반응형 공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보111 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론52 - 부동산 개발 / 타당성분석 부동산 개발의 주체부동산 개발의 주체부동산 개발을 주도하는 주체는 다음과 같이 구분됩니다:공공개발 주체: 국가, 지방자치단체, 공사 등이 해당합니다. 이들은 공공의 이익을 위해 도시 개발, 주택 공급 등을 목적으로 부동산 개발을 주도합니다.민간개발 주체(사적개발주체, 제2섹터): 개인, 주택건설사업자, 토지 소유자 등이 포함됩니다. 이들은 주로 이윤을 목적으로 부동산 개발을 수행합니다.제3섹터(제3개발자): 정부와 민간이 협력하여 공동으로 개발 사업을 수행하는 주체입니다. 이러한 형태는 공공의 이익과 민간의 효율성을 결합한 방식입니다.부동산 개발의 과정부동산 개발 과정은 여러 단계로 나뉘며, 각각의 단계에서 중요한 의사결정이 이루어집니다. 제1단계: 구상(아이디어) 단계이 단계에서는 개발할 부동산의 아이.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론51 - 부동산개발 / 토지이용 / 지가구배현상 / 토페카 연구 / 도시스프롤현상 부동산 개발과 최유효이용에 대한 개념 정리1. 부동산 개발의 정의부동산 개발은 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 등을 통해 부동산을 공급하는 활동입니다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외됩니다.부동산 개발은 사회적 수요와 환경 변화에 맞춰 토지의 최유효이용을 위해 진행되며, 부동산 시장에 적응하는 과정입니다.2. 토지이용활동과 최유효이용최유효이용이란 토지를 가장 합리적이고 합법적으로 활용하여 최고의 수익을 올릴 수 있는 방법을 의미합니다. 이는 통상적인 능력을 가진 사람이 고려할 수 있는 최선의 이용 방식입니다.최유효이용의 조건합리적 이용: 토지나 건축물을 가장 효율적으로 사용하는 방법.합법적 이용: 법적 제약을 준수하며 이용해야 함.물리적 채택 가.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론50 - 부동산투자신탁 부동산투자신탁(부동산투자회사, REITs)의 이해1. 부동산투자신탁(REITs)의 개념부동산투자신탁(REITs)은 여러 투자자들이 모여 전문 인력이 부동산 또는 부동산 관련 채권에 투자하여 발생한 수익을 나누어 가지는 간접 투자 상품입니다. 쉽게 말해, 부동산을 지분화하여 투자할 수 있는 금융 상품입니다.부동산증권(주식)을 발행하여 자금을 모으고, 이를 부동산에 투자한 후 발생한 수익을 투자자들에게 배당합니다. 이는 마치 부동산을 소유한 듯한 효과를 주는 뮤추얼펀드와 비슷한 형태입니다.부동산신탁의 수익자란 신탁 계약에 따라 수익을 받는 사람을 의미하며, 신탁재산관리인은 수탁자를 대신해 신탁재산을 관리하는 역할을 합니다.2. 부동산투자회사제도의 장점정책적 장점:소액투자자도 대규모 부동산을 소유할 수 있는 .. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론49 - 주택연금 가입요건 / 연금지급방식 / 대출금상환 주택연금보증 개요 및 가입요건1. 주택연금보증 개요주택연금은 노후에 주택을 담보로 연금처럼 매월 일정 금액을 받을 수 있는 제도로, 국가에서 보증해주는 안전한 금융상품입니다. 주택연금을 통해 소유자는 평생 거주하면서 안정적인 생활자금을 마련할 수 있습니다.2. 주택연금의 장점평생거주 보장 및 지급 보장: 주택에 평생 거주할 수 있으며, 가입자가 살아있는 동안 연금을 계속해서 받을 수 있습니다.공적 보장: 국가에서 연금을 보장하므로 안전합니다.낮은 적용 금리: 대출금리에 비해 저렴한 이자율이 적용됩니다.유연한 상환 조건: 부부가 모두 사망하거나, 본인이 원할 때 주택을 처분하여 정산할 수 있으며, 이 경우 중도상환수수료가 부과되지 않습니다.세제 혜택: 연금가입자에게는 다양한 세제 혜택이 주어집니다. (예:.