공인중개사 쌩기초 개인공부 핵심요약만 정리 부동산학개론1

 

부동산의 일반원칙 중 능률성의 원칙 : 소유활동에 있어 최유효이용의 원리

능률성의 원칙, 특히 부동산에서 말하는 "최유효이용의 원리"는 부동산이 가지고 있는 가치를 최대한 끌어올릴 수 있는 방법으로 사용되어야 한다는 개념입니다.

쉽게 말해서, 부동산을 사용할 때 그 땅이나 건물이 가장 가치 있게 사용될 수 있는 방법으로 활용해야 한다는 것입니다. 예를 들어, 도심 한가운데에 있는 땅을 주차장으로 사용하는 것보다는, 상업용 빌딩을 세워서 더 많은 수익을 창출할 수 있는 방식으로 활용하는 것이 능률적인 사용이라 할 수 있습니다.

즉, 부동산의 가치를 최대로 높이는 방향으로 활용하는 것이 이 원칙의 핵심입니다.

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부동산활동의 속성 중 윤리성: 고용윤리(종업원),조직윤리(동업자/협회),서비스윤리(의뢰인),공중윤리(대중)

 

부동산 활동에서 윤리성은 매우 중요하며, 이를 네 가지 측면에서 설명할 수 있습니다: 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리, 공중윤리입니다. 각 윤리성을 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

1. 고용윤리 (종업원 관련):
   • 부동산 회사나 에이전트가 종업원을 공정하게 대하고, 존중하며, 그들의 권리를 보호해야 한다는 윤리입니다. 예를 들어, 공정한 급여를 지급하고, 근로 환경을 안전하게 유지하는 것이 이에 해당합니다.
2. 조직윤리 (동업자/협회 관련):
   • 부동산 업계 내의 다른 동업자나 협회와의 관계에서 공정하고 정직하게 행동해야 한다는 윤리입니다. 서로를 존중하며, 경쟁하는 상황에서도 공정한 경쟁을 추구해야 합니다.
3. 서비스윤리 (의뢰인 관련):
   • 부동산 전문가가 의뢰인(고객)에게 서비스를 제공할 때, 정직하고 투명하게 행동하며, 고객의 이익을 최우선으로 생각해야 한다는 윤리입니다. 예를 들어, 부당한 이익을 취하지 않고 고객에게 정확한 정보를 제공하는 것이 중요합니다.
4. 공중윤리 (대중 관련):
   • 부동산 활동이 대중에게 미치는 영향을 고려하며, 사회에 긍정적인 영향을 미칠 수 있도록 책임감 있게 행동해야 한다는 윤리입니다. 예를 들어, 지역사회를 배려하여 환경을 보호하거나, 사회에 기여하는 방향으로 사업을 운영하는 것이 이에 해당합니다.

 

 

 

 

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복합부동산: 토지와 정착물(건물/입목등)이 결합된 형태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.(복합개념의 부동산≠복합부동산)

 

복합부동산은 쉽게 말해서 땅(토지)과 그 위에 있는 건물이나 나무(정착물)가 함께 하나의 부동산으로 여겨지는 경우를 뜻합니다.

예를 들어, 어떤 땅 위에 집이 지어져 있으면, 그 땅과 집을 따로따로 생각하지 않고, 하나의 부동산으로 보는 것이 바로 복합부동산입니다.

여기서 중요한 점은, '복합개념의 부동산'이라는 표현은 다른 의미일 수 있지만, 복합부동산은 땅과 그 위의 건물이나 나무가 결합된 형태를 말한다는 것입니다.

 

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1. 물리적 개념(기술적개념): 부동산활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움 1) 자연으로서의 부동산[유한성, 부증성근거] : 희소성 높은 경제재, 비노동생산물

 

"물리적 개념(기술적 개념)"에서 말하는 부동산의 유형적 측면은 눈에 보이고 만질 수 있는 실체적인 측면을 의미합니다. 여기서 부동산을 자연적인 관점에서 바라보면 다음과 같은 두 가지 중요한 특징이 있습니다:

1. 유한성:
   • 부동산은 제한된 자원입니다. 예를 들어, 땅의 양은 정해져 있어서 더 이상 새로 만들어낼 수 없습니다. 이 때문에 부동산은 매우 희소한 자원이 됩니다.
2. 부증성:
   • 부동산, 특히 땅은 더 늘릴 수 없다는 특징을 가지고 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 땅을 더 많이 만들 수 없기 때문에, 부동산의 가치가 높아질 수 있습니다.

