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공인중개사 개인공부 3개월 벼락치기 쌩초보111

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론31 - 자산3분법 / 평균 분산 지배원리 / 체계적 위험과 비체계적 위험/ 포트폴리오 구성 / 최적포트폴리오선택 자산 3분법 (투자의 3대 위험 부담)안전성: 투자자산이 원금 손실 없이 유지되는 정도.환금성: 자산을 쉽게 현금으로 전환할 수 있는 능력.수익성: 투자자산이 수익을 창출하는 능력.평균(수익)-분산(위험) 지배원리기대수익률의 평균과 위험의 분산을 기준으로 투자대안을 선택하는 방법.위험회피형 투자자에게 적합한 원리입니다.두 투자안(A와 B)의 기대수익률이 같다면, 위험이 낮은(표준편차가 작은) A 투자안을 선호.두 투자안(A와 B)의 위험이 같다면, 기대수익률이 높은 A 투자안을 선호.오류와 포트폴리오 이론의 등장평균-분산 지배원리가 적용되지 않는 경우: 예를 들어, 투자안 A가 투자안 B보다 기대수익률도 높고, 위험(표준편차)도 높은 경우.이럴 때 포트폴리오 이론이 등장하여 자산을 분산 투자함으로써 위험.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론30 - 부동산 투자 위험 / 기대수익률 / 요구수익률 / 변이계수 / 위험관리방법 / 민감도 / 흡수율분석 / 유동성위험 부동산 투자는 여러 가지 위험을 수반할 수 있습니다. 이러한 위험들은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다: 사업상 위험, 비용 위험, 법률적 위험, 유동성 위험. 각 위험에 대해 쉽게 설명해보겠습니다.1. 사업상 위험이 위험은 부동산 사업 자체에서 발생하는 수익성과 관련된 위험입니다.시장위험: 경제 상황의 변화, 예를 들어 경기 침체나 금리 상승 등이 부동산 시장에 영향을 미칠 때 발생합니다. 이 위험은 피할 수 없고 예측하기 어렵습니다.예: 경제가 나빠져서 사람들이 집을 덜 사게 되면, 부동산을 팔거나 임대하는 데 어려움이 생길 수 있습니다.운영위험: 부동산을 관리하거나 운영할 때 발생하는 위험입니다. 예를 들어, 직원들이 파업을 하거나 관리 비용이 예상보다 많이 들어갈 때 발생합니다.예: 관리비가 많이.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론29 - 화폐의 시간적 가치 / 일시불 미래가치 / 연금 미래가치 / 감채기금계수 / 일시불 현재가치 / 연금 현재가치 / 저당환원율 / 저당상수 "현재의 1원이 미래의 1원과 어떻게 다른가"를 이해하는 데 중요합니다.1. 화폐의 시간적 가치화폐의 시간적 가치는 현재의 돈과 미래의 돈이 다르다는 개념입니다. 예를 들어, 현재 1억원이 미래의 1억원보다 더 가치 있는 이유는, 현재의 돈을 투자하여 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.2. 일시불의 미래가치 (Future Value of a Lump Sum)현재의 일정 금액을 미래의 일정 시점에서의 화폐 가치로 환산하는 방법입니다.(1) 예시 1: 현재 1억원을 10% 이자율로 3년간 적립했을 때의 미래 가치결과: 3년 후 1억원은 1억 3천 3백만원이 됩니다.(2) 예시 2: 현재 5억원인 주택가격이 매년 5%씩 상승할 경우 5년 후의 주택가격결과: 5년 후 주택가격은 약 6억 3천 8백만원이 됩니다.3.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론28 - 지렛대효과 / 인플레이션 헷지 / 레버리지효과 / 정의 지렛대효과 / 부의 지렛대효과 / LTV / 담보인정비율 1. 부동산 투자의 장점부동산 투자는 다음과 같은 여러 가지 장점을 가지고 있습니다.자본이득(매매차익)과 소득이득(임대수익)의 함유:부동산을 매매할 때 시세 차익을 얻을 수 있고, 소유한 부동산을 임대함으로써 임대수익을 얻을 수 있습니다. 이 두 가지 수익을 동시에 추구할 수 있는 것이 부동산 투자의 큰 장점입니다.지렛대효과(레버리지 효과):지렛대효과란 타인의 자본(예: 대출)을 이용하여 자기자본보다 더 큰 규모의 투자를 할 수 있게 해주는 효과를 말합니다. 