반응형 공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보111 공인중개사 민법2 - 계약의 총칙 계약효력 1. 동시이행의 항변권(이행거절권)1) 의의:동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 변제기가 도래한 경우, 자신이 이행하거나 이행을 제공하지 않고서는 상대방에게 이행을 청구할 수 없는 원칙을 말합니다. 다시 말해, 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않으면, 상대방의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 쌍무계약에서 쌍방의 의무가 상호 의존적이라는 특성에 기초합니다.(1) 동시이행의 항변권의 적용:X-X의 경우: 양 당사자가 모두 의무를 이행하지 않은 상태에서, 상대방이 이행을 요구할 때 동시이행의 항변권이 인정됩니다. 이 경우, 채무불이행이 아니며, 따라서 이행지체도 발생하지 않습니다.O-X의 경우: 한쪽이 이미 이행을 완료한 경우, 상대방에게 동시이행의 항변권이 인정되지 않으며, 이때는 채무불이행이 성.. 2024. 8. 20. 공인중개사 민법1 - 계약의 총칙 계약성립 계약의 총칙: 청약과 승낙1. 청약과 승낙의 개요계약은 청약과 승낙이 객관적으로(외부적으로 보아) 합치함으로써 성립합니다.청약자와 승낙자 간의 의사가 완전히 일치해야 계약이 성립하며, 무의식적인 불합의가 있는 경우 계약은 성립되지 않습니다.2. 청약과 승낙의 요건 및 효력청약:대상: 청약은 특정인을 대상으로 할 수도 있지만, 불특정 다수인에게도 할 수 있습니다.구체적, 확정적 의사표시: 청약은 구체적이고 확정적인 의사표시로 이루어져야 합니다. 예를 들어, 상품을 진열하거나 자판기를 설치하는 것처럼 명확하게 청약 의사를 표시해야 합니다. 이 경우 상대방이 승낙하면 계약이 성립합니다.구속력: 청약에는 구속력이 있어서 청약자가 임의로 철회할 수 없습니다. 단, 상대방에게 도달하기 전이라면 철회가 가능합니다.효.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론70 - 감정평가절차 감정평가의 절차는 감정평가사가 감정평가를 수행할 때 따라야 할 기본적인 단계들로 구성되어 있습니다. 아래는 그 절차를 상세하게 설명한 내용입니다.1. 기본적 사항의 확정이 단계에서는 감정평가를 의뢰한 의뢰인, 평가할 대상물건, 감정평가의 목적, 기준시점, 평가 조건, 기준가치, 관련 전문가 자문, 수수료 및 실비 등에 관한 사항을 확정합니다. 이 과정에서 감정평가의 범위와 목표를 명확히 설정합니다.2. 처리계획 수립감정평가를 효과적으로 수행하기 위해 평가의 일정, 평가 방법, 필요한 자료 수집 방법 등을 포함한 처리계획을 수립합니다.3. 대상물건 확인감정평가사는 원칙적으로 현장조사를 통해 대상물건을 직접 확인해야 합니다. 그러나 예외적으로 실지조사가 불가능한 경우에는 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 확.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론69 - 환원방법 수익분석법 상각자산에 적용되는 3가지 환원법상각자산에 대한 자본회수가 필요한 경우, 아래의 세 가지 환원법이 주로 사용됩니다. 이들 환원법은 상각자산의 특성과 내용연수를 고려하여 자산의 가치를 평가하는 방법들입니다.1. 직선법(직선환원법)적용 대상: 건물, 구축물, 기계장치 등 내용연수와 수익이 유한한 상각자산에 적용됩니다.특징: 상각자산의 경우 수익이 일정하게 감소할 수 있기 때문에, 자산의 가치를 평가할 때 감가상각분에 대한 자본 회수가 필요합니다.산식:상각후 환원이율: 상각자산에 대한 수익을 환원하기 위해 적용되는 이율입니다.상각률: 자산의 내용연수에 따라 매년 감가상각되는 비율을 의미합니다. 2. 연금법(Inwood, 평균연금환원법)적용 대상: 복합부동산(예: 슈퍼마켓 등)과 어업권 등, 상각금액을.