공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론9 - 경제론 수요론 수요이론 수요와수요량 하방경직성

수요는 특정 기간 동안 수요자가 구매력을 갖추고 상품을 사고자 하는 욕구를 의미합니다. 여기서 "일정한 기간" 동안이라는 개념은 유량(flow)과 저량(stock)이라는 두 가지 경제적 변수로 나눌 수 있습니다. 이를 비교하고 이해하는 것이 중요합니다.

유량(Flow)과 저량(Stock) 개념 비교

• 유량 (Flow):
  • 유량은 일정한 기간 동안 측정되는 변수입니다.
  • 예를 들어, 월소득, 월임대료, 회사의 당기 순이익, 주택 생산량, 거래량 등이 유량 변수에 해당합니다.
  • 유량은 기간을 강조하며, 특정 기간 동안의 흐름이나 활동을 측정합니다.
  • 예시:
    • 월소득: 매월 들어오는 소득.
    • 월 임대료: 한 달 동안 지불되는 임대료.
    • 주택 유량: 일정 기간(예: 1년) 동안 새롭게 건설된 주택의 수.
• 저량 (Stock):
  • 저량은 일정한 시점에서 측정되는 변수입니다.
  • 예를 들어, 인구, 자산가치(부동산 가격, 지가), 외환보유액 등이 저량 변수에 해당합니다.
  • 저량은 시점을 강조하며, 특정 시점에서의 상태나 축적된 양을 측정합니다.
  • 예시:
    • 인구: 특정 시점에 존재하는 인구 수.
    • 부동산 가격: 현재 시점에서의 자산가치.
    • 주택 저량: 현재 존재하는 주택의 총량.

유효수요

• 유효수요란 부동산을 구매할 의사와 지불할 능력이 모두 있는 수요를 의미합니다. 이는 단순히 구매하고자 하는 욕구를 넘어서 실제로 구매할 수 있는 능력이 뒷받침되는 수요를 말합니다.

수요량

• 수요량은 일정한 기간 동안 특정 가격에서 소비자가 구입하고자 하는 최대 수량을 의미합니다.

주택저량과 주택유량

• 주택저량은 단기적 분석에서 사용되며, 특정 시점에서 존재하는 전체 주택의 수를 의미합니다. 이는 저량 변수입니다.
  • 예: "현재 우리나라에 900만 채의 주택이 존재하고 있다. 이 중 50만 채는 공가이다."
  • 주택저량의 공급량: 900만 채, 주택저량의 수요량: 850만 채.
• 주택유량은 장기적 분석에서 사용되며, 일정 기간 동안 새로 건설된 주택의 수를 의미합니다. 이는 유량 변수입니다.
  • 예: "1년 동안 10만 채의 주택이 신규로 건설되었다. 이 중 1만 채가 미분양 되었다."
  • 주택유량의 공급량: 10만 채, 주택유량의 수요량: 9만 채.

 

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1) 부동산 수요의 분류

부동산 수요는 살 의사와 지불 능력에 따라 여러 가지로 나눌 수 있습니다:

① 유효수요 (실질적 수요)

• 유효수요란 살 의사와 지불 능력을 모두 갖춘 수요를 말합니다. 이는 부동산을 구매할 수 있는 능력과 의사가 모두 있는 수요입니다.
  • 본원적 수요: 소비재에 대한 직접적인 수요를 의미합니다. 예를 들어, 주택이나 농산물에 대한 수요가 이에 해당합니다.
  • 1차적 수요: 주택이나 농산물 같은 기본적인 생필품에 대한 수요를 말합니다.

② 잠재적 수요

• 잠재적 수요는 살 의사는 있지만 지불 능력이 부족한 경우의 수요를 말합니다. 이러한 수요는 자금이 충분하지 않아 실제로 구매로 이어지지 않는 수요입니다.
  • 파생수요: 생산 요소에 대한 수요를 의미하며, 요소시장 내에서 발생합니다. 예를 들어, 주거용지(택지)나 농지와 같은 토지에 대한 수요가 여기에 해당합니다.
  • 2차적 수요: 택지(주거용지)나 농지와 같은 부동산에 대한 수요를 말합니다. 이는 본원적 수요에 의해 파생된 수요입니다.

③ 실수요

• 실수요는 부동산을 실제로 이용하려는 의사를 가진 수요입니다. 이는 투자 목적이 아닌, 주거, 상업, 농업 등의 실질적인 용도로 부동산을 사용하려는 수요입니다.

④ 가수요

• 가수요는 투기적 수요를 의미하며, 부동산을 직접 이용하거나 관리하려는 의사가 없는 수요입니다. 주로 자산 가치 상승을 기대하며 구매하는 경우가 많습니다.

2) 부동산 수요의 특징

부동산 수요는 일반 재화와는 다른 특성을 가지고 있습니다:

• 거래가격이 높음:
  • 부동산은 고가의 자산이기 때문에 자금을 마련하는 데 오랜 시간이 걸리며, 금리에 큰 영향을 받습니다. 금리가 오르면 자금 조달 비용이 높아져 부동산 수요가 줄어들 수 있습니다.
• 수요자와 부동산 종류에 따른 차이:
  • 부동산 수요는 수요자와 부동산의 종류에 따라 크게 다릅니다. 예를 들어, 주거용 부동산에 대한 수요와 상업용 부동산에 대한 수요는 수요자의 목적과 자금 상황에 따라 다르게 나타납니다.
• 구매 결정의 복잡성:
  • 부동산은 구매 결정 과정에서 고려해야 할 사항이 많아 전문적이고 복잡한 특성을 가집니다. 법적 문제, 시장 분석, 자금 계획 등이 포함됩니다.
• 특수한 구매 절차:
  • 부동산 구매에는 등기와 같은 특수한 절차가 필요합니다. 이는 부동산 소유권을 법적으로 보호하고 거래의 안전성을 높이기 위한 필수적인 절차입니다.
• 하방경직성:
  • 부동산 가격은 담보 가치나 임대 능력 때문에 일정 수준 이하로 하락하지 않는 경향이 있습니다. 이는 부동산 시장에서 가격의 하방경직성으로 작용합니다. 예를 들어, 경제가 침체하더라도 부동산 가격이 크게 떨어지지 않을 수 있습니다.

 

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