반응형 공인중개사13 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론58 - 감정평가 1. 감정평가의 정의감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 금액(가액)으로 표시하는 과정을 의미합니다. 이는 다양한 부동산의 가치를 평가하여, 그 가치에 맞는 적정한 가격을 산출하는 것입니다.2. 감정평가의 필요성부동산 시장의 불완전성: 부동산시장은 완전한 경쟁시장과는 다르기 때문에, 정확한 시장 가격을 형성하기 어렵습니다. 따라서 감정평가가 필요합니다.감정평가의 구체적 필요성:합리적 시장의 결여: 부동산 시장은 정보 비대칭, 거래 비용, 접근성 문제 등으로 인해 합리적인 시장이 형성되기 어렵습니다.가치형성요인의 복잡성 및 다양성: 부동산의 가치는 위치, 용도, 주변 환경 등 다양한 요인에 의해 복잡하게 형성됩니다.부동산의 사회적 공공성: 부동산은 개인뿐만 아니라 사회 전체에 중요한 자원.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론50 - 부동산투자신탁 부동산투자신탁(부동산투자회사, REITs)의 이해1. 부동산투자신탁(REITs)의 개념부동산투자신탁(REITs)은 여러 투자자들이 모여 전문 인력이 부동산 또는 부동산 관련 채권에 투자하여 발생한 수익을 나누어 가지는 간접 투자 상품입니다. 쉽게 말해, 부동산을 지분화하여 투자할 수 있는 금융 상품입니다.부동산증권(주식)을 발행하여 자금을 모으고, 이를 부동산에 투자한 후 발생한 수익을 투자자들에게 배당합니다. 이는 마치 부동산을 소유한 듯한 효과를 주는 뮤추얼펀드와 비슷한 형태입니다.부동산신탁의 수익자란 신탁 계약에 따라 수익을 받는 사람을 의미하며, 신탁재산관리인은 수탁자를 대신해 신탁재산을 관리하는 역할을 합니다.2. 부동산투자회사제도의 장점정책적 장점:소액투자자도 대규모 부동산을 소유할 수 있는 .. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론42 - PF 프로젝트파이낸싱 프로젝트금융 / 메자닌 금융 특징 프로젝트 금융(프로젝트 파이낸싱, PF)1) 개요: 프로젝트 파이낸싱(PF)은 대규모 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 금융 방식으로, 주로 부동산 개발, 인프라 건설, 에너지 개발 등 장기적인 사업에 사용됩니다. 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트의 수익성을 담보로 하여 자금을 조달하는 방식으로, 사업주와는 별도로 설립된 특수법인(SPC, Special Purpose Company)이 프로젝트의 자금을 관리합니다.2) 주요 특징:특수법인(SPC) 설립: 프로젝트를 위해 별도로 설립된 특수법인이 자금을 관리하며, 프로젝트의 자산과 사업주 자산이 분리됩니다.신디케이션 론: 대규모 자금이 필요하기 때문에 여러 은행이 대주단을 구성하여 공동으로 자금을 대출합니다.높은 금리: PF 금리는 일반 기업 대출금리보다 높으며,.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론40 - 대부비율 LTV DTV DTI DSCR 기출문제 풀어보기 B는 연소득 4천만 원이고, 총부채상환비율(DTI)이 40%인 지역에 거주합니다. B는 매월 150만 원의 원리금을 균등하게 상환하는 주택담보대출을 받고자 합니다. 이때 B가 대출을 받을 수 있는지 판단하세요.풀이:총부채상환비율 (DTI) 공식주어진 조건:DTI = 40%연소득 = 4천만 원매월 원리금 상환액 = 150만 원DTI를 사용하여 연간 부채 서비스액 계산:B가 신청한 대출의 연간 원리금 상환액 계산대출 가능 여부 판단:B가 연간 감당할 수 있는 최대 원리금 상환액은 1,600만 원입니다. 하지만 신청한 대출의 연간 상환액은 1,800만 원입니다.따라서, B는 이 대출을 받을 수 없습니다.A는 주택담보대출을 희망합니다. A의 주택 시장가치는 3억 원이며, 연소득은 5,000만 원입니다. 다른 부.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론31 - 자산3분법 / 평균 분산 지배원리 / 체계적 위험과 비체계적 위험/ 포트폴리오 구성 / 최적포트폴리오선택 자산 3분법 (투자의 3대 위험 부담)안전성: 투자자산이 원금 손실 없이 유지되는 정도.환금성: 자산을 쉽게 현금으로 전환할 수 있는 능력.