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론48 - 주택저당증권 지분형 채권형 혼합형 저당의 유동화와 주택저당증권(MBS)의 개념1. 저당의 유동화의 전제조건 저당의 유동화는 저당권을 담보로 자금을 조달하는 방법으로, 이를 효과적으로 운영하기 위해 몇 가지 전제조건이 필요합니다:지속적인 자금 공급: 저당시장에 자금이 원활하게 계속 공급되어야 합니다. 이를 통해 저당시장이 활성화되고, 유동화가 가능해집니다.수익률 조건: 1차 저당시장의 수익률(예: 금융기관의 저당대출 수익률)이 2차 저당시장의 수익률(MBS 수익률)보다 높아야 하며, 이 수익률이 다시 투자자의 요구수익률보다 높아야 합니다. 이렇게 되면 투자자들은 MBS를 매력적으로 여길 것입니다.2. 주택저당증권(MBS)의 개념 주택저당증권(MBS)은 저당을 담보로 하여 발행하는 새로운 형태의 금융 상품으로, 주택담보대출에서 발생하는 현금.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론47 - 저당 유동화 / 저당시장 구조 / 1차 저당시장 /2차 저당시장 저당의 유동화란 무엇인가?1. 저당의 유동화의 개념저당의 유동화란 쉽게 말해, 저당권(담보물)을 '상품'처럼 만들어 사고팔 수 있게 하는 것을 의미합니다. 이 과정에서 부동산 저당권이 금융 시장에서 다시 거래되면서 신용 창출의 수단으로 활용됩니다.예를 들어, 한 사람이 주택을 담보로 대출을 받았다고 합시다. 이 대출은 저당권에 의해 보호받습니다. 저당권을 가진 금융기관은 이 저당권을 여러 다른 투자자들에게 팔 수 있습니다. 이렇게 하면 대출이 더 많은 사람들에게 자금을 돌릴 수 있게 되죠.우리나라에서는 자산유동화증권(Asset-Backed Securities, ABS) 제도를 통해 이런 방식의 거래가 이루어집니다. 이 제도는 자산유동화에 관한 법률에 따라 운영됩니다.유동화 자산이란 이런 유동화 과정에서 .. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론46 - 할부상환저당대출 기출문제 원리금균등분할상환방식(CPM)으로 대출금을 상환할 때 첫 회에 상환해야 할 원금을 계산하는 문제입니다.가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은?(단, 연리 7%. 기간 20년의 저당상수는 0.094393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 함)문제 해설:원리금균등상환액 계산:원리금균등상환액은 매년 동일하게 상환해야 하는 금액으로, 대출금에 저당상수를 곱하여 계산합니다.공식: 원리금균등상환액 = 대출금 × 저당상수대출금: 3억원 (300,000,000원)저당상수: 0.094393첫 회 이자지급액 계산:첫 회 이자지급액은 대출잔금에 이자율을 곱하여 계산합니다.공식: 첫 회 이.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론45 - 할부상환저당대출에 따른 저당상환방법 할부상환저당대출에 따른 저당상환방법1) 원리금 균등분할 상환대출(CPM: Constant Payment Mortgage)(1) 개념:원리금 균등분할 상환대출은 대출기간 동안 매월 같은 금액의 원리금을 상환하는 방식입니다. 그러나 매월 상환하는 금액에서 이자와 원금이 차지하는 비중이 시간이 지남에 따라 달라집니다. 초기에는 이자의 비중이 높고, 후기로 갈수록 원금 상환액의 비중이 커집니다.(2) 상환 구조:대출 초기에는 원금 상환액이 적고 이자 상환액이 많습니다. 이는 초기 대출금이 크기 때문에 발생하는 현상입니다. 시간이 지남에 따라 대출 잔액이 줄어들면서 이자 상환액은 감소하고, 그만큼 원금 상환액이 증가하게 됩니다.(3) 누적 상환액:원금 균등상환 방식에 비해 전체 대출기간이 끝날 때까지의 누적 원리.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론44 - 저당대출 1. 저당대출의 위험과 이자율 결정1) 저당대출의 위험 (대출자가 겪을 위험)(1) 채무 불이행 위험 (Credit Risk):차입자(피저당권자)의 신용도나 대출 조건에 따라 위험의 강도가 달라집니다.