공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론6 - 토지의 자연적 특성

1. 토지의 자연적 특성

1) 부동성 (비이동성, 국지화)

• 부동성은 토지가 이동할 수 없고 항상 한 장소에 고정되어 있다는 특성을 의미합니다. 이 특성은 토지가 위치한 지역에 국한된 자산이라는 뜻입니다.
  • 인접성: 토지가 고정되어 있기 때문에, 인접한 토지와의 연결성(인접성)이 중요하게 작용합니다.

(1) 추상적 시장과 정보활동

• 토지의 권리나 이익은 추상적 시장에서 거래되며, 구체적인 시장보다는 정보 활동이 중시됩니다. 이는 토지의 거래가 물리적으로 이루어지는 것이 아니라, 주로 서류와 권리를 통해 이루어진다는 의미입니다.

(2) 지역성

• 지역성은 토지가 고정된 위치에 존재하기 때문에 특정 지역 분석이 필수적이라는 것을 의미합니다.
  • 임장활동(현장을 직접 방문하여 조사하는 활동)이 중시되며, 이는 지역 분석을 통해 토지의 가치를 평가하는 데 중요한 역할을 합니다.
  • 하위 시장 형성: 토지는 용도, 지역, 권리 형태별로 부분(하위) 시장을 형성하게 됩니다. 이로 인해 특정 지역의 토지가격이 위치에 따라 다르게 형성되며, 시장의 불균형을 초래할 수 있습니다.

(3) 외부성 (외부효과)

• 외부효과는 토지 이용이 주변에 미치는 영향을 의미합니다. 예를 들어, 한 지역에 대규모 상업시설이 들어서면 인근 주거지의 가치가 변동할 수 있습니다.
  • 이러한 외부효과로 인해 불완전한 시장이 형성될 수 있으며, 시장 실패가 발생할 가능성이 있습니다.
  • 정부 개입 근거: 시장 실패를 방지하기 위해 정부가 지역지구제(지역별로 용도를 제한하는 규제)나 개발이익 환수 등의 방법으로 시장에 개입할 근거를 제공합니다.

2) 부증성 (비생산성, 면적의 유한성)

• 부증성은 토지가 추가로 생산될 수 없으며 그 면적이 한정되어 있다는 특성을 의미합니다. 이는 토지가 희소한 경제재임을 나타냅니다.

(1) 최유효이용과 토지 공개념

• 최유효이용은 주어진 토지에서 가장 높은 가치를 창출할 수 있는 용도로 이용하는 것을 의미하며, 이는 토지의 희소성과 관련이 깊습니다.
  • 토지 공개념은 토지의 공익적 사용을 중시하는 개념으로, 토지가 공공의 이익을 위해 어떻게 사용될지에 대한 논의를 포함합니다.

(2) 도시토지의 수요와 지가 상승

• 도시에서 토지를 이용하려는 수요자들 간의 경쟁이 심화되면서, **토지 가격(지가)**이 상승합니다. 이로 인해 토지는 집약적으로 이용되며, 이는 고층 빌딩과 같은 형태로 나타납니다.
  • 토지의 물리적 공급: 토지는 완전 비탄력적으로 공급되며, 이는 토지의 공급량이 가격에 따라 변하지 않음을 의미합니다(공급곡선이 수직선 형태).
  • 가격 왜곡과 감정평가: 토지의 물리적 공급이 어려워 단기적으로 가격 왜곡이 발생할 수 있으며, 이 때문에 감정평가를 통해 정확한 토지가격을 산정할 필요가 있습니다.
  • 경제적(용도적) 공급: 반면, 토지의 경제적 공급은 개발, 집약화, 규제 완화 등을 통해 증가할 수 있으며, 이는 우상향 곡선으로 나타납니다.

택지의 공급을 제한시키는 토지의 특성

• 토지의 부동성, 부증성 등의 특성은 택지 공급을 제한하는 요인이 됩니다. 이로 인해 토지의 가치는 더욱 높아질 수 있으며, 이러한 특성을 잘 이해하고 분석하는 것이 부동산 활동에서 매우 중요합니다.

 

 

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3) 영속성 (비소멸성/비소모성)

(1) 장래 이익의 예측 가능성

• 토지의 영속성은 장래의 이익을 예측할 수 있게 하며, 이는 토지 가치 개념과 미래의 편익을 현재화한 가치 개념의 근거가 됩니다.
  • 토지가치는 토지 소유에서 기대되는 장래의 순수익을 환원이율로 환원한 값으로 계산됩니다. 이 계산 방법은 직접(환원)법의 근거가 됩니다. 예를 들어, 토지의 순수익이 높고 환원이율이 낮으면 토지가치가 높아집니다.
  • 재생산이론은 토지에는 적용되지 않으며, 토지는 영속적이기 때문에 물리적으로 재생산될 필요가 없다는 점에서 차이가 있습니다.

