공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론8 - 외부효과

1) 외부효과의 의의

• 외부효과는 어떤 소비자나 생산자의 경제활동이 시장 기구를 통하지 않고 제3자에게 의도하지 않은 영향을 미치는 것을 의미합니다. 이는 자원 배분의 최적화를 방해하여 시장 실패를 일으킬 수 있으며, 이로 인해 정부의 시장 개입이 필요해집니다.
• 부동산의 부동성(이동할 수 없는 특성)과 연속성(인접 토지와 연결된 특성)은 이러한 외부효과와 밀접한 관련이 있습니다.

2) 정(+)의 외부효과

• 정(+)의 외부효과는 특정 경제활동이 제3자에게 의도하지 않은 혜택을 주는 경우를 의미합니다. 하지만 이로 인해 발생한 혜택에 대한 보상이 이루어지지 않습니다.

(1) 생산자 측면

• 사적 비용이 사회적 비용보다 클 때는 해당 상품이나 서비스가 과소생산되는 경향이 있습니다. 예를 들어, 어떤 생산 활동이 사회 전체에 이익을 주지만, 생산자 자신에게는 큰 비용이 든다면, 그 생산활동은 줄어들 수 있습니다.

(2) 소비자 측면

• 사회적 편익이 사적 편익보다 클 때는 해당 상품이나 서비스가 과소소비되는 경향이 있습니다. 예를 들어, 공공 공원이 주는 혜택이 개인에게 직접적으로 나타나지 않으면, 그 공원을 이용하는 사람들이 적어질 수 있습니다.

(3) 해결 방법

• 이러한 정(+)의 외부효과 문제를 해결하기 위해 보조금 지급, 조세 경감, 행정 규제의 완화 등의 방법이 사용됩니다. 이를 통해 사회적 편익을 증대시키고, 생산과 소비를 장려합니다.

(4) 부동산 가치를 상승시키는 효과

• 정(+)의 외부효과는 부동산 가치를 상승시키고, 수요량을 증가시키는 경향이 있습니다. 예를 들어, 아파트 단지 주변에 공원이 들어서면, 그 아파트의 가치가 상승하고, 그 지역의 수요도 증가하게 됩니다.

(5) 예시

• 아파트 단지 주변에 공원이 들어서는 것이 정(+)의 외부효과의 대표적인 예입니다. 이는 아파트 주민들에게 혜택을 주며, 그 지역의 부동산 가치를 높이는 역할을 합니다.

 

수요와 공급 곡선 외부효과에 따른 시장의 변화

• 사회적 편익과 사적 편익이 일치하지 않을 때, 그리고 사회적 비용과 사적 비용이 차이가 있을 때, 시장의 균형이 달라질 수 있음을 보여줍니다.
• 정(+)의 외부효과가 발생하면 수요 곡선이 우측으로 이동하고, 이는 가격 상승과 수요 증가로 이어집니다. 반대로 부(-)의 외부효과가 발생하면, 수요 곡선이 좌측으로 이동하며, 이는 가격과 수요가 감소하는 현상을 초래합니다.

 

 

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3) 부(-)의 외부효과 (NIMBY, 외부불경제, 외부비경제)

(1) 시장 기구를 통한 의도하지 않은 손해

• 부(-)의 외부효과는 시장기구를 통하지 않고, 제3자에게 의도하지 않은 손해를 입히면서도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 상황을 말합니다.

(2) 생산자 측면

• 생산자 측면에서 사적 비용이 사회적 비용보다 낮을 때(즉, 생산자가 실제로 부담해야 할 비용보다 적게 부담할 때) 과다생산되는 경향이 있습니다.
  • 예를 들어, 공장이 환경오염을 유발하지만, 오염처리 비용을 부담하지 않는다면, 그 공장은 과도하게 생산을 계속할 수 있습니다.

(3) 소비자 측면

• 소비자 측면에서 사회적 편익이 사적 편익보다 낮을 때(즉, 소비자가 얻는 이익보다 사회 전체가 겪는 손해가 클 때) 과다소비되는 경향이 있습니다.
  • 예를 들어, 공공자원이 남용되는 경우, 개인적으로는 이익을 얻을 수 있지만, 사회 전체에는 손해가 발생할 수 있습니다.

(4) 해결 방법

• 이러한 부(-)의 외부효과를 해결하기 위해 부담금 부과, 조세 중과, 지역지구제, 토지이용계획 등의 방법이 사용됩니다. 이러한 규제는 생산비를 상승시키고, 그 결과 공급곡선을 좌측으로 이동시켜 관련 가격을 상승시키며, 균형 거래량을 감소시킵니다.

