공인중개사 쌩기초 공부 부동산학개론2 공중권, 경제적개념, 법 제도적개념

공중권 -사적공중권 : 토지소유자가일정 범위/고도까지 개인적으로 이용관리할 수 있는 권리 : 공중공간도 획지로 분할하여 임대할 수 있다. : 인접토지소유자의 권리 방해하면 안된다(일조권, 조망권) - 공적공중권 : 공공기관이 공익목적으로 이용 (일조권, 조망권, 용적률, 개발권양도제)

 

공중권은 토지 소유자가 자신의 토지 위 공중 공간을 활용할 수 있는 권리와 관련된 개념입니다. 이 권리는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다: 사적공중권과 공적공중권입니다. 이를 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

사적공중권

• 사적공중권은 토지 소유자가 일정 범위나 고도까지 공중 공간을 개인적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리입니다.
  • 예를 들어, 자신의 땅 위에 건물을 세우거나, 옥상에 시설물을 설치할 권리가 있습니다.
  • 이 권리는 공중 공간도 획지처럼 나눠서 임대할 수 있다는 점을 포함합니다. 즉, 건물 위층이나 옥상 등을 다른 사람에게 임대할 수 있다는 뜻입니다.
  • 그러나 이 권리를 행사할 때, 인접 토지 소유자의 권리를 방해하지 않아야 합니다. 예를 들어, 다른 사람의 일조권(햇볕을 받을 권리)이나 조망권(경치를 볼 권리)을 침해하지 않도록 주의해야 합니다.

공적공중권

• 공적공중권은 공공기관이 공익 목적을 위해 공중 공간을 이용하는 권리입니다.
  • 예를 들어, 일조권이나 조망권을 보호하기 위해 공공기관이 특정 건축물의 높이를 제한할 수 있습니다.
  • 또한, 용적률(토지의 면적에 대해 건물의 전체 면적 비율)을 규제하거나, 개발권양도제를 통해 한 지역에서 개발할 수 있는 권리를 다른 지역으로 이전하는 방식으로 공중 공간을 관리할 수 있습니다.

이 두 가지 공중권은 토지 위 공중 공간의 이용에 있어 사적 이익과 공익을 균형 있게 조절하기 위해 존재합니다.

 

 

---

   환경으로서의 부동산 : 자연적+인문적 >생태학적 환경요소 중시(환경영양평가)

   위치로서의 부동산

3) 환경으로서의 부동산

• 환경으로서의 부동산은 부동산이 단순히 땅이나 건물로서만이 아니라, 자연적 요소(예: 산, 강, 나무)와 인문적 요소(예: 도시화, 문화적 환경) 모두를 포함하여 이해하는 개념입니다.
• 특히, 생태학적 환경요소가 중요하게 다루어지며, 이러한 요소들이 부동산의 가치에 어떤 영향을 미치는지를 평가하는 것이 중요한데, 이를 환경영향평가라고 합니다.

4) 위치로서의 부동산

부동산의 위치는 그 가치에 큰 영향을 미칩니다. 이와 관련된 중요한 개념들을 살펴보겠습니다.

① 접근성의 개념

• 접근성은 어떤 목적지에 도달하는 데 걸리는 시간, 비용, 거리, 심리적 부담이 적을 때 좋다고 말합니다.
  • 접근성이 좋으면 부동산의 가치가 상승합니다. 여기서 말하는 접근성은 단순한 거리뿐만 아니라 상대적 거리를 의미합니다. 즉, 실제 거리뿐만 아니라 얼마나 쉽게 갈 수 있는지를 고려합니다.

② 지가와 접근성

• 허드(R.M. Hurd)의 이론에 따르면, 지가는 경제적 지대(즉, 특정 위치에서 발생하는 이익)에 기반을 둡니다.
  • 이 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 접근성에 의존합니다. 따라서 접근성이 좋은 위치는 지가가 높아질 가능성이 큽니다.

③ 접근성의 특징

• 부동산 용도 고려: 접근성을 평가할 때는 부동산의 용도가 무엇인지 먼저 고려해야 합니다. 주거지, 상업지, 공장지 등 용도에 따라 접근성의 중요성이 달라집니다.
• 경쟁적 용도: 경쟁적인 용도(예: 대형 쇼핑몰이나 번화가에 위치한 부동산)로 사용되는 경우, 해당 부동산 자체의 흡인력이 크기 때문에 접근성이 다소 떨어지더라도 큰 문제가 되지 않습니다.
• 접근 대상물: 접근 대상이 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장)이라면, 가까울수록 부동산의 가치가 떨어질 수 있습니다.
• 접근 정도: 어떤 시설이 너무 가까워도 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 버스정류장이 집 바로 앞에 있으면 시끄럽고 불편할 수 있습니다.
• 거리와 접근성: 가까운 거리에 있더라도 접근성이 나쁜 경우가 있습니다. 예를 들어, 집이 가까워도 일방통행 때문에 멀리 돌아가야 하거나, 주차장이 너무 멀리 있는 경우입니다.

---

절대적(물리적)위치 : 지리적 좌표로서(부동성) 결정되는 위치 >>불변

상대적(경제적)위치 : 주변 토지 이용상황 등으로 > 토지 가치 가변적

 

위치평가는 부동산의 가치와 관련해서 매우 중요한 요소입니다. 여기서 위치평가는 용도의 접근성과 유용성을 기준으로 이루어지며, 이는 사람들이 특정 위치를 얼마나 선호하고 선택하는지에 따라 달라집니다. 각 용도에 따라 위치평가의 기준이 달라지는데, 이를 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

위치평가의 기준

1. 주거용 부동산:
   • 주거지의 위치를 평가할 때는 거주의 쾌적성(주변 환경의 쾌적함), 생활의 편리성(교통, 상업시설 접근성 등), 인구의 사회적 지위(주변 이웃의 사회적, 경제적 수준), 공익시설 배치 상태(학교, 병원, 공원 등과의 거리) 등이 중요합니다.
2. 상업용 부동산:
   • 상업지의 위치는 매물습관(사람들이 자주 찾는 쇼핑패턴)과 매출에 대한 수익성(얼마나 많은 고객이 유입될지, 수익을 얼마나 창출할 수 있을지)에 의해 결정됩니다.
3. 공업용 부동산:
   • 공업용 부동산의 위치는 개발비용(해당 부지에 공장을 세우는 비용), 생산성(해당 위치에서의 생산 효율성), 수송비(제품이나 원자재를 운송하는 데 드는 비용) 등이 중요한 평가 기준이 됩니다.

절대적 위치와 상대적 위치

• 절대적(물리적) 위치:
  • 절대적 위치는 지리적 좌표로 결정되는 위치로, 부동산이 물리적으로 위치한 곳을 말합니다. 이 위치는 불변하며, 시간이 지나도 변하지 않습니다. 예를 들어, 건물이 어느 위도와 경도에 위치해 있는지가 절대적 위치입니다.
• 상대적(경제적) 위치:
  • 상대적 위치는 주변의 토지 이용 상황이나 경제적 환경에 따라 달라지는 위치를 의미합니다. 예를 들어, 새로운 지하철역이 생기거나, 주변에 대형 쇼핑몰이 들어서면 그 부동산의 가치는 달라질 수 있습니다. 따라서 토지 이용에 있어 상대적 위치를 파악하는 것이 매우 중요합니다.