대출자는 이러한 위험을 관리하기 위해 대출금리를 인상할 수 있습니다. 신용도가 낮거나 대출 조건이 불리한 경우, 더 높은 금리를 부과하여 위험을 상쇄하려고 합니다.(2) 조기상환 위험 (Prepayment Risk):차입자가 만기 이전에 대출 원금과 이자를 조기 상환할 수 있는 위험입니다.이 경우 대출자는 예상보다 적은 이자 수익을 얻게 됩니다. 주로 금리가 하락할 때 조기상환 위험이 증가합니다.(3) 금리 위험 (Interest Rate Risk):시장 금리의 변동으로 인해 발생하는 위험입니다. 금리가 상.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론43 - 주택금융 / 주택소비금융 /의의 기능 목적 주택금융1) 주택금융의 의의: 주택금융은 주택을 구입하거나 건설하는 데 필요한 자금을 제공하는 금융 활동을 의미합니다. 주택금융은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.(1) 주택소비금융(저당대부, 소비자금융):주택을 구입하려는 소비자가 주택을 담보로 대출을 받는 형태의 금융입니다.특징:일시불로 대출금을 지급하며, 장기적으로 저리로 상환하는 방식입니다.대출금은 주택 구매자에게 직접 제공되며, 이 대출금은 장기 저리로 설정되어 있어 소비자가 오랜 기간에 걸쳐 분할 상환하게 됩니다.예시: 모기지론(Mortgage Loan) - 주택을 담보로 제공하고 장기적으로 상환하는 저당 대출입니다.(2) 주택개발금융(건축대부):주택 건설업자를 대상으로 하며, 주택 건설을 촉진하기 위해 자금을 지원하는 금융입니다.특징:단계적.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론42 - PF 프로젝트파이낸싱 프로젝트금융 / 메자닌 금융 특징 프로젝트 금융(프로젝트 파이낸싱, PF)1) 개요: 프로젝트 파이낸싱(PF)은 대규모 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 금융 방식으로, 주로 부동산 개발, 인프라 건설, 에너지 개발 등 장기적인 사업에 사용됩니다. 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트의 수익성을 담보로 하여 자금을 조달하는 방식으로, 사업주와는 별도로 설립된 특수법인(SPC, Special Purpose Company)이 프로젝트의 자금을 관리합니다.2) 주요 특징:특수법인(SPC) 설립: 프로젝트를 위해 별도로 설립된 특수법인이 자금을 관리하며, 프로젝트의 자산과 사업주 자산이 분리됩니다.신디케이션 론: 대규모 자금이 필요하기 때문에 여러 은행이 대주단을 구성하여 공동으로 자금을 대출합니다.높은 금리: PF 금리는 일반 기업 대출금리보다 높으며,.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론41 - 지분금융 / 부동산 신디케이트 / 조인트 벤처 / 부동산투자신탁 / 부동산집합투자기구 / 저당금융 / 신탁금융 / 담보신탁 / 주택상환사채 / 자산담보부증권 / MBS / ABS /ABCP /PF 부동산 금융의 의의와 종류1. 부동산 금융(특수금융)의 의의부동산 금융은 부동산을 운용 대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정을 말합니다. 이는 부동산 개발, 구입, 운영, 또는 리파이낸싱을 위해 필요한 자금을 확보하는 방법을 포함합니다.2. 부동산 금융의 종류부동산 금융은 자본 조달 방식에 따라 지분금융과 부채금융으로 나뉩니다.1) 지분금융 (Equity Financing)지분금융은 주식회사가 주식을 발행하거나 주식회사가 아닌 법인이 지분을 통해 자기자본을 조달하는 방식입니다. 투자자는 지분권을 획득하고, 이에 대한 대가로 배당을 받습니다. 다만, 원금 손실의 위험이 있습니다.부동산 신디케이트: 일반 투자자들의 자금과 부동산 개발업자의 전문성이 결합된 투자자 집단입니다. 일반 투자자는 유한책임사원으.