수익성: 투자자산이 수익을 창출하는 능력.평균(수익)-분산(위험) 지배원리기대수익률의 평균과 위험의 분산을 기준으로 투자대안을 선택하는 방법.위험회피형 투자자에게 적합한 원리입니다.두 투자안(A와 B)의 기대수익률이 같다면, 위험이 낮은(표준편차가 작은) A 투자안을 선호.두 투자안(A와 B)의 위험이 같다면, 기대수익률이 높은 A 투자안을 선호.오류와 포트폴리오 이론의 등장평균-분산 지배원리가 적용되지 않는 경우: 예를 들어, 투자안 A가 투자안 B보다 기대수익률도 높고, 위험(표준편차)도 높은 경우.이럴 때 포트폴리오 이론이 등장하여 자산을 분산 투자함으로써 위험.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론27 - 주택분양제도 / 선분양제도 / 후분양제도 / 조세정책 / 취득세 / 재산세 / 인지세 / 양도소득세 / 거래세 / 토지단일세 주택분양제도는 주택을 구매할 때 그 과정에 따라 선분양제도와 후분양제도로 나눌 수 있습니다. 우리나라에서는 이 두 가지 방식 모두 사용되고 있습니다.1. 선분양제도 (공급자 중심의 분양제도)선분양제도는 주택이 완공되기 전에 분양하는 방식으로, 주택을 미리 판매하고 나중에 완공되는 주택을 구매자가 입주하게 됩니다.(1) 주택건설업체의 장점자금 확보 용이: 건설업체는 주택을 짓기 전에 미리 분양금을 받아 부족한 건설자금을 확보할 수 있습니다. 이는 건설자금을 마련하는 데 큰 도움이 됩니다.위험 전가: 건설 기간 동안 발생할 수 있는 다양한 위험(예: 건설 지연, 자재비 상승 등)을 구매자에게 전가할 수 있습니다.(2) 주택구입자의 장/단점장점:할부 구매: 주택구입자는 완공 전부터 계약금, 중도금, 잔금 등을.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론26 - 여과과정 / 상향여과 / 하향여과 / 분양가규제 / 분양가상한제 1. 주택의 여과과정(주택의 순환)여과과정은 주택의 질적인 변화와 가구의 소득에 따라 주거 지역이 어떻게 변하는지를 설명하는 개념입니다. 이 과정에서 고소득층과 저소득층의 이동이 발생하면서 주거지의 변화가 일어납니다.1) 개념주거지역 침입과 천이현상: 예를 들어, 원래 고소득층이 살던 지역에 저소득층이 들어오거나, 반대로 저소득층이 살던 지역이 발전하여 고소득층이 들어오는 현상을 말합니다. 이런 변화를 통해 주거지의 질이 개선될 수 있습니다.주택의 질과 소득 변화: 주택의 상태(질)가 좋아지거나 나빠지면서, 그 주택에 거주하는 사람들의 소득 수준도 영향을 받습니다.공가의 연쇄: 공가는 빈집을 의미합니다. 주택의 여과과정에서는 빈집이 생기고 이 빈집이 어떻게 채워지는지가 중요한 역할을 합니다.2) 하향여과.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론23 - 정부의 시장개입 / 지역지구제 / 개발권양도권제 / 토지선매 / 토지적성평가 정부의 시장개입 이유정치적 기능:효율성 등의 사회적 목표를 달성하고 공공복리를 증진하기 위해 정부는 시장에 개입합니다. 예를 들어, 용도지역, 지구제를 통해 특정 지역의 개발을 규제하고 관리하여 사회 전체의 효율성을 높일 수 있습니다.경제적 기능:시장의 실패를 수정하기 위해 정부는 개입할 수 있습니다. 시장이 자원을 비효율적으로 배분할 때, 예를 들어 외부효과로 인해 환경오염이 발생할 때, 정부는 지역지구제와 같은 방법을 통해 이러한 문제를 해결하려고 합니다.소득 분배적 차원의 형평성:지가 규제, 부동산 조세, 누진세 등을 통해 소득 분배를 더 공정하게 만들고자 합니다. 이는 사회적 형평성을 높이기 위한 노력입니다.경제/시장의 안정화:시장의 변동성을 줄이고 경제를 안정시키기 위해 정부가 개입할 수 있습니.. 2024. 8. 16. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론20 - 공업입지론/ 베버의 최소비용이론 / 지역경제기반분석 / 뢰쉬 최대수요이론 / 입지계수 / 경제기반승수 공업입지론은 산업의 위치 선정에 관한 이론으로, 특정 산업이 어디에 입지해야 하는지를 설명하는 다양한 이론들을 포함합니다. 여기서는 베버의 최소비용이론과 뢰쉬의 최대수요이론을 다룹니다.1. 베버(A. Weber)의 최소비용이론 베버의 최소비용이론은 공장이 위치할 최적의 입지를 결정하는 데 있어 수송비를 최소화하는 것을 가장 중요한 요소로 고려합니다. 이 이론은 수송비, 노동비, 집적이익 등을 종합적으로 분석하여 최소 비용이 발생하는 지점에 공업이 입지해야 한다고 주장합니다.