예를 들어, 대출을 받아 부동산에 투자하면 자기자본보다 더 큰 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 동시에 부채가 늘어나면서 위험도 커집니다.절세효과:부동산 투자를 통해 세금을 절약할 수 있는 방법이 있습니다. 예를 들어, 감가상각비나 대출이자는 세액 .. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론27 - 주택분양제도 / 선분양제도 / 후분양제도 / 조세정책 / 취득세 / 재산세 / 인지세 / 양도소득세 / 거래세 / 토지단일세 주택분양제도는 주택을 구매할 때 그 과정에 따라 선분양제도와 후분양제도로 나눌 수 있습니다. 우리나라에서는 이 두 가지 방식 모두 사용되고 있습니다.1. 선분양제도 (공급자 중심의 분양제도)선분양제도는 주택이 완공되기 전에 분양하는 방식으로, 주택을 미리 판매하고 나중에 완공되는 주택을 구매자가 입주하게 됩니다.(1) 주택건설업체의 장점자금 확보 용이: 건설업체는 주택을 짓기 전에 미리 분양금을 받아 부족한 건설자금을 확보할 수 있습니다. 이는 건설자금을 마련하는 데 큰 도움이 됩니다.위험 전가: 건설 기간 동안 발생할 수 있는 다양한 위험(예: 건설 지연, 자재비 상승 등)을 구매자에게 전가할 수 있습니다.(2) 주택구입자의 장/단점장점:할부 구매: 주택구입자는 완공 전부터 계약금, 중도금, 잔금 등을.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론26 - 여과과정 / 상향여과 / 하향여과 / 분양가규제 / 분양가상한제 1. 주택의 여과과정(주택의 순환)여과과정은 주택의 질적인 변화와 가구의 소득에 따라 주거 지역이 어떻게 변하는지를 설명하는 개념입니다. 이 과정에서 고소득층과 저소득층의 이동이 발생하면서 주거지의 변화가 일어납니다.1) 개념주거지역 침입과 천이현상: 예를 들어, 원래 고소득층이 살던 지역에 저소득층이 들어오거나, 반대로 저소득층이 살던 지역이 발전하여 고소득층이 들어오는 현상을 말합니다. 이런 변화를 통해 주거지의 질이 개선될 수 있습니다.주택의 질과 소득 변화: 주택의 상태(질)가 좋아지거나 나빠지면서, 그 주택에 거주하는 사람들의 소득 수준도 영향을 받습니다.공가의 연쇄: 공가는 빈집을 의미합니다. 주택의 여과과정에서는 빈집이 생기고 이 빈집이 어떻게 채워지는지가 중요한 역할을 합니다.2) 하향여과.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론25 - 임대주택 / 임대료 규제정책 / 임대료 보조정책 / 주거급여제도 / 주택바우처 / 공공주택정책 / 주택임대관리업 / 장기일반민간임대주택 / 장기전세주택 임대료 규제정책은 정부가 시장에 직접 개입하여 임대료를 제한하는 제도로, 주로 저소득층 임차인의 보호를 목적으로 합니다. 이 제도는 임대료 상한제(최고가격제)로, 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 받을 수 없도록 규제하는 방식입니다. 현재 우리나라에서도 주택임대차보호법을 통해 간접적으로 임대료를 규제하고 있습니다.1. 임대료 규제정책의 의의임대료 규제정책: 저소득층 임차인을 보호하기 위해 정부가 직접 개입하여 임대료의 상한을 정하는 제도입니다. 임대료 상한제는 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 요구하지 못하도록 제한합니다.2. 임대료 규제정책의 효과1) 규제임대료가 균형임대료(시장임대료)보다 높은 경우아무런 영향이 없음: 규제임대료가 시장에서 자연스럽게 형성된 균형임대료보다 높다면, 시장은 규제를 받.. 2024. 8. 17.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론24 - 개발이익환수제도 / 토지은행제도 / 토지선매 / 공영개발 / 토지의 부증성 개발이익(불로소득) 환수제도는 정부가 간접적으로 시장에 개입하여 토지 소유자가 공공의 개발이나 사회적 발전으로 인해 얻는 불로소득을 환수하는 제도입니다. 이 제도는 토지 소유자가 자신의 노력과 무관하게 얻은 이익을 일정 부분 환수하여 사회적 형평성을 높이는 것을 목표로 합니다.1. 개발이익(불로소득)의 개념개발이익(불로소득): 이는 토지 소유자가 자신의 노력과는 무관하게, 공공의 개발 프로젝트나 사회적 발전으로 인해 지가(토지 가격) 상승으로 얻는 이득을 말합니다. 