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론40 - 대부비율 LTV DTV DTI DSCR 기출문제 풀어보기 B는 연소득 4천만 원이고, 총부채상환비율(DTI)이 40%인 지역에 거주합니다. B는 매월 150만 원의 원리금을 균등하게 상환하는 주택담보대출을 받고자 합니다. 이때 B가 대출을 받을 수 있는지 판단하세요.풀이:총부채상환비율 (DTI) 공식주어진 조건:DTI = 40%연소득 = 4천만 원매월 원리금 상환액 = 150만 원DTI를 사용하여 연간 부채 서비스액 계산:B가 신청한 대출의 연간 원리금 상환액 계산대출 가능 여부 판단:B가 연간 감당할 수 있는 최대 원리금 상환액은 1,600만 원입니다. 하지만 신청한 대출의 연간 상환액은 1,800만 원입니다.따라서, B는 이 대출을 받을 수 없습니다.A는 주택담보대출을 희망합니다. A의 주택 시장가치는 3억 원이며, 연소득은 5,000만 원입니다. 다른 부.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론39 - 비율분석법 대부비율 LTV DTV DTI DSCR 채무불이행률 비율분석법은 부동산 투자 및 대출 시 중요한 지표를 통해 대출 가능 금액을 평가하는 방법입니다. 이 방법은 주거용 부동산과 상업용 부동산에 따라 적용되는 지표가 다를 수 있으며, LTV와 DTI는 주거용 부동산에, LTV와 DSCR은 상업용 부동산에 주로 사용됩니다. 이제 각 지표를 자세히 설명하겠습니다.대부비율 (LTV, Loan-to-Value Ratio)정의: 대부비율은 부동산의 가치에 대비해 대출 가능한 금액의 비율을 나타내며, 흔히 담보인정비율이라고도 합니다.계산식: LTV = 대출금 / 부동산 가격(가치)특징:부동산 가치가 하락하면 대부비율이 100%를 초과할 수 있습니다. 이는 대출금이 부동산 가치보다 높아지는 상황을 의미합니다.LTV가 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커져 더 큰 구매.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론38 - 어림셈법 / 승수법 / 수익률법 어림셈법은 주로 소규모 부동산 투자에 사용되는 간단한 평가 방법입니다. 이 방법은 첫해에 발생한 현금흐름을 바탕으로 투자 결정을 내리며, 미래의 현금흐름은 고려하지 않습니다. 승수법과 수익률법이라는 두 가지 주요 방식이 있으며, 이들은 서로 역수 관계에 있습니다.어림셈법의 주요 특징적용 대상:주로 소규모 부동산에 적용됩니다.첫해의 현금수입과 지출이 큰 변동이 없는 부동산에 적합합니다.첫해 현금수지:투자 첫해에 발생한 현금수지를 기준으로 승수나 수익률을 계산합니다.이 방법은 보유 기간 동안의 소득이득만을 고려하며, 처분 시 자본이득은 고려하지 않습니다.비교의 어려움:어림셈법으로 계산된 비율은 다른 방법으로 계산된 비율과 직접 비교하기 어렵습니다.이는 미래 현금흐름을 할인하여 현재 가치로 환산하지 않기 때문.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론37 - 비할인기법 전통적분석기법 / 회수기간법 / 회계적 이익률법 / 수익률법 / 전통적 분석기법은 단순하고 직관적인 방식으로 투자 결정을 내리는 방법입니다. 이는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않으며, 주로 초기 투자비용 회수와 회계적 수익률에 초점을 맞춥니다. 이 기법은 초보 투자자들이 이해하기 쉬우며, 빠르게 투자 결정을 내리는 데 도움을 줍니다. 아래에 각각의 방법을 자세히 설명드리겠습니다.1. (단순) 회수기간법회수기간법은 투자한 금액을 회수하는 데 걸리는 기간을 계산하는 방법입니다.개념회수기간은 투자금액을 회수하는 데 걸리는 시간을 의미합니다. 즉, 초기 투자비용을 모두 회수하기까지 몇 년이 걸리는지를 계산합니다.특징투자회수기간이 길수록 미래의 불확실성이 커지므로 위험이 증가한다고 봅니다.이 방법은 할인하지 않은 금액을 기준으로 하므로, 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않습니.