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론68 - 수익환원법 환원이율 환원이율(계산/개념문제) 1. 환원이율의 의의환원이율은 부동산이 장래에 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산 가액의 비율로 정의됩니다. 이는 순수익을 자본화하여 부동산의 수익가액을 구할 때 적용되며, 부동산의 수익성을 나타내는 중요한 지표입니다.2. 환원이율 산식환원이율을 계산하는 기본 산식은 다음과 같습니다: 자본 수익률(할인율): 투자의 수익률을 나타내며, 자본이 투자된 후 얼마나 수익을 기대할 수 있는지를 의미합니다.자본 회수율(감가상각률): 자본이 회수되는 비율로, 시간 경과에 따라 자산이 감가상각되면서 자본이 얼마나 회수될 수 있는지를 나타냅니다. 3. 환원이율의 종류개별환원이율과 종합환원이율: 개별적으로 산출된 환원이율과 여러 요소를 종합한 환원이율.상각전 환원이율과 상각후 환원.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론67 - 수익환원법 순수익 수익환원법 – 계산문제1) 의의수익환원법: 장래에 대상 부동산이 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 기준시점에서 환원(혹은 할인)하여 대상 부동산의 가액을 산정하는 방법입니다. 주로 연간 단위로 산정됩니다.수익가격(부동산가치)는 다음과 같이 계산합니다:수익가격=순수익(순영업소득)종합환원(할인)이율참고: 환원이율이 높을수록 수익가격은 낮아지고, 환원이율이 낮을수록 수익가격은 높아지는 역관계에 있습니다.순수익의 성격: 순수익은 장래 발생할 것으로 예상되는 미래 수익으로, 예측 가능한 잔여 수익을 의미합니다.순수익을 구하는 방법:직접법: 평가 대상 부동산으로부터 직접 순수익을 계산하는 방법.간접법: 유사한 사례를 수집하여 순수익을 추정하는 방법.잔여법: 토지와 건물이 결합된 복합 부동산에서 건.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론66 - 공시지가기준법 시지가기준법(토지) – 계산문제1) 의의공시지가기준법: 토지를 감정평가할 때, 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 방법입니다.시산가액 계산 공식: 시산가액≈표준지공시지가×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×기타 요인보정2) 절차비교표준지 선정선정 기준: 인근지역에 위치한 표준지 중 용도지역, 이용상황, 주변환경이 비슷한 표준지를 선택합니다.적절한 표준지가 없는 경우: 동일수급권 내 유사지역에서 표준지를 선택합니다.시점수정원칙: 비교표준지가 위치한 시・군・구의 동일 용도지역 지가변동률을 적용합니다.예외:지가변동률 적용이 불가능하거나 적절하지 않을 경우, 공법상 제한이 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시군구의 평균 지가변동률을 적용합니다.한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 .. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론65 - 거래사례비교법 1. 비교방식(비준법)의 개념비교방식(비준법): 대상 부동산과 유사한 거래사례를 비교하여 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법입니다. 이 방식은 대상물건의 시장가치를 산정하는 데 사용됩니다.비준가격 산정 공식: 비준가격=거래사례가액×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적비교기출 예제:기출 사례: C 지역에 있는 유사 물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 거래되었지만, 어느 정도 저가로 거래되었는지 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았습니다.