이러한 이득은 개인의 노력보다는 외부 요인에 의해 발생하므로, 이를 적절히 환수하는 것이 필요합니다.2. 개발이익 환수제도의 개념개발이익 환수제도: 개발 사업을 통해 불로소득을 얻은 사업시행자로부터 그 증가분의 일정액을 환수하는 제도입니다. .. 2024. 8. 16.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론23 - 정부의 시장개입 / 지역지구제 / 개발권양도권제 / 토지선매 / 토지적성평가 정부의 시장개입 이유정치적 기능:효율성 등의 사회적 목표를 달성하고 공공복리를 증진하기 위해 정부는 시장에 개입합니다. 예를 들어, 용도지역, 지구제를 통해 특정 지역의 개발을 규제하고 관리하여 사회 전체의 효율성을 높일 수 있습니다.경제적 기능:시장의 실패를 수정하기 위해 정부는 개입할 수 있습니다. 시장이 자원을 비효율적으로 배분할 때, 예를 들어 외부효과로 인해 환경오염이 발생할 때, 정부는 지역지구제와 같은 방법을 통해 이러한 문제를 해결하려고 합니다.소득 분배적 차원의 형평성:지가 규제, 부동산 조세, 누진세 등을 통해 소득 분배를 더 공정하게 만들고자 합니다. 이는 사회적 형평성을 높이기 위한 노력입니다.경제/시장의 안정화:시장의 변동성을 줄이고 경제를 안정시키기 위해 정부가 개입할 수 있습니.. 2024. 8. 16.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론22 - 지대론 지대결정이론 차액지대론 절대지대론 입지교차지대론 도시토지지가지론 마찰비용이론 토폐가연구 입찰지대곡선 준지대론 지대설 고전학파와 신고전학파 경제학자들이 지대(토지 사용에 대한 대가)를 어떻게 이해하고 있는지, 그리고 그에 따라 토지 이용과 관련된 이론들을 어떻게 다루는지를 묻고 있습니다. 각 학파는 토지와 지대의 개념을 다르게 정의하고 있으며, 그에 따른 경제적 해석과 정책 제언이 달라집니다.1. 고전학파고전학파 경제학자들은 소득분배 문제에 중점을 두고, 특히 토지와 자본의 구별을 중요시합니다.토지의 자연적 특성을 중시:토지는 고정되고, 자본과는 구별되는 자연적 자원으로 간주됩니다.지대는 잉여로 본다:지대는 생산물의 가격에 의해 결정되는 잉여로, 이를 불로소득으로 간주합니다. 즉, 지대는 생산물 가격이 결정된 후에 남는 소득이며, 생산물 가격이 지대를 결정합니다.지대 = 총수입 – (노동, 자본의 대가):지대는 생산물에.. 2024. 8. 16.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론21 - 버제스의 동심원이론 / 호이트 선형이론 / 해리스 울만 다핵심이론 버제스의 동심원이론 개요튀넨의 고립국이론 응용:버제스는 튀넨(Johann Heinrich von Thünen)의 고립국이론을 도시 내부 구조 설명에 적용했습니다. 튀넨의 이론은 농촌 지역의 토지 이용 구조를 설명하는 데 사용되었지만, 버제스는 이를 도시 구조에 맞게 응용했습니다.시카고학파의 발전:20세기 초반 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 동심원이론이 발전했습니다. 이 이론은 시카고를 모델로 하여 도시의 사회적, 경제적 공간 구조를 설명했습니다.도시의 동심원 구조:버제스의 이론에 따르면, 도시는 중심지에서부터 동심원 형태로 5개의 지역으로 나뉩니다. 이들은 다음과 같은 순서로 배열됩니다:중심업무지구(CBD: Central Business District): 도시의 핵심 지역으로, 상업과 비즈니스.. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론20 - 공업입지론/ 베버의 최소비용이론 / 지역경제기반분석 / 뢰쉬 최대수요이론 / 입지계수 / 경제기반승수 공업입지론은 산업의 위치 선정에 관한 이론으로, 특정 산업이 어디에 입지해야 하는지를 설명하는 다양한 이론들을 포함합니다. 여기서는 베버의 최소비용이론과 뢰쉬의 최대수요이론을 다룹니다.1. 베버(A. Weber)의 최소비용이론 베버의 최소비용이론은 공장이 위치할 최적의 입지를 결정하는 데 있어 수송비를 최소화하는 것을 가장 중요한 요소로 고려합니다. 이 이론은 수송비, 노동비, 집적이익 등을 종합적으로 분석하여 최소 비용이 발생하는 지점에 공업이 입지해야 한다고 주장합니다.(1) 입지에 미치는 요인수송비: 원료와 제품의 무게와 수송 거리에 따라 결정됩니다. 