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론35 - 내부수익률법 IRR법 내부수익률법(IRR법) 개념내부수익률(IRR)이란 투자로 인해 발생할 현금 유입의 현재가치(PV)와 현금 유출의 현재가치(I)를 같게 만드는 할인율을 말합니다. 쉽게 말해, IRR은 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율입니다.IRR을 이용해 투자 결정을 하는 방법을 내부수익률법(IRR법)이라고 합니다. 이 방법에서는 투자안의 내부수익률을 요구수익률과 비교하여 투자를 결정합니다.핵심 포인트내부수익률(IRR): NPV = 0이 되는 할인율.수익성지수(PI): 이 값이 1이 되는 할인율이 내부수익률(IRR)과 같습니다.투자 결정 기준:독립적 투자안: 내부수익률(IRR) > 요구수익률이면 투자, 반대면 투자하지 않음.상호 배타적 투자안: 내부수익률이 가장 높은 투자안을 선택.문제 풀이문제: 투자안 A의 ①.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론34 - 순현가법 1. 순현가(NPV)란?순현가(NPV, Net Present Value)는 미래에 예상되는 현금수입과 현재 투자한 비용을 현재가치로 변환한 후, 그 두 가지를 비교하여 투자 타당성을 판단하는 방법입니다.공식:NPV=현금유입의 현가[PV]−현금유출의 현가[I]2. 현금유입과 현금유출의 현가 계산현금유입(수입)의 현가:보유기간 동안: 매년 발생하는 세후 현금수지의 현재가치를 계산합니다. 이는 매년 얻는 수익을 현재가치로 환산한 것입니다.처분 시: 부동산을 처분할 때 받는 세후 지분복귀액의 현재가치를 계산합니다.현금유출(비용)의 현가:초기 투자 시 지출된 지분투자액(자기자본)의 현재가치를 의미합니다. 즉, 투자자가 초기 투자로 얼마나 지출했는지를 현재가치로 계산합니다.3. 타당성 판단 기준단일 투자 또는 독립.. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론33 - 지분복귀액 / 순현가법 / 내부수익률법 / 수익성지수법 / 현가회수기간법 / 자본회수기간법 / 회계적 이익률법 지분복귀액의 계산 및 할인현금수지분석법 정리1. 지분복귀액 계산(처분에 따른 현금흐름 계산)순매도액 = 매도가격 - 매도경비(중개수수료, 법적 수속비 등)지분복귀액: 순매도액에서 대출잔액을 차감한 후 지분투자자에게 귀속되는 금액을 의미합니다.2. 할인현금수지분석법 (Discounted Cash Flow, DCF)DCF 분석법은 미래의 현금흐름을 현재 가치로 할인하여 투자 결정을 내리는 방법입니다.DCF 분석법에서 사용되는 주요 기법은 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 등이 있습니다.3. 순현가법(NPV)순현가(NPV, Net Present Value): 미래의 현금유입(수익)과 현금유출(비용)을 현재가치로 할인한 후, 이를 비교하여 투자 타당성을 판단합니다.현금유입(수입)의 .. 2024. 8. 17. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론32 - 현금수지분석 / 영업수지계산 이론 및 기출 부동산 투자를 평가하기 위해서는 영업수지 계산이 필수적입니다. 영업수지 계산은 부동산 투자에서 발생하는 수입과 지출을 분석하여 투자 성과를 평가하는 데 사용됩니다. 아래에서 단계별로 쉽게 설명하겠습니다.1. 가능조소득 (PGI: Potential Gross Income)의미: 부동산이 최대한도로 얻을 수 있는 임대 수입입니다.계산 방법: 단위 면적당 임대료 × 임대 가능 면적으로 계산합니다.예: 월세 100만 원인 10개의 임대 가능 아파트가 있다면,PGI = 100만 원 × 10 = 1,000만 원 (월)연간으로 계산하면 PGI = 1,000만 원 × 12개월 = 1억 2,000만 원2. 유효조소득 (EGI: Effective Gross Income)의미: 실제로 얻을 수 있는 소득으로, 공실 및 불량.. 2024. 8. 17. 이전 1 2 3 4 5 6 다음 반응형