이 경우, 사정보정이 불가능하여 정상적인 시장가치를 반영하지 않는 사례로 판단하여 비교사례로 채택하지 않는 것이 올바른 평가 방법입니다.2. 적용방법사정보정의 가능성:사정보정: .. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론64 - 적산법 적산법의 개념 및 주요 요소1. 적산법의 개념적산법은 대상 부동산의 기초가액(원본가액)에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상 부동산을 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 감정평가 방법입니다. 이 방법은 부동산의 기대수익을 바탕으로 임대료를 계산하는 방식입니다.적산임대료 계산식: 적산임대료=기초가액×기대이율+필요제경비예제 계산:대상 부동산의 기초가액이 50,000,000원, 기대이율이 5%, 필요제경비가 연 700,000원일 경우2. 기초가액기초가액은 임대료의 기준시점에서 대상 부동산의 원본가액입니다. 즉, 임대료 산정의 기준이 되는 부동산의 가치입니다.유의점:기초가액을 산정할 때는 계약의 내용이나 조건에 따라 최유효이용을 고려해야 하며, 최유효이용에 미달할 경우 계약 감가를 고려할 .. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론63 - 평가의 3가지 방식 / 원가법 원가법은 감정평가에서 대상 물건의 재조달원가(재건축 비용)에 감가수정을 적용하여 그 가액을 산정하는 방법입니다. 이 방법은 신축 건물이나 재생산이 가능한 부동산에 적용할 수 있으며, 특히 공익을 목적으로 하는 특수 목적 부동산의 평가에 유용하게 사용됩니다.1. 원가법의 성립 근거원가법은 다음의 원칙들을 바탕으로 성립됩니다:대체의 원칙: 유사한 대체물이 존재할 경우, 그것이 제공하는 효용이 같다면 가치는 유사해야 합니다.수요와 공급의 원칙: 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 따라 결정됩니다.균형의 원칙: 건물과 토지 등 구성 요소들이 조화롭게 결합되어야 적정한 가치가 형성됩니다.외부성의 원칙: 부동산의 가치는 주변 환경과 외부 요인에 의해 영향을 받습니다.최유효이용의 원칙: 부동산은 최유효이용 상태.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론62 - 부동산 가치평가방법 평가의 3방식 가치이론과 평가 3방식 7방법1. 고전학파의 생산비가치설과 원가방식 (객관적 가치설)1) 생산비가치설개념: 재화의 가치는 그 재화를 생산하는 데 들어간 비용에 의해 결정된다는 이론입니다.비용성의 원리: 어느 정도의 비용을 투입하여 생산된 재화인가에 따라 가치가 결정된다는 원리입니다.공급자 측면: 이 이론은 공급자 측면에서 재화의 가치를 설명합니다.2) 원가방식의 성립 (비용 접근법)원가법 (적산가액): 대상 부동산의 재생산 비용을 바탕으로 가치 산정.적산법 (적산임대료): 대상 부동산의 임대료를 산정할 때, 그 부동산을 건설하는 데 들어간 비용을 바탕으로 산출.2. 한계효용학파의 한계효용가치설과 수익방식 (주관적 가치설)1) 한계효용가치설효용: 상품을 소비하면서 얻는 만족.한계효용: 상품을 하나 더 소비.. 2024. 8. 20. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론61 - 지역분석 지역분석 (선행분석)분석 내용: 대상 부동산이 속한 지역 내에서 부동산 가치 형성에 영향을 미치는 지역 요인을 분석합니다. 이를 통해 지역의 특성, 표준적 사용, 장래 동향을 명확히 하여 그 지역 내 부동산의 가격 수준을 판정합니다.분석 범위: 대규모의 전체적, 광역적, 거시적 분석이 이루어지며, 대상 지역은 인근 지역과 유사한 특성을 가진 지역을 포함합니다.분석 방법: 전반적인 분석을 통해 지역의 표준적 이용 방법을 평가합니다.가격 관련: 지역 분석의 결과는 주로 가격 수준의 판정에 영향을 미치며, 적합의 원칙을 적용하여 경제적 감가를 평가합니다.근거: 지역적 요인인 부동성과 인접성, 연관성에 의해 지역분석의 필요성이 제기됩니다.2. 