(1) 입지에 미치는 요인수송비: 원료와 제품의 무게와 수송 거리에 따라 결정됩니다. 베버는 수송비가 공장 입지에 가장 중요한 요소라고 보았습니다.인건비(노동비): 노동력 비용도 고려해야 하지만, 다른 조건이 동일하다면 수송비를 최소화.. 2024. 8. 14. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론19 - 부동산 부지선정 1. 부지선정의 단계1) 기존부지분석기존부지분석은 현재 운영 중인 점포가 유지되기 위한 최소요구치를 파악하는 단계입니다. 여기서 최소요구치는 점포의 순현재가치(NPV)가 0이 되는 수준을 의미합니다. 이를 통해 기존 부지가 점포 운영에 적합한지를 평가합니다.2) 도시분석(지역분석)도시분석은 새로운 점포가 입점할 경우 해당 도시의 할인현금수지를 분석하는 단계입니다. 이를 통해 도시의 포화 상태를 평가합니다.순현가(NPV)가 (-)가 되는 도시는 이미 포화 상태에 있는 것으로 간주되어, 추가적인 점포 입지가 어려울 수 있습니다.순현가(NPV)가 (+)가 되는 도시는 추가적인 점포 입지가 가능하다고 평가됩니다.3) 근린분석근린분석은 목표 시장의 최소요구치를 충족할 수 있는 근린지역을 분석하는 단계입니다. 여기.. 2024. 8. 14. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론18 - 상권분석이론 소매입지이론 / 크리스탈러 중심지 이론 / 애플봄 교수의 소비자분포기법 넬슨의 소매입지이론은 소매점포의 입지를 선정하는 데 있어서 최대의 이익을 얻기 위한 최적의 입지를 찾기 위한 원칙을 제시합니다. 넬슨은 8가지의 점포입지 원칙을 제시하며, 이들 원칙은 점포의 성공적인 경영을 위한 중요한 지침이 됩니다.1. 현재 지역후보의 적합지점현재 지역후보의 적합지점은 현재 상점이 위치할 수 있는 후보 지역 중에서 가장 적합한 장소를 선택하는 것을 의미합니다. 이 지점은 현재 시장 상황과 고객의 위치를 고려하여 선택됩니다.2. 잠재적 발전성잠재적 발전성은 점포가 입지한 지역의 장기적인 발전 가능성을 고려하는 것입니다. 지역이 성장하고 발전할 가능성이 높다면, 해당 지역에 입지하는 것이 유리할 수 있습니다.3. 고객의 중간유인고객의 중간유인은 점포가 고객을 유인할 수 있는 중간 지점에 .. 2024. 8. 14. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론15 - 시장과 공간구조론 / 효율적시장 / 할당적 효율성 / 불완전 경쟁시장 1. 효율적 시장의 개념효율적 시장은 새로운 정보가 지체 없이 즉각적으로 가격에 반영되는 시장을 의미합니다.시장의 효율성은 새로운 정보가 얼마나 빨리 그리고 정확하게 가격에 반영되는지를 평가하는 기준입니다.2. 효율적 시장의 유형효율적 시장 이론은 세 가지 유형으로 나뉩니다:1) 약성 효율적 시장약성 효율적 시장에서는 과거의 가격 정보만으로는 초과 이익을 얻을 수 없습니다. 모든 과거 가격 정보는 이미 현재 가격에 반영되어 있기 때문에, 기술적 분석을 통해 초과 수익을 얻는 것은 불가능합니다.2) 준강성 효율적 시장준강성 효율적 시장에서는 공개된 모든 정보가 이미 가격에 반영되어 있습니다.기술적 분석뿐만 아니라 재무제표 분석 등의 기본적 분석을 통해서도 초과 이익을 얻을 수 없습니다.이 시장은 약성 효율.. 2024. 8. 14. 공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론14 - 경기변동 / 거미집이론 1. 부동산 경기의 측정지표(1) 건축량건축량은 주거용과 비주거용으로 나누어 신축 및 증축 허가면적을 기준으로 측정됩니다.건축허가량, 건축착공량, 미분양 재고량 등을 참고하여 부동산 경기를 판단합니다. 이러한 지표들은 건설 활동의 활발함을 보여주는 중요한 지표입니다.(2) 거래량거래량은 등기신청건수나 부동산 취득세의 납부실적을 통해 측정됩니다.주택거래량은 시장에 큰 영향을 미치며, 공실률이나 공가 동향 등의 지표도 부동산 경기 판단에 사용됩니다.(3) 부동산가격부동산가격은 단순히 가격 상승만으로 경기가 좋다고 판단하는 것은 위험합니다. 투기적 요인에 의해 일시적으로 가격이 상승할 수 있기 때문입니다.부동산 경기는 가격만이 아닌 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.2. 부동산 경기변동부동산 경.. 2024. 8. 14. 이전 1 다음 반응형