(5) 부동산 가치에 미치는 영향

• 부(-)의 외부효과는 부동산 가치를 하락시키고, 수요량을 감소시키는 경향이 있습니다.
  • 예를 들어, 아파트 단지 근처에 쓰레기 매립장이 들어서면, 그 지역의 주택 가격이 하락하고, 수요가 줄어들 수 있습니다.
  • 반대로, 이러한 부정적인 외부효과를 규제하면 부동산 가치가 상승할 수 있습니다.

(6) 사회적 비용 발생

• 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생한 외부효과를 제거하거나 감소시키기 위해 사회적 비용이 발생할 수 있습니다.
  • 예를 들어, 환경오염을 줄이기 위한 오염 처리 시설의 설치는 추가 비용을 발생시킵니다.

예시

• 아파트 단지 주변에 쓰레기 매립장이 들어서는 것은 부(-)의 외부효과의 대표적인 예입니다. 이는 해당 지역의 환경을 악화시키고, 부동산 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다.
• 비동질적인 부동산 이용(예: 주거지역에 상업시설 설치)도 부(-)의 외부효과를 초래할 수 있으며, 지역지구제를 통해 이러한 효과를 방지할 수 있습니다.

바나나 현상 (BANANA)

• 바나나 현상은 "어디에든 아무것도 짓지 마라"는 뜻으로, 유해 시설의 설치 자체를 반대하는 입장을 말합니다. 이는 지역 주민들이 자신들의 생활 환경에 미칠 부정적인 영향을 피하기 위해 유해 시설을 완전히 배제하려는 현상입니다.

 

 

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1) 사적인 해결방안

① 협상

• 협상은 외부효과로 인한 피해를 입은 당사자와 이익을 얻는 당사자가 직접 협상을 통해 문제를 해결하는 방법입니다.
  • 예를 들어, 공장에서 발생하는 소음으로 피해를 입은 이웃이 공장 소유자와 협상하여 소음 방지 장치를 설치하게 하거나, 일정 금액의 보상을 받는 방식입니다.

② 코즈 정리 (Coase Theorem)

• 코즈 정리는 거래비용이 없다는 전제 하에, 소유권이 명확하게 부여되면 외부효과 문제를 시장 참여자들 간의 협상으로 해결할 수 있다는 이론입니다.
  • 이 경우, 정부의 개입 없이도 외부효과 문제를 해결할 수 있습니다.
  • 예를 들어, 한 사람이 자신의 땅에 공장을 세워 소음을 발생시킨다면, 소음에 피해를 입는 이웃은 그 공장주와 협상하여 소음 문제를 해결할 수 있습니다. 이때 거래비용이 없고, 소유권이 명확하다면, 협상만으로도 외부효과가 해결될 수 있습니다.

2) 정부의 직접 규제

• 정부는 외부효과를 해결하기 위해 직접적인 규제를 실시할 수 있습니다. 이러한 규제 방법은 다음과 같습니다:
  • 배출금지: 특정 오염 물질의 배출을 법적으로 금지하는 방식입니다.
  • 의무화: 특정 환경 보호 조치를 의무적으로 시행하도록 하는 방식입니다.
  • 허용기준 설정: 오염물질 배출이나 소음 수준 등에 대해 허용 기준을 설정하여, 이를 초과하지 않도록 규제합니다.
  • 용도 지정: 특정 지역의 토지 사용을 제한하여, 주거지와 산업 지역을 분리하는 방식입니다.

3) 정부의 시장적 접근을 통한 간접적 규제 (외부효과의 내부화)

• 정부는 시장을 통해 간접적으로 외부효과를 규제할 수 있으며, 이는 외부효과를 내부화하는 방법으로도 불립니다.
  • 조세 부과: 부정적인 외부효과를 유발하는 활동에 대해 세금을 부과함으로써, 해당 활동을 억제하고 사회적 비용을 반영하도록 합니다. 예를 들어, 탄소 배출에 대한 세금 부과는 기업이 환경에 미치는 영향을 줄이도록 유도합니다.
  • 보조금 지급: 긍정적인 외부효과를 촉진하기 위해, 해당 활동에 보조금을 지급하여 장려합니다. 예를 들어, 공원 조성에 대해 보조금을 지급하면, 공원을 더 많이 조성하게 되어 지역 주민들에게 혜택을 줄 수 있습니다.