개별분석 (후행분석)분석 내용: 대상 부동산의 개별 요인을 분석하여 .. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론60 - 가치 제원칙 / 최유효이용의 원칙 부동산 가격의 원칙부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지에 대한 법칙성을 찾아내어 감정평가 활동의 지침으로 삼는 것이 부동산 가격의 원칙입니다. 이 원칙들은 서로 직간접적으로 관련되어 있으며, 부동산 평가의 중요한 기준이 됩니다.1. 최유효이용의 원칙의의: 최유효이용은 부동산의 가치를 극대화할 수 있는 합리적이고 합법적인 최고최선의 이용 방법을 의미합니다.최유효이용 분석: 지역분석과 개별분석을 통해 부동산이 최대 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾는 작업입니다.미래 초점: 현재의 이용보다는 미래에 가능한 최대 수익성을 강조합니다. 중도적 이용은 가까운 장래에 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 현재의 이용을 뜻합니다.가격 형성: 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 한 가격을 표준으로 형성됩니다... 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론59 - 부동산가치 1. 부동산가치의 정의부동산가치란 부동산의 소유로 인해 미래에 얻을 수 있는 이익(유형 및 무형의 이익)을 현재의 가치로 환원한 금액을 말합니다. 이 가치는 물리적 자산(유형적 이익)뿐만 아니라 소유로 인해 얻게 되는 만족감과 같은 비물질적 혜택(무형적 이익)도 포함됩니다.유형적 이익: 전매차익, 세액공제, 임대료 소득 등 금전적 이익.무형적 이익: 부동산 소유로 인한 정신적 만족, 안정감 등.부동산 감정평가는 이와 같은 경제적 가치를 평가하는 과정입니다.2. 부동산의 가격과 가치가격(Price)과 가치(Value)는 비슷해 보이지만 다릅니다.가격: 중개사가 전문정의: 실제로 지불된 과거의 금액. 객관적이고 실질적인 거래 가격입니다.특징: 특정 시점에서의 거래 금액으로, 유일한 값을 가집니다.기타: 과거.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론58 - 감정평가 1. 감정평가의 정의감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 금액(가액)으로 표시하는 과정을 의미합니다. 이는 다양한 부동산의 가치를 평가하여, 그 가치에 맞는 적정한 가격을 산출하는 것입니다.2. 감정평가의 필요성부동산 시장의 불완전성: 부동산시장은 완전한 경쟁시장과는 다르기 때문에, 정확한 시장 가격을 형성하기 어렵습니다. 따라서 감정평가가 필요합니다.감정평가의 구체적 필요성:합리적 시장의 결여: 부동산 시장은 정보 비대칭, 거래 비용, 접근성 문제 등으로 인해 합리적인 시장이 형성되기 어렵습니다.가치형성요인의 복잡성 및 다양성: 부동산의 가치는 위치, 용도, 주변 환경 등 다양한 요인에 의해 복잡하게 형성됩니다.부동산의 사회적 공공성: 부동산은 개인뿐만 아니라 사회 전체에 중요한 자원.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론57 - 부동산 마케팅 1. 시장점유 마케팅 전략시장점유 마케팅 전략은 공급자 측면에서 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 방법을 말합니다. 이는 STP 전략과 4P Mix 전략으로 구성됩니다.1) STP 전략STP 전략은 시장을 세분화하고, 표적시장을 선정하며, 그 시장에서 차별화된 위치를 확보하는 일련의 과정입니다.시장세분화 전략(Segmentation):시장을 유의미한 구매자 집단으로 분할하여 마케팅 활동을 효과적으로 수행하는 과정입니다.예를 들어, 연령대별로 20대, 30대, 40대, 50대로 나누어 마케팅하는 것이 한 예입니다.