베버는 수송비가 공장 입지에 가장 중요한 요소라고 보았습니다.인건비(노동비): 노동력 비용도 고려해야 하지만, 다른 조건이 동일하다면 수송비를 최소화.. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론19 - 부동산 부지선정 1. 부지선정의 단계1) 기존부지분석기존부지분석은 현재 운영 중인 점포가 유지되기 위한 최소요구치를 파악하는 단계입니다. 여기서 최소요구치는 점포의 순현재가치(NPV)가 0이 되는 수준을 의미합니다. 이를 통해 기존 부지가 점포 운영에 적합한지를 평가합니다.2) 도시분석(지역분석)도시분석은 새로운 점포가 입점할 경우 해당 도시의 할인현금수지를 분석하는 단계입니다. 이를 통해 도시의 포화 상태를 평가합니다.순현가(NPV)가 (-)가 되는 도시는 이미 포화 상태에 있는 것으로 간주되어, 추가적인 점포 입지가 어려울 수 있습니다.순현가(NPV)가 (+)가 되는 도시는 추가적인 점포 입지가 가능하다고 평가됩니다.3) 근린분석근린분석은 목표 시장의 최소요구치를 충족할 수 있는 근린지역을 분석하는 단계입니다. 여기.. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론18 - 상권분석이론 소매입지이론 / 크리스탈러 중심지 이론 / 애플봄 교수의 소비자분포기법 넬슨의 소매입지이론은 소매점포의 입지를 선정하는 데 있어서 최대의 이익을 얻기 위한 최적의 입지를 찾기 위한 원칙을 제시합니다. 넬슨은 8가지의 점포입지 원칙을 제시하며, 이들 원칙은 점포의 성공적인 경영을 위한 중요한 지침이 됩니다.1. 현재 지역후보의 적합지점현재 지역후보의 적합지점은 현재 상점이 위치할 수 있는 후보 지역 중에서 가장 적합한 장소를 선택하는 것을 의미합니다. 이 지점은 현재 시장 상황과 고객의 위치를 고려하여 선택됩니다.2. 잠재적 발전성잠재적 발전성은 점포가 입지한 지역의 장기적인 발전 가능성을 고려하는 것입니다. 지역이 성장하고 발전할 가능성이 높다면, 해당 지역에 입지하는 것이 유리할 수 있습니다.3. 고객의 중간유인고객의 중간유인은 점포가 고객을 유인할 수 있는 중간 지점에 .. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론17 - 부동산 입지론 / 레일리 소매인력 법칙 / 소매중력모형 / 컨버스 분기점 모형 / 허프 확률적 상권 모형 부동산 입지론의 주요 개념부동산의 입지차이부동산은 입지에 따라 상품의 동질성을 확보하기 어렵습니다. 같은 유형의 부동산이라도 입지에 따라 가치와 특성이 다르기 때문에 동일한 상품으로 간주하기 어렵습니다.입지 조건의 고정성어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않더라도, 소유자가 이를 쉽게 변환하기 어렵습니다. 입지는 고정되어 있기 때문에, 입지 조건을 개선하기 위한 물리적 변화는 매우 제한적입니다.입지의 활용입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용 변화 등을 설명하는 데 주요하게 활용됩니다. 입지는 도시의 발전과 변화, 자원의 이동 패턴을 이해하는 데 필수적인 요소입니다.입지 선정의 고려사항부동산 입지 선정은 주변의 이용 상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 .. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론16 - 상권분석모형 상권 상권분석 모형과 입지 선정상권분석 모형은 특정 위치에서 상업적 성공을 위한 전략을 세우는 과정에서 중요한 역할을 합니다. 입지 선정은 정적인 요소와 동적인 요소를 모두 고려하여, 특정 부동산이 어떤 용도에 가장 적합한지를 결정하는 데 활용됩니다.1. 입지 유형별 점포의 분류(1) 중심성 점포배후지 또는 상권의 중심지에 위치하는 점포로, 중심업무지구에 자리 잡는 경우가 많습니다.예시: 백화점, 고급 음식점, 귀금속점, 의류점, 영화관, 약국, 도매점 등.특징: 이 점포들은 보통 상권의 중심에 위치하여 많은 유동인구를 대상으로 하며, 고객의 접근성이 높은 위치에 있어야 합니다.(2) 집재성 점포동업종의 점포들이 모여서 입지하는 것이 유리한 점포입니다.예시: 은행, 보험회사, 관공서, 서점, 기계점, 가구점 .. 2024. 8. 14.