이 두 가지 특성 때문에 부동산은 경제적으로 매우 귀중한 자산으로 여겨지며, 이는 비노동 생산물, 즉 사람이 직접 만들어내는 것이 아니라 자연에서 주어진 자원이라는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

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공간으로서의 부동산[영속성근거] : 부동산은수평공간•공중공간•지중공간의3차원 공간구성 : 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미 : 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

 

"공간으로서의 부동산"은 부동산이 단순히 지표(땅의 표면)만이 아니라, 3차원적인 공간을 포함한다는 개념입니다. 이를 쉽게 설명하면 다음과 같습니다:

1. 3차원 공간:
   • 부동산은 **수평공간(땅의 넓이)**뿐만 아니라, **공중공간(땅 위의 공간)**과 **지중공간(땅 아래의 공간)**을 모두 포함합니다. 즉, 땅 위로 높이 올라가는 공간과 땅 아래로 깊이 내려가는 공간까지 부동산의 일부로 여깁니다.
2. 영속성:
   • 부동산은 시간에 따라 변하지 않고 계속해서 존재하는 특징을 가지고 있습니다. 이 때문에 부동산의 소유권은 시간이 지나도 유지되며, 소유한 땅 위와 아래의 공간도 포함된다는 개념입니다.
3. 소유권의 범위:
   • 토지를 소유한 사람은 그 땅의 표면뿐만 아니라, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 땅 위와 땅 아래의 공간까지도 소유할 수 있습니다. 예를 들어, 당신이 소유한 땅 위에 건물을 지을 권리나, 땅 아래에서 지하실을 만들 권리도 포함된다는 뜻입니다.

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(1) 민법 제 212조 : 토지소유권의 공간적 범위는 입체적규정함(구체적기준X) >>구체적 범위의 해석에 있어, 법원의 판단에 의존하는 경향이 있다. ⓛ지표권: 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리.(작물경작,건물증축) ②지하권: 광업법상 미채굴 광물(석탄,석유, 금,은 등)은 토지소유자에게 소유권 효력 미치지X토지소유권자의 토지구역의 지하공간으로부터 이익을 획득.사용할 수 있는 권리

 

민법 제 212조는 토지 소유권의 공간적 범위를 규정하지만, 그 범위에 대해 구체적인 기준을 명확히 제시하지는 않습니다. 따라서 실제로 이 범위가 어떻게 적용되는지는 법원의 판단에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 이를 쉽게 설명하면 다음과 같습니다:

1. 지표권:
   • 토지 소유자가 지표면을 독점적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 땅에서 작물을 재배하거나, 건물을 세우고 확장할 수 있는 권리가 이에 해당합니다.
2. 지하권:
   • 지하 공간을 활용할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 지하에 주차장을 만들거나 지하수를 사용할 수 있는 권리입니다. 그러나, 광업법에 따라 땅속에 묻혀 있는 미채굴 광물(예: 석탄, 석유, 금, 은 등)에 대한 소유권은 토지 소유자에게 자동으로 주어지지 않습니다. 이런 자원들은 국가 소유로 간주되거나 별도의 허가가 필요할 수 있습니다.

이와 같은 규정은 토지 소유자가 땅의 표면뿐만 아니라, 그 땅의 상하 공간까지도 일정한 범위 내에서 이용할 수 있다는 것을 의미합니다. 하지만 그 구체적인 범위는 명확히 정해져 있지 않기 때문에, 법원에서 각 경우에 따라 판단하게 됩니다.

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국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다. *한계심도(대심도) : 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 X, 고정적X가변적O 지하시설물 설치로 인해 일반적인 토지이용에 지장이 없는 지역 *공적지하권: 광물에 대해서는 소유권 효력이 미치지 않는다.

 

구분지상권

• 구분지상권이란, 국가가 사유지(개인이 소유한 땅)의 지하 일부를 사용하기 위해 설정할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 지하철이나 지하 터널을 설치할 때, 국가가 사유지 아래의 지하 공간을 이용하기 위해 이러한 권리를 설정할 수 있습니다.

한계심도(대심도)

• 한계심도 또는 대심도는 토지 소유자가 일반적으로 이용하지 않을 것으로 예상되는 지하의 깊이를 의미합니다. 이 깊이는 고정되어 있지 않고 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이 깊이 아래에 지하시설물을 설치하면, 토지 소유자의 일반적인 토지 이용에 지장이 없다고 판단되는 지역을 가리킵니다.

공적지하권

• 공적지하권은, 광물과 같은 지하 자원에 대해 토지 소유자의 소유권이 미치지 않는다는 개념입니다. 즉, 땅 속에 묻혀 있는 석탄, 석유, 금, 은 등과 같은 광물은 개인이 자동으로 소유하는 것이 아니며, 대부분 국가의 소유로 간주됩니다.

이 모든 내용은 토지 소유자가 땅 위와 아래의 공간을 사용할 수 있는 권리와 그 한계를 정하는 데 중요한 개념들입니다. 국가나 공공기관이 지하 공간을 필요로 할 때는 이러한 권리와 규정을 바탕으로 행동하게 됩니다.