표적시장의 선정(Targeting):세분화된 시장 중에서 경쟁상황과 자사의 능력을 고려하여 가장 유리한 구매자 집단을 선택하는 과정입니다.표적 시장에서 수요집단을 파악하거나 신상품을 기획하.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론56 - 부동산 관리활동 및 건물의 생애주기 부동산 관리활동 및 건물의 생애주기부동산 관리활동은 부동산의 가치를 유지하고, 최대한의 수익을 창출하기 위해 필요한 여러 가지 활동을 포함합니다. 이러한 활동들은 임대차 관리, 유지관리, 보험, 재무관리 등으로 구분됩니다.1. 부동산 관리활동1) 임대차 활동임대차 활동은 부동산을 임대하는 과정에서 중요한 부분을 차지합니다. 이는 적절한 임차인을 선정하고, 임대차 계약을 체결하며, 임대료를 수집하는 활동을 포함합니다.임대차 선정:주거용 부동산에서는 임차인의 유대성이 중요합니다. 이는 임차인이 해당 지역에서 오랫동안 거주할 수 있는 능력과 의지를 의미합니다.매장용 부동산에서는 가능 매상고가 중요합니다. 이는 임차인이 해당 매장에서 발생시킬 수 있는 매출을 평가하는 것입니다.사무실용 부동산에서는 목적적합성이 .. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론55 - 부동산 관리 1. 부동산 관리의 내용부동산 관리란 부동산을 효율적으로 운영하고 유지하는 활동을 말합니다. 이를 통해 부동산의 가치를 유지하거나 증대시킬 수 있습니다. 부동산 관리는 크게 기술적 관리(물리적 유지관리), 경제적 관리(경영관리), **법률적 관리(보전관리)**로 나눌 수 있습니다.1) 기술적 관리 (물리적 유지관리)기술적 관리는 건물과 부지의 물리적 상태를 유지하고 개선하는 활동입니다. 이를 통해 부동산의 물리적 하자나 기능적 결함을 파악하고 필요한 조치를 취합니다.토지의 기술적 관리: 경계확정(경계표시, 측량), 사도의 방지(철조망 설치), 경사지 대책(옹벽 설치) 등을 포함합니다.건물의 기술적 관리: 위생관리(청소, 해충 대책), 설비관리(기기의 운전 및 보수), 보안관리, 보전관리 등을 포함합니다... 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론54 - 공영개발 / 민간개발 1. 부동산 공영개발 - 매수방식1) 공영개발의 필요성공영개발이란 정부나 공공기관이 직접 토지를 매수하여 개발하는 방식입니다. 이러한 공영개발은 주로 시장에서의 자원 배분이 효율적이지 못하거나, 형평성과 공정성을 위해 필요한 경우에 시행됩니다.시장실패의 수정: 시장의 자원 배분이 효율적이지 못할 때, 공공개발을 통해 시장 실패를 수정합니다.효율성과 형평성의 추구: 공공의 이익을 위해 효율적인 자원 배분과 형평성을 동시에 추구합니다.공정성의 추구: 사회적 약자나 소외 계층을 보호하기 위해 공정한 개발을 시행합니다.2) 공영개발의 장점공영개발은 다양한 장점을 가지고 있으며, 이는 사회적 및 경제적 측면에서 중요합니다.계획적인 토지이용: 주거용, 상업용, 공업용 등으로 계획된 토지이용을 통해 토지의 효율성을.. 2024. 8. 19. 공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론53 - 재개발 / 부동산 개발방식 유형 신개발과 재개발, 그리고 다양한 부동산 개발 방식에 대해 설명드리겠습니다.1. 신개발신개발은 기존의 토지를 새롭게 개발하는 과정으로, 여러 가지 형태로 이루어집니다.토지구획정리사업:토지의 경계를 정리하고 도로, 공원 등의 기반시설을 설치하여 토지를 효율적으로 사용하는 개발 방식입니다.주택지 조성사업:주거용지를 조성하기 위한 사업으로, 주택을 짓기 위해 토지를 정리하고 기반시설을 마련하는 과정입니다.아파트지구개발사업:아파트 단지 조성을 목적으로 한 대규모 개발 사업으로, 주거시설과 함께 관련 기반시설을 갖추는 개발 방식입니다.토지형질변경사업:토지의 물리적 상태를 변경하여 새로운 용도로 사용하는 사업으로, 토지를 조성하거나 평탄화하는 작업을 포함합니다.2. 재개발재개발은 기존의 노후화된 지역을 새롭게 개발하.. 2024. 8. 19. 이전 1 2 3 4 5 6 다음 반응형
