공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론7 - 토지의 인문적 특성

 

2. 인문적 특성

1) 용도의 다양성

• 용도의 다양성은 토지가 다양한 용도로 전환되거나 이행될 수 있는 특성을 말합니다.
  • 이 특성 덕분에 최유효이용(토지를 가장 가치 있게 사용하는 방법)이 가능해지며, 이는 토지의 부증성(추가 생산이 불가능한 한정된 자원으로서의 특성)과 관련이 깊습니다.
  • 적지론은 특정 용도에 가장 적합한 토지를 결정하는 이론으로, 용도의 다양성을 평가할 때 중요한 개념입니다. 이는 토지가 어떤 용도로 사용될 때 가장 적합한지를 판단하는 근거가 됩니다.
  • 또한, 가격다원설은 동일한 토지가 용도에 따라 다양한 가격을 가질 수 있다는 이론적 근거를 제공합니다.

2) 병합·분할의 가능성

• 토지의 병합과 분할은 토지를 합치거나 나눌 수 있는 특성을 말합니다.
  • 이러한 가능성은 토지의 한정된 가격을 설정할 수 있게 하며, 대지면적의 최소한도를 기준으로 법률적 제한이 있을 수 있습니다.
  • 병합과 분할은 토지의 용도 다양성을 지원하며, 최유효이용을 간접적으로 돕습니다. 예를 들어, 작은 토지 여러 개를 병합하여 더 큰 상업용 부지를 만들 수 있거나, 큰 토지를 나눠서 각각 다른 용도로 사용할 수 있습니다.

3) 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성

• 위치의 가변성은 토지가 위치한 지역의 사회적, 경제적, 행정적 변화에 따라 토지의 가치와 용도가 변할 수 있다는 특성을 말합니다.

(1) 사회적 가변성

• 사회적 가변성은 도시 형성, 공공시설의 확충 및 정비 상태의 변화 등으로 인해 토지의 가치가 변하는 특성을 말합니다.
  • 예를 들어, 공장이 이전하거나 대형 할인점이 입점하는 경우, 또는 대규모 공원이 조성되거나 폐지되는 경우, 해당 지역의 토지 가치는 크게 변할 수 있습니다.

(2) 경제적 가변성

• 경제적 가변성은 교통체계의 신설 및 변경, 부동산 세 부담 등의 경제적 요소가 토지 가치에 영향을 미치는 특성을 의미합니다.
  • 예를 들어, 새로운 도로가 개통되거나 교통체계가 변경되면 접근성이 좋아져 토지 가치가 상승할 수 있습니다.

(3) 행정적 가변성

• 행정적 가변성은 개발제한구역 해제, 부동산 세제의 변화, 도시계획의 변경, 공업단지 지정 등 행정적 결정이 토지의 가치와 이용에 영향을 미치는 특성을 의미합니다.
  • 예를 들어, 개발제한구역이 해제되면 그 지역의 토지 가치는 급격히 상승할 수 있습니다.

4) 국토성

• 국토성은 특정 토지가 국가의 영토 내에 위치한다는 특성을 의미합니다. 이는 토지가 국가의 법률, 규제, 정책에 영향을 받는다는 점에서 중요합니다.

5) 지역성

• 지역성은 특정 토지가 소속된 지역의 특성에 의해 영향을 받는다는 것을 의미합니다. 이는 해당 지역의 경제, 문화, 사회적 환경에 따라 토지의 가치와 용도가 달라질 수 있음을 나타냅니다.

 

 

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6) 시장의 불완전성

(1) 소수의 수요자, 공급자 존재

• 부동산 시장은 종종 소수의 수요자와 공급자만이 존재하는 불완전한 경쟁 시장입니다. 이는 부동산이 고가의 자산이기 때문에 거래에 참여할 수 있는 사람들이 제한되기 때문입니다.

(2) 고가성으로 인한 불완전 경쟁 시장

• 고가성은 부동산이 다른 일반 재화에 비해 매우 높은 가치를 가지기 때문에 발생하는 문제입니다.
  • 거래비용이 일반 재화에 비해 많이 들며, 이는 부동산 이용의 비가역적 특성과 연결됩니다.
  • 비가역성이란, 부동산 이용이나 용도 결정을 한 번 내리면, 이를 원상태로 되돌리기 어렵다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 주거용 건물을 상업용으로 전환한 후 다시 주거용으로 되돌리는 것이 쉽지 않습니다.
  • 이 때문에 부동산 이용 시 신중하고 장기적인 계획이 필요하며, 의사결정 지원 분야의 역할이 매우 중요합니다.

① 환금성의 문제

• 부동산은 단기적으로 거래하기 어려워 환금성이 낮습니다. 즉, 부동산을 현금화하는 데 시간이 많이 걸리고, 이는 투자자의 유동성을 제한할 수 있습니다.

(3) 법적 제한

• 부동산에는 법적 제한이 많이 따릅니다. 예를 들어, 용도 제한, 개발 제한, 건축 규제 등이 있습니다.
  • 이러한 법적 제한은 부동산의 수요와 공급을 조절하는 기능을 떨어뜨려, 시장에서 가격 왜곡이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역에 건축 제한이 있다면 그 지역의 부동산 가격이 인위적으로 높아질 수 있습니다.

(4) 정보비용 발생

• 부동산 거래에는 정보비용이 발생합니다. 즉, 부동산의 정확한 가치나 상태를 파악하기 위해 많은 정보가 필요하며, 이를 얻기 위해 추가적인 비용이 들 수 있습니다.
  • 정보비용의 발생은 부동산 시장에서 정보의 비대칭성을 초래할 수 있으며, 이는 불합리한 가격이 형성되는 원인이 될 수 있습니다.