(2) 가격 보존력

• 토지 가격이 하락해도 가치가 소모되지 않기 때문에, 차후의 가격 상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있습니다. 이로 인해 가치 보존력이 뛰어나며, 이는 토지를 투자재로서 선호하게 만듭니다.
  • 예를 들어, 부동산 시장에서 가격이 일시적으로 하락하더라도, 장기적으로 가격이 회복되거나 상승할 가능성이 크기 때문에 투자자들은 토지를 계속 보유하려고 합니다.
  • 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호하다는 사실은 이미 널리 알려져 있습니다.

(3) 토지 수익의 영속성

• 토지의 수익은 영속적으로 발생하므로, 부동산 활동에서 장기적인 관점이 필요합니다.
  • 토지 소유자는 자본이득(토지 가격 상승으로 인한 이득)과 이용이익(토지를 임대하여 얻는 소득)을 동시에 얻을 수 있습니다.
  • 이는 임대차 시장의 발달로 이어지며, 토지를 다른 사람에게 임대함으로써 장기적인 소득을 창출할 수 있게 됩니다.
  • 부동산 관리의 중요성도 강조되는데, 이는 장기적으로 토지의 가치를 유지하고 수익을 극대화하기 위해 필요합니다.

(4) 재생산이론의 적용 불가

• 토지는 영속성 때문에 소모되지 않으므로, 토지를 전제로 하는 재생산이론은 적용되지 않습니다.
  • 토지에는 물리적인 감가상각이 적용되지 않으며, 따라서 자본 회수가 필요하지 않습니다. 이는 토지의 영속성이 물리적 소모를 전제하지 않기 때문입니다.
  • 다만, 경제적 감가는 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 인근 지역의 쇠퇴나 광산의 폐광과 같은 경제적 변화로 인해 토지의 가치가 하락할 수 있습니다.

영속성에 의해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다는 점에서, 토지는 다른 자산들과 차별화되며, 장기적인 투자 가치가 높습니다.

 

 

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4) 개별성

(1) 비대체성

• 비대체성은 토지나 부동산이 다른 것과 대체될 수 없다는 의미입니다.
  • 예를 들어, 같은 크기의 땅이라도 위치나 주변 환경이 다르면 동일한 가치로 대체할 수 없습니다.
  • 이로 인해 토지 시장에서 물리적 대체관계가 제약을 받게 되며, 부동산 공급이 비탄력적이면서도 독점화되는 경향이 생깁니다.
  • 권리분석이 필요해지며, 정보의 중요성이 더욱 커집니다. 각 토지나 부동산의 특성을 정확히 파악하기 위해 더 많은 정보와 분석이 필요합니다.

(2) 비표준화

• 비표준화는 모든 부동산이 각기 다른 특성을 가지고 있어, 표준을 설정하기 어렵다는 의미입니다.
  • 예를 들어, 부동산 간의 비교가 어렵고, 동일한 기준으로 평가하기가 힘들어집니다.
  • 일물일가의 법칙(동일 상품은 동일 가격이어야 한다는 법칙)이 부동산 시장에는 적용되지 않습니다.
  • 이로 인해 차별화된 수요가 발생하며, 토지나 부동산의 가격이나 수익이 개별적이고 구체화됩니다.
  • 토지가치 추계의 객관화가 어려워지기 때문에, 감정평가사에 의한 전문적인 평가가 필요하게 됩니다.
  • 또한, 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아지는 경향이 있습니다. 개별 분석의 필요성이 더욱 중요해집니다.

(3) 거래의 비공개성 (정보의 비대칭성)

• 거래의 비공개성은 부동산 거래에서 정보가 공개되지 않거나, 불균형하게 분배되는 경우를 의미합니다.
  • 부동산 거래 시 정보 수집이 어렵고, 정보를 얻는 데 비용이 발생하게 됩니다.
  • 이로 인해, 불합리한 가격이 형성되는 경우가 많고, 이는 가격 형성의 왜곡을 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 어떤 부동산이 실제 가치보다 비싸게 거래되거나 반대로 저평가되는 경우가 발생할 수 있습니다.