공인중개사 3개월 핵심만 개인공부 부동산학개론15 - 시장과 공간구조론 / 효율적시장 / 할당적 효율성 / 불완전 경쟁시장 1. 효율적 시장의 개념효율적 시장은 새로운 정보가 지체 없이 즉각적으로 가격에 반영되는 시장을 의미합니다.시장의 효율성은 새로운 정보가 얼마나 빨리 그리고 정확하게 가격에 반영되는지를 평가하는 기준입니다.2. 효율적 시장의 유형효율적 시장 이론은 세 가지 유형으로 나뉩니다:1) 약성 효율적 시장약성 효율적 시장에서는 과거의 가격 정보만으로는 초과 이익을 얻을 수 없습니다. 모든 과거 가격 정보는 이미 현재 가격에 반영되어 있기 때문에, 기술적 분석을 통해 초과 수익을 얻는 것은 불가능합니다.2) 준강성 효율적 시장준강성 효율적 시장에서는 공개된 모든 정보가 이미 가격에 반영되어 있습니다.기술적 분석뿐만 아니라 재무제표 분석 등의 기본적 분석을 통해서도 초과 이익을 얻을 수 없습니다.이 시장은 약성 효율.. 2024. 8. 14.

공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론14 - 경기변동 / 거미집이론 1. 부동산 경기의 측정지표(1) 건축량건축량은 주거용과 비주거용으로 나누어 신축 및 증축 허가면적을 기준으로 측정됩니다.건축허가량, 건축착공량, 미분양 재고량 등을 참고하여 부동산 경기를 판단합니다. 이러한 지표들은 건설 활동의 활발함을 보여주는 중요한 지표입니다.(2) 거래량거래량은 등기신청건수나 부동산 취득세의 납부실적을 통해 측정됩니다.주택거래량은 시장에 큰 영향을 미치며, 공실률이나 공가 동향 등의 지표도 부동산 경기 판단에 사용됩니다.(3) 부동산가격부동산가격은 단순히 가격 상승만으로 경기가 좋다고 판단하는 것은 위험합니다. 투기적 요인에 의해 일시적으로 가격이 상승할 수 있기 때문입니다.부동산 경기는 가격만이 아닌 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.2. 부동산 경기변동부동산 경.. 2024. 8. 14.

공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론13 - 부동산 공급 종류 / 균형가격 / 균형점의 이동 토지의 공급은 물리적 공급과 경제적 공급으로 나눌 수 있으며, 각 공급 방식은 시장에서의 토지 이용과 가격에 중요한 영향을 미칩니다.1. 토지의 공급(1) 물리적 공급물리적 공급은 토지의 고유한 특성인 부증성(추가 생산 불가성)으로 인해 불가능합니다.토지는 그 자체로 추가 생산이 불가능하므로 물리적 공급은 완전 비탄력적입니다. 이 경우, **공급 탄력성(E)**은 0이고, 공급 곡선은 수직입니다.위치의 고정성으로 인해 토지는 이동이 불가능하며, 이로 인해 부동산 시장은 불완전 시장으로 형성됩니다.(2) 경제적 공급경제적 공급은 토지의 용도 전환 등을 통해 가능하며, 이는 우상향하는 공급 곡선으로 나타납니다.예를 들어, 토지 이용의 집약화(더 많은 건물을 짓는 등)나 공법상 규제의 완화(건축 규제의 완화).. 2024. 8. 14.

공인중개사 핵심만 개인공부 부동산학개론12 - 공급이론 공급과공급량 공급은 생산자가 일정한 기간 동안 상품을 판매하려는 욕구를 의미하며, 여러 요인에 의해 결정됩니다. 부동산 공급에는 특히 시차가 존재하며, 공급의 법칙과 공급결정 요인들이 시장에서 중요한 역할을 합니다.1. 공급의 의의공급은 생산자의 입장에서 일정한 기간 동안 판매력을 갖추고 상품을 팔고자 하는 욕구를 의미합니다. 이는 유량(flow) 개념으로 이해됩니다.유량(Flow): 일정한 기간 동안의 변화를 측정합니다. 예: 일정 기간 동안 부동산 시장에서 제공되는 신규 주택의 수.저량(Stock): 특정 시점에서 측정되는 변수입니다. 예: 현재 존재하는 부동산 재고량.유효공급: 부동산을 구매할 의사와 지불할 능력을 모두 갖춘 공급을 의미합니다. 구매력의 구성요소는 저축액과 대출금으로 구성됩니다.공급량: 일정한 .. 2024. 8. 14.

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