질 수 있는데, 이를 "건부감가"라고 합니다. 건부지의 가격은 **나지 가격이 상한선(한도)**이 됩니다.
  • 예외: 건부지가 나지보다 비싸지는 경우도 있습니다. 예를 들어, **개발제한구역(그린벨트)**에 있는 경우, 건물에 의해 토지의 가치가 올라갈 수 있습니다.

3. 부지

• 부지는 택지와 건축할 수 없는 토지를 포함한 개념으로, 특정한 용도로 제공되는 토지를 말합니다. 예를 들어, 건부지, 도로부지, 하천부지 등이 부지에 해당합니다.

4. 한계지

• 한계지는 택지 이용에서 가장 먼 거리에 있는 토지를 의미합니다. 주거지에 대한 한계지일 경우, 주거지와 가장 멀리 떨어진 택지를 가리킵니다. 한계지는 보통 농지나 임지보다 가격이 높습니다.

5. 대지 (건축법상 대지)

• 대지는 건축물이 이미 건축되었거나, 앞으로 건축될 토지를 말합니다. 법적으로는 공간정보 구축 및 관리에 관한 법률에 의해 각 필지로 구획된 토지를 의미합니다. 건축법상 대지와 택지는 거의 동일한 개념으로 사용됩니다.

6. 대지(袋地)

• **대지(袋地)**는 다른 택지에 둘러싸여 있고, 좁은 통로를 통해서만 외부와 연결된 자루 모양의 토지를 말합니다. 이러한 토지는 접근성이 떨어져 활용도가 낮을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

7. 맹지

• 맹지는 주변의 타인 소유 토지에 완전히 둘러싸여 있어서 도로와 접하지 않는 토지입니다. 이 때문에 건축 허가를 받을 수 없어 건축물을 세울 수 없습니다.

8. 공지

• 공지는 건축법에 따라 건폐율(건물이 차지하는 면적의 비율)과 용적률(건물의 총 면적과 토지 면적의 비율) 등의 제한 때문에 건축하지 않고 남겨둔 토지입니다.
• 공지는 재난 시 피난 경로 확보, 일조권 보호 등 생활환경을 개선하기 위해 의도적으로 남겨둔 토지입니다.

9. 공한지

• 공한지는 도시 내에서 건물을 짓지 않거나 토지 이용 계획에 부합하지 않는 용도로 장기간 방치된 토지를 말합니다. 이러한 토지는 투기 목적으로 방치되기도 하며, 규제의 대상이 될 수 있습니다.

10. 유휴지

• 유휴지는 바람직하지 않은 상태로 토지를 놀리고 있는 경우를 의미합니다. 특히 투기 목적으로 사용하지 않고 방치된 토지를 유휴지라고 합니다.

11. 휴한지

• 휴한지는 농지의 비옥도를 회복하기 위해 의도적으로 쉬게 하는 토지입니다. 주로 농업에서 사용되며, 지력을 회복하기 위해 일정 기간 경작하지 않고 둡니다.

12. 선하지

• 선하지는 고압선 아래에 위치한 토지입니다. 이러한 토지는 고압선 때문에 활용도가 낮아 감가법지로 분류되며, 가치가 떨어질 수 있습니다.

[권리관계에 따른 구분]

13. 포락지

• 포락지는 강물에 의해 침식되어 **지적공부(공식 토지 등록부)**에 등록된 토지가 수면 밑으로 잠겨버린 토지입니다. 이 경우 토지가 사실상 사라지게 됩니다.

14. 빈지

• 빈지는 바닷가 근처의 토지로, 소유권은 없지만 이용 가치가 있는 토지입니다. 예를 들어, 바다와 육지 사이의 해변이 빈지입니다. 갯벌은 따로 간석지라고 부릅니다.

15. 법지

• 법지는 법적으로는 소유권이 있지만 실제로는 이용 가치가 적거나 없는 토지를 말합니다. 예를 들어, 택지의 유효 경계와 인접지 사이의 경사진 토지가 법지에 해당합니다. 이런 토지는 경사가 심해 실제로 사용하기 어려운 경우가 많습니다.